Aristide
Top contributeur
Fred a dit:
Merci Fred.
Mais comment fait-on pour "vider le cache complet d'Internet Explorer" ?
Merci
Interrogations sur Prêt Classique : différé Partiel ou Total
Merci Fred.
Mais comment fait-on pour "vider le cache complet d'Internet Explorer" ?
Merci
Fred
(ancien taulier)
Dans IE : Option Internet / onglet général : Historique de navigation / supprimer
Mais cela dépend de la version utilisée (ici, c'est une version 8)
Mais cela dépend de la version utilisée (ici, c'est une version 8)
Aristide
Top contributeur
OK; je te remercie.
Cdt
Cdt
PIG49
Membre
Aristide a dit:
Voilà la suite :
16 ans : 3,95 %,
17 ans : 3,99 %,
18 ans : 4,04 %,
19 ans : 4,07 %,
20 ans : 4,10 %,
21 ans : 4,15 %,
22 ans : 4,20 %,
23 ans : 4,25 %,
24 ans : 4,30 %,
25a ns : 4,35 %.
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Je suis regrette mais cette hiérarchie des taux n'est pas cohérente avec la plan de financement que vous avez fourni.
Je vous ai déjà signalé une anomalie sur la durée de 15 ans où la hiérarchie des taux fournie annonce 3,90% alors que sur cette durée votre taux est de 3,95% (Votre banque vous facture donc 0,05% de plus ???)
Eh bien je retrouve la même incohérence sur 25 ans en sens inverse.
En effet votre plan de financement est prévu avec 4,25% alors que le complément de hiérarchie des taux ci-dessus affiche 4,35% sur cette durée.
Je ne peux rien faire avec des éléments contradictoires.
Désolé.
Cordialement,
Je suis regrette mais cette hiérarchie des taux n'est pas cohérente avec la plan de financement que vous avez fourni.
Je vous ai déjà signalé une anomalie sur la durée de 15 ans où la hiérarchie des taux fournie annonce 3,90% alors que sur cette durée votre taux est de 3,95% (Votre banque vous facture donc 0,05% de plus ???)
Eh bien je retrouve la même incohérence sur 25 ans en sens inverse.
En effet votre plan de financement est prévu avec 4,25% alors que le complément de hiérarchie des taux ci-dessus affiche 4,35% sur cette durée.
Je ne peux rien faire avec des éléments contradictoires.
Désolé.
Cordialement,
PIG49
Membre
Ok ok Aristide, y a pas de soucis, grâce à toi et à toutes tes interventions antérieures, j'ai compris grosso-modo les techniques pour négocier au mieux son prêt immobilier.
Donc maintenant y a plus qu'à.
Donc maintenant y a plus qu'à.
PIG49
Membre
Et voilà ma dernière négociation avant la signature finale de mon offre de prêt.
Un prêt de 179334.32 euros sur 25 ans avec amortissement immédiat à taux moyen calculé de 3,58 % donnant lieu à un TEG avec garantie de 4,15 % au final :
[
Encore un grand merci à tous les autres intervenants sur ce topic pour toutes leurs réponses à mes questions.
Et surtout un grand merci à Aristide qui a toujours su répondre à mes questions, même les plus stupides et m'a permis de mieux gérer mon prêt immobilier auprès de ma banque.
Alex.
Un prêt de 179334.32 euros sur 25 ans avec amortissement immédiat à taux moyen calculé de 3,58 % donnant lieu à un TEG avec garantie de 4,15 % au final :
[
Encore un grand merci à tous les autres intervenants sur ce topic pour toutes leurs réponses à mes questions.
Et surtout un grand merci à Aristide qui a toujours su répondre à mes questions, même les plus stupides et m'a permis de mieux gérer mon prêt immobilier auprès de ma banque.
Alex.
Dernière modification par un modérateur:
Aristide
Top contributeur
OK;
Mais avez vous la certitude que votre plan de financement soit bien optimisé ?
Cdt
Mais avez vous la certitude que votre plan de financement soit bien optimisé ?
