Frais : payer cash ou intégrer au crédit immobilier ?

[himalaya75]

Bonsoir,
je voudrais avoir votre avis dans le cadre d'un investissement locatif ; compte tenu des taux actuels je vais emprunter à 100% ou quasi.
En effet, en ce qui concerne :
frais d'agence
frais de dossier
caution crédit logement
frais de notaire
J'ai une TMI à 30%.
1- Est-il préférable de les intégrer au crédit (si la banque accepte ce qui n'est pas toujours le cas) et souscrire un crédit sur 100% du montant engagé ou les payer cash (et les déduire des revenus fonciers...).
J'auaris tendance à dire le second, même si les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, l'avantage fiscal est moindre dans le 1er cas il me semble ?
2- Une autre question concernant la durée d'emprunt pour ce crédit
Vaut-il mieux 1,15% sur 12 ans ou 1,35% sur 15 ans ?
Même avec la déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers un crédit sur 15 ans est plus cher donc tout dépend de la capacité de remboursement c'est bien çà ?
Merci de votre aide !
Bernard

 

[Buffeto]

si tu payes cash et que tu déduis les frais tu ne le feras qu'une seule fois.

l'avantage du crédit est que les intérêts se déduisent pendant toute la durée du crédit ....

pour la question 2 la question est : penses tu rester en TMI 30 pendant 15ans ou y'a t'il une possibilité que ca diminue avec le temps ? ( départ en retraite par exemple )

 

[himalaya75]

Merci beaucoup buffetophile pour tes précieux conseils :

sur la question 2 : oui je pense rester encore rester 15 ans à une TMI 30%

sur la question 1 : je pensais plutôt l'inverse ?
Par exemple :
* si j'intègre 10 k€ de frais de notaire à mon emprunt sur 15 ans à 1.35% hors assurance : coût total du crédit 1052 € (en complément au prêt) => cela fait un gain de 300 € avec une TMI de 30%
* si je paye cash ces frais je vais les déduire la 1ère année, avec une TMI de 30 %(sans compter csg/crds éventuelle) cela fait un un gain de 3000 €...
Je dois faire erreur quelque part ?

 

[Buffeto]

certes mais en contre partie combien te rapporteraient tes 10K de cash sur 15ans ?

 

[moietmoi]

cash ou à crédit souvent la question est engraisser la banque ou contribuer encore plus à l'impôt..les calculs sont complexes et souvent c'est une autre facteur qui détermine, ces 10ke ne te seraient ils pas agréables de les avoir pour des vacances.? pour des extras qui ne se payent pas à crédit, un coup dur....

 

[Doolittle]

1- Est-il préférable de les intégrer au crédit (si la banque accepte ce qui n'est pas toujours le cas) et souscrire un crédit sur 100% du montant engagé ou les payer cash (et les déduire des revenus fonciers...).

Vous le dites vous même, compte tenu des taux actuels mieux vaut emprunter le maximum si possible (à voir si la banque accepte et si le taux reste le même)

2- Une autre question concernant la durée d'emprunt pour ce crédit
Vaut-il mieux 1,15% sur 12 ans ou 1,35% sur 15 ans ?

Le mieux ce serait 1,15% sur 15 ans
Si ce n'est pas possible, à voir. L'idéal étant de générer un cash flow net positif (les loyers couvrent les frais et les remboursements d'emprunt) et donc préférer le financement dont les mensualités sont les plus faibles. Donc sans doute 1,35% sur 15 ans ?

 

[moietmoi]

L'idéal étant de générer un cash flow net positif (les loyers couvrent les frais et les remboursements d'emprunt)

l'idéal de l'un est peut être le pire pour l'autre...tout dépend de l'objectif que l'on se fixe;

 

[xenesis57]

Bonjour,

Question est ce que vous savez si les frais hors "emprunt" payé donc directement de ma poche peuvent être utilisés pour être déduits des revenus fonciers ?

Merci

 

[paal]

certes mais en contre partie combien te rapporteraient tes 10K de cash sur 15ans ?

Et surtout, en créant un déficit foncier au cours de la première année, il ne sera reportable et donc déductible que sur les revenus net fonciers des 10 années suivantes, et au delà, le report n'est plus possible ....

 

[baboune]

si les frais d'acte notarié sont à 10.000 € nous sommes sur un bien à 115.000 €
reste à voir le loyer perçu, la forme de location, nue ou meublée ?, montant de la taxe foncière et de l'assurance propriétaire bailleur.
il faudra déterminer le moment du passage des frais réels à la déduction forfaitaire selon cela pour avoir un planning de stratégie fiscale.

avec une TMI à 30% le 1.35 % sur 15 ans n'est pas terrible

Cdt