Bonsoir Aristide,
Merci pour votre retour, je crois que vous avez parfaitement compris la problématique.
Aristide a dit:
Bonjour,
Tel que vous l'expliquez il s'agit d'un différé externe encore appelé anticipation.
Contrairement au différé interne qui est inclus pour une durée fixe et définitive dans la durée totale (ce qui réduit d'autant la durée d'amortissement):
+ D'une part la durée du différé externe/anticipation s'ajoute à la durée d'amortissement
+ D'autre part la durée indiquée est la durée maximale possible mais elle s'arrête et est donc réduite dès la dernier appel de fonds avec fourniture de la déclaration d'achèvement des travaux et l'ensemble des justiificatfs de dépenses.
De ce que vous expliquez, en effet il s'agirait d'un différé externe!
Aristide a dit:
Qu'il s'agisse de différé externe/anticipation ou interne, au moment de l'offre de prêt il n'est pas possible de connaître exactement les dates exactes de déblocages des fonds ni leurs montants exacts.
En différé externe/anticipation la difficulté est encore plus grande puisque le durée exacte (différé et différé + amortissement) n'est pas connue.
C'est pourquoi beaucoup de banques n'incluent pas ces échéances d'intérêts dans le calcul du TEG au moment de l'émission de l'offre.
Sur ce point, on est parfaitement en ligne, et cela est plus ou moins clairement expliqué dans les CG du prêt contracté...Leur position est globalement compréhensible, mais dans mon cas le différé était clair: 24 mois !
Aristide a dit:
Cependant un tribunal a pénalisé une banque qui procédait ainsi en estimant qu'elle aurait dû intégrer les intérêts en considérant que la totalité du crédit avait été mise à disposition dès le début de la période de différé.
Le (gros) problème c'est que son argument était que n'ayant pas procédé ainsi, la banque avait affiché un TEG réduit par rapport à la réalité.
Or, précisément, c'est exactement le contraire car, en allongeant la durée de deux ans le volume des intérêts (= le coût du crédit) est bien entendu plus élévé..........mais le TEG est plus faible...!!!...???.
Vous tapez en plein dans le mille, et c'est pourquoi j'ai décidé d'ouvrir ce poste. D'après les formules que j'ai trouvées sur le net, en passant de 240 à 264 mois réels, et en intégrant les intérêts intercalaires mon TEG baissait !!! Ca m'a rendu fou! Et surtout, j'ai commencé à penser qu'un péquin moyen comme moi pouvait se faire manipuler relativement facilement. Le TEG n'est-il pas censé être un garde-fou? Ceci est la preuve que non, car vous payez plus d'intérêt mais dans ce cas votre TEG baisse sensiblement...
Aristide a dit:
=> Pour un calcul théorique :
+ Déduire tous les frais/charges obligatoires du montant du crédit; c'est le net versé théorique (= échéance zéro) qui est saisi en positif (= entrée nette de trésorerie)
+ Puis pendant toute le durée du différé, saisir en négatif (= sorties de trésoreries) les échéances en intérêts + primes assurances obligatoires.
+ Enfin pendant toute la période d'amortissement, saisir en négatif (= sorties de trésoreries) les échéances d'amortissements en capital + intérêts + primes d'assurances obligatoires.
Je comprends que le calcul théorique serait celui effectué par ma banque...c-à-d dans mon cas, un tableau d'amortissement ne prenant absolument pas en compte les échéances intercalaires, se basant sur 240 mois.
Aristide a dit:
=> Pour un calcul réel:
+ Procéder comme ci-dessus mais en retenant la durée réelle du différé et du crédit dans son ensemble et les échéances réellement payées tant en phase de différé qu'en phase d'amortissement.
D'après ce que vous dites, mes calculs paraitraient ok, puisqu'en faisant de la sorte mon TEG baisse de 4 dixième!?
Ce qui me frustre c'est que j'ai payé intérêts sur intérêts et que ma banque a occulté de manière insidieuse ces frais.
Même si légalement, ils doivent etre précis, je ne vois pas quel argument je pourrais avancer pour une re-négo. Une baisse de TEG?! ;S
Si vous avez un tuyau, ça serait super sympa!
En tout cas je vous remercie grandement pour le temps que vous avez passé dans vos explications, pour le moins très claires.
Cdlt,
DB