Cdt
PIG49
Membre
C'est à dire Aristide, tu penses qu'il y a encore moyen de mieux faire ???
Aristide
Top contributeur
Je ne peux pas savoir sans faire la simulation.
Mais pour cela, ainsi que déja dit antérieurement, il me faudrait connaître la hiérachie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer = taux par paliers de durées proposés pour votre dossier (ce qui n'est sans doute pas la grille standard)
Cdt
Mais pour cela, ainsi que déja dit antérieurement, il me faudrait connaître la hiérachie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer = taux par paliers de durées proposés pour votre dossier (ce qui n'est sans doute pas la grille standard)
Cdt
PIG49
Membre
Effectivement, les taux que la banque a appliqué concernant ma demande de prêt immobilier sont en dessous des taux en vigueur.
Aristide
Top contributeur
Ben oui et votre banque vous propose des durées de 180 mois et 360 mois; qui vous dit que ce sont des durées optimales ?
Ne pas oublier que le taux dépend de la durée.
Un plan de financement bien optimisé est celui qui propose la combinaison "Durées/taux/montants" générant le coût du crédit le moins élevé possible.
Il se peut, par exemple, qu'avec une durée de 160 mois au lieu de 180 mois (avec un taux inférieur donc) vous auriez la même mensualité mais un coût du crédit moindre (moins d'intérêts, moins de primes d'assurances)
Par ailleurs vous avez un palier de 108 mois à 1.034€ et le reste à 832€.
Est-ce à votre demande ?
Si non quelle est votre mensualité cible assurances comprises = échéance que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque?
Cdt
Ne pas oublier que le taux dépend de la durée.
Un plan de financement bien optimisé est celui qui propose la combinaison "Durées/taux/montants" générant le coût du crédit le moins élevé possible.
Il se peut, par exemple, qu'avec une durée de 160 mois au lieu de 180 mois (avec un taux inférieur donc) vous auriez la même mensualité mais un coût du crédit moindre (moins d'intérêts, moins de primes d'assurances)
Par ailleurs vous avez un palier de 108 mois à 1.034€ et le reste à 832€.
Est-ce à votre demande ?
Si non quelle est votre mensualité cible assurances comprises = échéance que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque?
Cdt
PIG49
Membre
Ok ok Aristide, si je comprends bien je peux encore optimiser mon prêt au regard de l'autre prêt habitat car pour les autres, les durées sont fixes hormis le prêt principal qui peut être raccourci.
Concernant le palier, celui-ci s'effectue automatiquement par le logiciel de la banque, étant donné que le prêt 0 % doit être remboursé en 108 mois.
Vous pensez qu'il est possible d'annuler ce palier pour avoir un montant fixe mensuel à rembourser ???
Concernant notre mensualité, nous on partait sur une mensualité de l'ordre de 900 à 950 euros mais d'après la banque jusqu'à 1000 euros ça passe.
Concernant le palier, celui-ci s'effectue automatiquement par le logiciel de la banque, étant donné que le prêt 0 % doit être remboursé en 108 mois.
Vous pensez qu'il est possible d'annuler ce palier pour avoir un montant fixe mensuel à rembourser ???
Concernant notre mensualité, nous on partait sur une mensualité de l'ordre de 900 à 950 euros mais d'après la banque jusqu'à 1000 euros ça passe.
Aristide
Top contributeur
Peut-être ? Il faut simuler pour vérifier (manque hiérrachie des taux)PIG49 a dit:
Probable ?
A vérifier
Cdt
PIG49
Membre
Voilà Aristide,
suite à ton intervention au regard de mon projet immobilier, j'ai recontacté ma banquière pour qu'elle me refasse des simulations sur l'autre prêt habitat avec une diminution des durées, et voilà le résultat :
* pour rappel, simulation précédente : 30000 euros sur 180 mois, taux à 3,70 %, mensualités de 1034.34 euros sur 108 mois, puis 882.09 euros sur 72 mois et pour finir, 882.10 euros sur 120 mois pour un coût total de 101698.31 euros.
