Frais de gestion locative à la montagne

[enako68]

Bonjour à tous, je suis dans la démarche d'acquisition d'un appartement (ancien) à la montagne sur la commune des Gets en Haute-Savoie. Le but de cette acquisition est la suivante:
-Augmenter la valeur de mon patrimoine immobilier
-Avoir un pied à terre à la montagne pour en profiter été comme hiver.

Avec les contraintes suivantes:
-Je souhaite mettre en location "saisonnière" quelques semaines par an afin de couvrir les frais fixes que j'estime à environ 4-5k/an
-N'étant pas sur place (mais pas non plus trop trop loin > 68), je souhaite confier la gestion locative à un gestionnaire local; celui-ci s'occuperait donc des locations saisonnières (entrées/sorties, ménage, etc...)

C'est sur ce dernier point que j'en appelle à vos diverses experiences; je n'arrive pas à déterminer le coût de cet éventuel gestionnaire; j'entends des 20 à 30% de la valeur de la location mais est-ce vraiment le cas? Il y a t-il d'autres sortes de modèles avec les gestionnaires?
D'autres retours d'expérience avec la gestion locative à la montagne?
Plus particulièrement sur le domaine des portes du soleil (avoriaz, morzine, les gets, chatel), une idée de la moyenne annuelle de taux de location pour un appartement type T2?

En gros j'essaye de déterminer le "sweet spot", combien de semaines/an devrais-je avoir idéalement à louer pour couvrir 4-5k de frais fixes et la gestion locative.
Merci

PS: ces informations sont disponibles via les agences immobilières mais je préfère avoir plusieurs avis

 

[moietmoi]

Bonjour,

Je souhaite mettre en location "saisonnière" quelques semaines par an afin de couvrir les frais fixes que j'estime à environ 4-5k/an

Ce type de financement des coûts est courant, mais pas " légal" au niveau des impôts.
Le code des impôts dispose que lorsqu'une résidence secondaire est louée pour certaines périodes, le propriétaire doit intégrer pour sa déclaration d'impôt un loyer fictif correspondant à sa propre occupation,
Il faudra donc rajouter au vrai loyer, un loyer fictif qui vous fera payer des impôts sur votre propre occupation.
Les impôts par ailleurs considère que tout moment non loué est une mise a votre disposition.. ce qui est contradictoire avec la notion de résidence secondaire/ principale.
Un sac de nœuds pas possible.
Pour répondre à votre question une agence prend régulièrement entre 7 et 10%, à quoi se rajoutent les frais spécifiques de location saisonnière
Pour un All inclusif, annonces, gestion, entrée sorties, ménage, blanchisserie..savon, capsules de café..goodies à l'arrivée, il faut compter entre 25 et 40%.
Si on est au micro bic, le loyer complet doit être déclaré. Les frais ne sont pas déductibles.
A l heure actuelle l'abattement micro bic est de 50% ou 71si on fait classer le bien.
Ces % doivent sur demande de la premier ministre être révisés en octobre pour l'année 2024.

 

[enako68]

Bonjour,

Ce type de financement des coûts est courant, mais pas " légal" au niveau des impôts.
Le code des impôts dispose que lorsqu'une résidence secondaire est louée pour certaines périodes, le propriétaire doit intégrer pour sa déclaration d'impôt un loyer fictif correspondant à sa propre occupation,
Il faudra donc rajouter au vrai loyer, un loyer fictif qui vous fera payer des impôts sur votre propre occupation.
Les impôts par ailleurs considère que tout moment non loué est une mise a votre disposition.. ce qui est contradictoire avec la notion de résidence secondaire/ principale.
Un sac de nœuds pas possible.
Pour répondre à votre question une agence prend régulièrement entre 7 et 10%, à quoi se rajoutent les frais spécifiques de location saisonnière
Pour un All inclusif, annonces, gestion, entrée sorties, ménage, blanchisserie..savon, capsules de café..goodies à l'arrivée, il faut compter entre 25 et 40%.
Si on est au micro bic, le loyer complet doit être déclaré. Les frais ne sont pas déductibles.
A l heure actuelle l'abattement micro bic est de 50% ou 71si on fait classer le bien.
Ces % doivent sur demande de la premier ministre être révisés en octobre pour l'année 2024.

Merci d'avoir pris le temps de me répondre et de partager votre expérience concernant les frais de gestion.

Concernant toute la première partie vous m'avez un peu perdu; néanmoins l'appartement étant meublé je pensais tout simplement au statut LMNP.
Merci

 

[Sans]

Contrairement au titre, cela concernerait toutes les locations saisonnières : interdiction de location des passoires thermiques même en location saisonniere etc....
[lien réservé abonné]

 

[enako68]

Contrairement au titre, cela concernerait toutes les locations saisonnières : interdiction de location des passoires thermiques même en location saisonniere etc....
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Pour le coup je gardais bien un oeil là dessus sachant que effectivement, il y avait quelques indications sur cette direction de la part du gouvernement. Honnêtement cela ne m’effraie pas vraiment, je cherche de l'ancien pour pouvoir rénover et donc transformer en logement moins énergivore, parce que je pense que c'est la bonne chose à faire. Et je vois cela plutôt d'un bon oeil, certains propriétaires ne vont pas vouloir faire de la rénovation, il y a donc potentiellement de bonnes affaires à faire dans les prochains mois. C'est donc une bonne nouvelle pour moi!

 

[Sans]

Vous avez donc du également penser qu'un appartement est par définition dans une copropriété, et donc que son classement énergétique dépendra de celui de l'immeuble et des travaux décidés ou pas par l'AG ainsi que des délais pour leur réalisation...
Selon la nature de l'occupation de la majorité des appartements de l'immeuble (residence principale, secondaire, locatif saisonnier ou pas) non seulement les aides pour la copro ne sont pas les mêmes, mais les coproprietaires en residences secondaires ne sont pas souvent favorable au travaux .... et si ils sont majoritaires, ça coince ... c'est du vécu...

 

[enako68]

Vous avez donc du également penser qu'un appartement est par définition dans une copropriété, et donc que son classement énergétique dépendra de celui de l'immeuble et des travaux décidés ou pas par l'AG ainsi que des délais pour leur réalisation...
Selon la nature de l'occupation de la majorité des appartements de l'immeuble (residence principale, secondaire, locatif saisonnier ou pas) non seulement les aides pour la copro ne sont pas les mêmes, mais les coproprietaires en residences secondaires ne sont pas souvent favorable au travaux .... et si ils sont majoritaires, ça coince ... c'est du vécu...

Vous avez partiellement raison, il est encore tout à fait possible de réaliser des travaux de rénovation à l'échelle d'un appartement seulement et de gagner quelques points d’efficacité énergétique permettant de changer de un voir deux niveaux de classement énergétique. Typiquement isolation intérieure, optimisation électrique, utilisation de leds, radiateurs électriques basse conso, etc...

 

[Sans]

Fait ! et le résultat obtenu ne permet pas d'améliorer suffisamment les performances énergétiques atteindre D ni même E (difficile en montagne et pénalisé par les petites surfaces) tant qu'il n'y aura pas de travaux au niveau de l'immeuble... qui auront lieu quand ? Mystère ?
Personnellement, non gênant car pas de locatif et suffisant pour gagner en confort et réduire la facture d'électricité, mais très gênant pour ceux qui veulent faire du locatif, vu ces dernières annonces ...