Financer un nouveau bien par une SCI existante

[blackkeys]

Bonjour à tous,

J'ai découvert ce forum aujourd'hui après quelques recherches effectués sur internet, et c'est avec un intérêt certains que j'ai lu bon nombre des topics récents à propos de l'investissement locatif.

Je me renseigne actuellement sur l'investissement locatif car je dispose d'une opportunité de montage financier qui me semble assez intéressante.

Je détient un fonds de commerce depuis plusieurs année et j'ai eu l'occasion d'acquérir les murs (par crédit) de celui-ci récemment. L'affaire est largement bénéficiaire ce qui me permet de dégager CF positif et de constituer une épargne sur le compte de la SCI (à l'IS).

J'ai pensé que cela pouvait être intéressent pour moi d'utiliser cet épargne pour acquérir des appartements et les louer ensuite. J'ai conscience qu'avoir des cash-flows positif est chose difficile dans le domaine de l'investissement locatif, c'est pourquoi je pense que cette solution peut être intéressante, en effet :

1. D'une part, cela me permettrait de financer l'acquisition sans avoir a engager ma trésorerie personnelle, et sans avoir à sortir l'argent de la SCI (et par extension de me faire imposer à l'IR)

2. D'autre part, le léger cash flow négatif lié à l'investissement locatif dans l'appartement, pourrait être compensé par mes flux beaucoup plus importants lié à mon local commercial.


J'en profite également pour poster une autre question, pas forcément liées de manière directe avec le sujet, mais cela m'évitera de créer un autre topic : dans quelle mesure l'investissement locatif peut-il me limiter pour acquérir ma résidence principale ? Je suis encore locataire à ce jour et j'envisage à termes d'acquérir mon lieue de vie, cependant, j'ai la crainte d'être limité par d'éventuels investissements locatifs. J'habite à Paris et je suis rémunéré env. 100K€ par an, si cela peut vous donner des informations utiles.

J'espère avoir pu décrire correctement ma situation, n'hésitez pas à me poser d'autres questions si ce n'est pas le cas, je reste novice en la matière.

Je vous remercie d'avance pour votre temps

 

[moietmoi]

Bonjour,
et bienvenue sur le forum!!

Je détient un fonds de commerce depuis plusieurs année et j'ai eu l'occasion d'acquérir les murs (par crédit) de celui-ci récemment. L'affaire est largement bénéficiaire ce qui me permet de dégager CF positif et de constituer une épargne sur le compte de la SCI (à l'IS).

donc la sci à l'IS a été constitué, a emprunté et a acheté les murs; le loyer versé à la sci par le locataire(le commerce) est suffisamment important pour payer les mensualités du crédit, les charges de propriété du bien, et les impôts-si il y a un bénéfice-; Une fois tout cela payé, il reste de la trésorerie;
tu te poses la question de faire acheter par la sci un autre ou d'autres biens locatifs..Pourquoi pas? c'est effectivement tout à fait faisable, et un bon moyen d'utiliser la trésorerie et de baisser l'imposition éventuelle;

Cependant tu as tout à fait raison de poser la question subsidiaire de la capacité d'endettement;

Car même , sans parler de Résidence principale, pour que la sci puisse acquérir un autre bien, il faut que celle ci, donc toi, en tant que principal associé, soit en capacité d'emprunter; Or le loyer de la sci, étant versé par ton commerce, est totalement dépendant de toi( de la perrenité de ton commerce);
Donc même si sur la papier avec calculette, les chiffres montrent que la sci peut encore emprunter, les banques seront très attentives à la seule ressource actuelle de la sci, ton commerce;

Bien sûr le risque et l'analyse ne sont pas les même si ton fonds de commerce est un artisan ébéniste ou que tu es chef d'entreprise d'un supermaché avec 50 salariés....

Et concernant une future RP, comme pour du locatif,il est certain que tes engagements d'associé de la sci en terme d'endettement seront défalqués sur ta capacité individuelle d'endettement;

Ceci si la banque fait bien son travail, mais j'ai vu des banques omettre de vérifier l'identité du locataire de la sci, donc ne pas voir que le risque est porté par la même personne;

 

[blackkeys]

Tout d'abord, merci pour ta réponse détaillée !

Tu as bien compris ma problématique. Je n'avais effectivement pas vu la problématique sous l'angle d'un potentiel refus de crédit lié à la dépendance de l'ensemble du montage à mon commerce.

Cependant, je pense que cela reste envisageable vu la nature du business (hôtellerie) et le niveau des CF's. Après, il faudra je pense faire attention à ne pas se retrouver en difficulté en cas de retournement de la situation, nous ne sommes effectivement jamais certains de ce qu'il peut se passer.

Petite question : la capacité d'endettement de la SCI sera t'il mesuré a la performance globale des investissements, ou alors la banque prendra chaque investissement au sein de la SCI de manière individuelle ? Car il me semble que cela ne devrait pas impacter ma capacité d'endettement à condition que mes cash flow totaux restent positif, non?

Tu m'inquiètes pour ma future résidence principale (qui risque de potentiellement ne jamais voir le jour du coup ), car l'investissement est conséquent. Pourquoi si l'ensemble se paie sans soucis, est-ce que cela devrait m'impacter? A moins que je n'ai pas bien compris le fonctionnement l'ensemble des subtilité du calcul de la capacité d'endettement, ce qui est hautement probable haha !

Merci d'avance pour votre temps à tous !