* 30000 euros sur 160 mois, taux à 3,64 %, mensualités de 1053.66 euros sur 108 mois, puis 862.83 euros sur 72 mois et pour finir, 862.84 euros sur 120 mois pour un coût total de 100090.53 euros (- 1607.78 euros).
* 30000 euros sur 140 mois, taux à 3,58 %, mensualités de 1078.98 euros sur 108 mois, puis 838.23 euros sur 32 mois, 838.24 euros sur 40 mois et pour finir, 838.25 euros sur 120 mois pour un coût total de 98111.09 euros (- 3587.22 euros).
* 30000 euros sur 120 mois, taux à 3,35 %, mensualités de 1110.90 euros sur 108 mois, puis 805.38 euros sur 72 mois et pour finir, 805.37 euros sur 120 mois pour un coût total de 95254.48 euros (- 6443.83 euros).
Encore un grand merci Aristide pour ce petit coup de pouce.
suite à ton intervention au regard de mon projet immobilier, j'ai recontacté ma banquière pour qu'elle me refasse des simulations sur l'autre prêt habitat avec une diminution des durées, et voilà le résultat :
* pour rappel, simulation précédente : 30000 euros sur 180 mois, taux à 3,70 %, mensualités de 1034.34 euros sur 108 mois, puis 882.09 euros sur 72 mois et pour finir, 882.10 euros sur 120 mois pour un coût total de 101698.31 euros.
* 30000 euros sur 160 mois, taux à 3,64 %, mensualités de 1053.66 euros sur 108 mois, puis 862.83 euros sur 72 mois et pour finir, 862.84 euros sur 120 mois pour un coût total de 100090.53 euros (- 1607.78 euros).
* 30000 euros sur 140 mois, taux à 3,58 %, mensualités de 1078.98 euros sur 108 mois, puis 838.23 euros sur 32 mois, 838.24 euros sur 40 mois et pour finir, 838.25 euros sur 120 mois pour un coût total de 98111.09 euros (- 3587.22 euros).
* 30000 euros sur 120 mois, taux à 3,35 %, mensualités de 1110.90 euros sur 108 mois, puis 805.38 euros sur 72 mois et pour finir, 805.37 euros sur 120 mois pour un coût total de 95254.48 euros (- 6443.83 euros).
Encore un grand merci Aristide pour ce petit coup de pouce.
Aristide
Top contributeur
Donnes moi un peu de temps et je vais tenter de te faire une simulation optimisée.
Elle sera forcément imparfaite car tu ne m'as toujours pas fourni la hiérarchie des taux que ta banque serait susceptible de te proposer.
Mais comme j'ai un panel de durées et de taux, je vais interpoler ou/et extrapoler une hiérachie des taux supposée.
Si le calcul d'optimisation aboutit à une durée pour laquelle tu as fourni un taux, ce sera bon mais si c'est une durée autre, le taux sera celui que j'aurai imaginé donc pas forcément bon.
Cordialement,
Elle sera forcément imparfaite car tu ne m'as toujours pas fourni la hiérarchie des taux que ta banque serait susceptible de te proposer.
Mais comme j'ai un panel de durées et de taux, je vais interpoler ou/et extrapoler une hiérachie des taux supposée.
Si le calcul d'optimisation aboutit à une durée pour laquelle tu as fourni un taux, ce sera bon mais si c'est une durée autre, le taux sera celui que j'aurai imaginé donc pas forcément bon.
Cordialement,
PIG49
Membre
Ok ok ça marche, j'attends avec impatience ton optimisation.
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Ainsi que convenu ci-joint fichier Excel avec 2 simulations de plan de financement.
Le premier est la quasi reconstitution de l’offre de ta banque (il y a une différence de 0,53€ sur l’échéance du dernier palier qui est sans doute due aux méthodes d’arrondis différentes)
La seconde est un montage de prêts gigognes avec échéances lissées de 1.034,34€ ce qui correspond au premier palier de l’offre de ta banque
Ainsi que convenu ce lissage a été effectué avec la hiérarchie - imaginée -des taux suivante :
-60-120 mois 3,35% fourni par ta banque
121-144 mois 3,58% fourni par ta banque
145-180 mois 3,70% fourni par ta banque
181-204 mois 3,80% supposé
205-240 mois 3,95% supposé
241-264 mois 4,05% supposé
265-300 mois 4,15% fourni par ta banque
Comme le prêt complémentaire est proposé sur 259 mois au lieu de 300 mois, le taux appliqué est celui de 4,05% que j’ai supposé.
