Immobilier - la nouvelle donne

[JMV]

Incompréhensible que la fiscalité immobilière soit décroissante avec temps.
Serait bien plus optimal qu'elle soit justement croissante avec le temps ( 0% exonération 0% abattement après x ans ).

 

[moietmoi]

Immobilier : près d’un compromis sur quatre ne déboucherait pas sur une vente

Est-ce nouveau ?

 

[darkmilou]

Existe déjà en France, c'est le Bail Réel Solidaire : BRS [lien réservé abonné]
Tu es propriétaire du bâti mais le terrain reste propriété d'une collectivité ou d'un organisme social. Il y a des programmes de BRS actuellement dans mon coin de Bretagne Sud littorale où le foncier est à 400/500€ le m2. Cela peut permettre à des jeunes ménages d'envisager une maison individuelle alors qu'ils ne le pourraient pas ici...

Il se passe quoi si la collectivité ou l'organisme ne veux pas reconduire son bail sur le terrain , voir une fin de bail a échéance ?

 

[freddo89]

Compliqué apres la signature d’un compromis qui généralement ne couvre qu’une seule clause de rétractation qui est la non obtention du pret. Généralement toute autre clause est refusée par les vendeurs

Il y a quand même la possibilité de se rétracter dans les 10 jours.

 

[nono52]

En même temps les banques parfois...
Je me souviens quand je voulais acheter un bien, je suis allé voir 2 ou 3 banques en avances de phase pour savoir combien je pouvais emprunter...
Les divers conseillés m'ont regardé avec des yeux ronds : "comment ça ? Vous ne savez pas combien vous voulez ? Et votre bien c'est quoi ? Les gens font pas comme ça d'habitude !"
Ca les perturbait beaucoup...

Ça explique certainement les refus de crédit.
Tout le monde devrait faire comme toi, se renseigner sur sa capacité d'emprunt mais c'est le fameux" coup de cœur " qui commande

 

[MDacier]

Concrètement il n'y a pas que la capacité d'emprunt.
Il y a des prêts qui sont refusés par la banque alors qu'ils sont en deçà de la capacité d'emprunt et que les demandeurs présentent des garanties solides.

La banque a le droit de refuser d'octroyer un prêt. Et elle n'a pas à justifier un refus ...

 

[nono52]

Il y a des prêts qui sont refusés par la banque alors qu'ils sont en deçà de la capacité d'emprunt et que les demandeurs présentent des garanties solides.

Si le prêt est refusé ça veut dire que les garanties ne sont pas si solides que ça.
Avoir de gros revenus n'est pas une garantie pour le prêteur, ce qui l'intéresse, c'est ta capacité a rembourser ta dette, c'est pas plus compliqué que ça

 

[NO2256]

Il se passe quoi si la collectivité ou l'organisme ne veux pas reconduire son bail sur le terrain , voir une fin de bail a échéance ?

Bonne question, le dispositif BRS est très encadré et les cas de résiliation du bail précisés à sa signature. Le cas le plus évident est si le locataire du terrain ne paye pas son loyer, également s'il n'occupe plus son logement en tant que résidence principale.
Personnellement je préfère le dispositif de Prêt Social Location Accession qui est moins contraignant et où vous devenez complètement propriétaire du logement quand vous levez l'option.

 

[MDacier]

Si le prêt est refusé ça veut dire que les garanties ne sont pas si solides que ça.
Avoir de gros revenus n'est pas une garantie pour le prêteur, ce qui l'intéresse, c'est ta capacité a rembourser ta dette, c'est pas plus compliqué que ça

La plupart du temps, en effet un crédit est refusé sur des garanties insuffisantes

Mais une banque peut parfaitement refuser un crédit malgré de bonne garanties. D'ou l'intérêt de solliciter plusieurs établissements bancaires.

 

[nono52]

Mais une banque peut parfaitement refuser un crédit malgré de bonne garanties. D'ou l'intérêt de solliciter plusieurs établissements bancaires.

Elles épluchent tes comptes et si la banque s'aperçoit que tu ne sais pas gérer, c'est le refus et même si tu as de gros revenus.
Ils y a en certainement qui sont arrangeantes mais si pour avoir un accord, tu dois prendre x produits maison je ne sais pas si c'est vraiment intéressant, d'autant que tu dois rembourser et si tu es juste ça devient vite galère.

Tu as un exemple de bonnes garanties qui seraient refusés par une banque ?

 

[MDacier]

Elles épluchent tes comptes et si la banque s'aperçoit que tu ne sais pas gérer, c'est le refus et même si tu as de gros revenus.
Ils y a en certainement qui sont arrangeantes mais si pour avoir un accord, tu dois prendre x produits maison je ne sais pas si c'est vraiment intéressant, d'autant que tu dois rembourser et si tu es juste ça devient vite galère.

Tu as un exemple de bonnes garanties qui seraient refusés par une banque ?

Si toutes les banques employaient strictement les mêmes critères pour accepter ou refuser une demande de prêt immobilier, il serait totalement inutile de démarcher plusieurs banques pour un même prêt.
Un refus serait suffisant pour justifier d'une impossibilité de financement...

La plupart des compromis demandent le refus de 2 établissements bancaires, voire 3 ...