Si ce n’est pas le bon taux (= pas la bonne hiérarchie) cette simulation serait donc à refaire.
Sur ces bases :
Offre initiale de ta banque
=> Coût crédit = 104.236,86€
=> Coût projet à crédit = 289.057,18€
=> TEG d’ensemble = 4,1795%
Plan financement avec lissage optimisé
=> Coût crédit = 90.423,03€
=> Coût projet à crédit = 275.243,35€
=> TEG d’ensemble = 4,1537%
=> Gain sur le coût du crédit = 13.813,83€
=> Gain sur TEG = 0,0258%
Cordialement
Ainsi que convenu ci-joint fichier Excel avec 2 simulations de plan de financement.
Le premier est la quasi reconstitution de l’offre de ta banque (il y a une différence de 0,53€ sur l’échéance du dernier palier qui est sans doute due aux méthodes d’arrondis différentes)
La seconde est un montage de prêts gigognes avec échéances lissées de 1.034,34€ ce qui correspond au premier palier de l’offre de ta banque
Ainsi que convenu ce lissage a été effectué avec la hiérarchie - imaginée -des taux suivante :
-60-120 mois 3,35% fourni par ta banque
121-144 mois 3,58% fourni par ta banque
145-180 mois 3,70% fourni par ta banque
181-204 mois 3,80% supposé
205-240 mois 3,95% supposé
241-264 mois 4,05% supposé
265-300 mois 4,15% fourni par ta banque
Comme le prêt complémentaire est proposé sur 259 mois au lieu de 300 mois, le taux appliqué est celui de 4,05% que j’ai supposé.
Si ce n’est pas le bon taux (= pas la bonne hiérarchie) cette simulation serait donc à refaire.
Sur ces bases :
Offre initiale de ta banque
=> Coût crédit = 104.236,86€
=> Coût projet à crédit = 289.057,18€
=> TEG d’ensemble = 4,1795%
Plan financement avec lissage optimisé
=> Coût crédit = 90.423,03€
=> Coût projet à crédit = 275.243,35€
=> TEG d’ensemble = 4,1537%
=> Gain sur le coût du crédit = 13.813,83€
=> Gain sur TEG = 0,0258%
Cordialement
PIG49
Membre
Voilà, les offres de prêt ont été renvoyé avec une très bonne négociation permise grâce à Aristide qui a bien pris mon dossier en main en m'expliquant détails par détails tout le cheminement pour négocier au mieux un prêt immobilier.
Donc je remercie tout particulièrement Aristide ainsi que tous les autres intervenants qui ont participé à cette discution.
Encore un grand merci à tous. Alex.
Donc je remercie tout particulièrement Aristide ainsi que tous les autres intervenants qui ont participé à cette discution.
Encore un grand merci à tous. Alex.
voho
Membre
Bonjour
Vous n'aurez pas un exemple d optimisation du pret en pass-foncier
cdt
Vous n'aurez pas un exemple d optimisation du pret en pass-foncier
cdt
Actualités les plus consultées
AAH : sera-t-il possible d'en bénéficier après l'âge de 62 ans ?
Prime de Noël 2025 : c'est désormais officiel, voici le montant versé par la CAF
APL de la CAF, fonds de solidarité... Ces 4 aides à connaître pour réduire votre loyer
Petite retraite ou pension moyenne : gel ou pas gel, quelle hausse en 2026 ?
AAH, RSA... Ces chiffres que vous ignorez (peut-être) sur les minima sociaux de la Caf
Immobilier : « J'ai déjà donné la nue-propriété à mes enfants. Quels frais de succession à mon décès ? »