 

[MDacier]

Le DPE a été pensé essentiellement pour le confort hivernal, au détriment de la période estivale. Ce biais crée un paradoxe : des travaux destinés à améliorer la note énergétique peuvent accentuer la surchauffe en été.
Ainsi, près de 30 % des logements classés « A » se transformeraient, à la belle saison, en de véritables bouilloires thermiques.

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[Aristide]

Bonjour,

Si le prêt est refusé ça veut dire que les garanties ne sont pas si solides que ça.+

La plupart du temps, en effet un crédit est refusé sur des garanties insuffisantes

Tu as un exemple de bonnes garanties qui seraient refusés par une banque ?

Ainsi que déjà indiqué plusieurs fois une banque digne de ce nom n'accepte pas un crédit au motif qu'une bonne garantie soit proposé.

L'acceptation d'un crédit repose en priorité sur l'analyse de critères liés aux risques de défaillances dont une capacité de remboursement jugée suffisante.

Si, compte des aléas toujours possibles sur des durées longues, une garantie reste une condition nécessaire ce n'est jamais une condition suffisante.

D'ailleurs, eu égard au devoir de conseil, une banque qui procéderait autrement prendrait le risque d'être déboutée lors d'un action juridique en recouvrement eu égard au défaut de conseil et/ou soutien abusif.

Encore pire si des garanties complémentaires ont été demandées car, pour la jurisprudence, c'est la preuve tangible qu'elle avait des suspicions de forts risques de défaillances.

Immobilier - la nouvelle donne
Page 614 ci-dessus
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/immobilier-la-nouvelle-donne.45052/page-31#post-517265

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Deedjo]

Compliqué apres la signature d’un compromis qui généralement ne couvre qu’une seule clause de rétractation qui est la non obtention du pret. Généralement toute autre clause est refusée par les vendeurs

On a quand même 10 jours de délai de rétractation sans raison. Ça doit représenter un certain pourcentage.

 

[Aristide]

Bonjour,

On a quand même 10 jours de délai de rétractation sans raison. Ça doit représenter un certain pourcentage.

Cependant une précision n'est peut-être pas inutile.

Un compromis peut-être signe "sous seings privés" ou "sous le forme authentique".

Or le délai de rétractation ci-dessus évoqué ne concerne que les "promesses unilatérales de vente" ou les "compromis de vente" non authentiques.

: Cette exception est implicitement reconnue par la jurisprudence (***) et la doctrine, au regard de l’article L. 271-1 du CCH qui ne vise que les actes ci-dessus non authentiques.

(***) Par exemple dans un arrêt du 10 juillet 2019 (Cass. 3e civ., n° 18-17.316), la cour de cassation a rappelé que la rétractation de 10 jours ne concerne que les contrats non authentiques.

Attention:
Un acte rédigé par un notaire n'est pas forcément un acte authentique.

Il n'est authentique que :
+ S'il est signé par le notaire + apposition de son sceau
+ Avec force probante (article 1369 du Code civil)
+ Avec force exécutoire (article 1374 du Code civil).
=> Ce n'est qu'un tel compromis qui pas contraint au délai légal de rétractation de 10 jours.

Un compromis seulement rédigé par un notaire mais seulement signé - en sa présence - par les acquéreurs et vendeurs reste un compromis "sous seings privés" avec droit de rétractation légal de 10 jours.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[moietmoi]

Merci Aristide de ces précisions importantes

 

[Deedjo]

Je ne suis pas juriste mais je me réfère au site Service-public qui mentionne le délai de rétractation de 10 jours pour les promesses et compromis : [lien réservé abonné]

 

[MDacier]

1 logement sur 2 est considéré comme une bouilloire thermique en France.

En hiver, vous disposez d’un recours contre votre propriétaire lorsque votre logement n’atteint pas la température minimale de 18 °C. Pourquoi ? Parce qu’il est considéré alors comme indécent.

En revanche, la loi ne prévoit pas de seuil maximal de température pour qualifier un logement d’indécent en été. Impossible donc d'attaquer votre propriétaire uniquement parce qu'il fait 30 °C dans le salon et la chambre.

[lien réservé abonné]

 

[nono52]

1 logement sur 2 est considéré comme une bouilloire thermique en France.

Et pas que les anciennes habitations en effet certains logements sont tellement isolés qu'une fois la chaleur en place , elle ne s'évacue plus.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je ne suis pas juriste

Moi non plus, je ne suis pas juriste mais, par la force des choses, j'en ai beaucoup côtoyés et ai dû m'intéresser à la discipline.

mais je me réfère au site Service-public qui mentionne le délai de rétractation de 10 jours pour les promesses et compromis : [lien réservé abonné]

Oui.
Mais, hélas, les informations de ce "Service Public" sont - trop souvent - imprécises/imparfaites........et même parfois inexactes.

Ce constat a déjà été évoqués dans d'autres posts antérieurs et des signalements effectués par des intervenants (dont moi même) a fait l'objet d'excuses et de rectifications.

Mon post ci-dessus :

Cependant une précision n'est peut-être pas inutile.

=> n'avait pour objectif qu'une information complète et exacte.

Cdt