Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)

Ticket initial publié le 28/07/2010 sur le blog
Bonjour,

Souvent, sur ce forum, la question de savoir s’il est préférable de financer un bien immobilier au moyen de son épargne ou bien de recourir à un crédit est posée

L’objet de ce post est de tenter une approche de réponse en abordant le sujet sous deux angles :

1) – L’aspect financier avec l’objectif d’obtenir le coût de financement le moins coûteux (1ère partie)

2) – L’aspect « Prévoyance/Sécurité » (Seconde partie)

I) – Aspect financier

Dans le cas général le taux d’un crédit est supérieur au taux de l’épargne.

Dans cette hypothèse, si on se base uniquement sur les taux, il est facile de déduire que le recours au crédit générera un coût de financement supérieur à celui représenté par le manque à gagner en intérêts sur l’épargne utilisée.

Pourtant il conviendrait d’être plus précis dans cette analyse :

1) – Pour un financement immobilier, il est rare qu’un seul et unique crédit constitue le plan de financement.

Pour comparer le taux de l’épargne au taux du crédit, il faudrait donc d’abord connaître/calculer le « taux d’ensemble » des crédits sollicités.

2) – Les crédits s’amortissent et donc le taux d’intérêt s’applique – au mois le mois – à un capital restant dû qui se réduit au fur et à mesure des échéances payées.

Par contre, le capital épargné – non seulement ne s’amortit pas – mais, au contraire, croit d’années en années du fait de la capitalisation des intérêts perçus.

La différence entre « intérêts payés sur le(s) crédit(s) » et « intérêts perçus sur l’épargne » dépend donc à la fois :

+ Du taux « d’ensemble) du/des crédit(s)

+ Du taux de rémunération de l’épargne

+ De la vitesse d’amortissement du/des crédit(s)

3) – Le fait de financer – totalement ou partiellement – au moyen de crédit(s) permet, dans certains cas, d’obtenir des crédits ou réductions d’impôts.

4) – Egalement, financer à crédit permet aussi quelquefois d’obtenir des aides sociales telles que l’Aide Personnalisée au Logement (APL) ou Allocation Logement (AL)

Ces deux derniers éléments seraient bien entendu à intégrer dans l’analyse comparative puisqu’ils diminuent le coût réel du financement dans l’hypothèse de crédit(s) mais sont inexistants si seule l’épargne est utilisée.

5) – Pour être optimale, la comparaison devrait aussi tenir compte du manque à gagner en intérêts ou, au contraire, de la perception d’intérêts possible, sur tous les flux de trésorerie.

Explications :

+ Vous utilisez tout ou partie de votre épargne => vous renoncez définitivement aux intérêts sur les sommes en cause (et sur les produits de leur capitalisation au fil du temps)

+ Vous payez une/des échéances de crédit(s) => au lieu d’être versée(s) à la banque, vous auriez pu choisir de placer ces échéances ; vous vous privez donc également de ces produits financiers et de ceux venant de leur capitalisation.

+ Vous bénéficiez de crédits ou réductions d’impôts ; ces flux d’entrée de trésorerie sont également susceptibles d’être rentabilisés.

+ Il en serait de même pour les Aides Personnalisées au Logement (APL) ou Allocations Logement (AL) que vous pourriez percevoir.

Aussi je vous propose, ci-joint, un applicatif de calcul qui vise une comparaison relative en reprenant les paramètres ci-dessus.

L’approche est la suivante :

1) – Vous voulez investir (Exemple : prix du bien immobilier = 100.000 €)

2) – Vous possédez une épargne préalable et disponible suffisante (=100.000 €)

3) – Vous avez la possibilité d’obtenir un crédit du même montant (= 100.000 €) à un certain taux et sur une certaine durée ce qui suppose donc que vous avez la capacité de remboursement suffisante.

Exemple : Cas pris par défaut dans l’applicatif joint :

+ Montant = 100.000 €

+ Durée = 360 mois

+ Taux = 4%

=> Mensualité = 477,42 €

=> Si cette somme correspond à votre capacité de remboursement, elle pourrait aussi bien correspondre à votre capacité d’épargne nouvelle.

NB) – Pour permettre un outil de calcul relativement simple, l’applicatif proposé ne prend en considération qu’un seul crédit.

Dans l’hypothèse de plans de financement comprenant plusieurs crédits il n’est donc pas adapté.

Seule une approche grossière en saisissant un « taux d’ensemble » et une durée moyenne permettrait une approximation.

4) – Vous saisissez :

+ Un taux moyen pour l’épargne constituée

+ Un taux moyen, pour l’épargne supposée nouvelle que permettrait le placement des mensualités si vous ne les versiez pas à la banque en remboursement du crédit.

+ Eventuellement, un montant et une durée d’APL/AL

+ Le cas échéant, un montant et une durée de crédit/réduction d’impôt

NB) – Pour ces deux derniers paramètres les montants sont supposés constants et rémunérés au taux de l’épargne nouvelle.

D’autre part, seul un contrôle « grossier » de cohérence est prévu ; il vous appartient donc de saisir des données réalistes par rapport à votre situation propre.

A partir de là il y a quatre options :

1) – Vous n’investissez pas mais rentabilisez vos avoirs c’est-à-dire que :

+ Votre épargne préalable est supposée placée au taux que vous avez indiqué sur la durée présumée du crédit.

+ Votre capacité de remboursement = votre capacité d’épargne = votre mensualité est également supposée placée au taux de l’épargne nouvelle que vous avez saisie.

=> La somme des valeurs acquises de ces deux placements donne la « Valeur de votre Patrimoine 1 » à la fin du crédit (théorique dans cette première hypothèse)

=> Cette valeur devient la base de comparaison pour vérifier quelle sera l’option la moins coûteuse pour votre financement.

« Valeur de votre Patrimoine 1 » = « Base de Comparaison »

2) – Vous financez votre bien à 100% avec votre épargne préalable.


+ Votre capacité de remboursement = votre capacité d’épargne nouvelle = la mensualité du

prêt que vous renoncez à solliciter est supposée placée pendant la durée de ce crédit.

Ceci donne « la valeur acquise par l’épargne nouvelle »

+ Dans cette option vous ne pouvez bénéficier ni d’APL/AL ni de crédit/réduction d’impôt au titre du crédit puisqu’il n’y en a pas.

+ La valeur du bien acquis (***) plus « la valeur acquise par l’épargne nouvelle » donne la Valeur de votre Patrimoine dans l’option N°2 = « Valeur Patrimoine 2 »

(***) Sans plus value ni moins value = 100.000 € dans l’exemple

=> Le coût réel de cette option est « Base de Comparaison » moins « Valeur de votre Patrimoine 2 »

3) – Vous financez votre bien à 100% avec le crédit
dont vous avez saisi les caractéristiques

+ Vous conservez votre épargne préalable et la rentabilisez pendant toute la durée du crédit = « Valeur acquise par l’épargne préalable »

+ Vous rentabilisez les éventuelles APL/AL et Crédits/Réductions d’impôts

+ La valeur du bien acquis (***) plus la « Valeur acquise par l’épargne préalable » plus le « capital acquis par le placement des APL/AL et Crédits/Réductions impôts » donne la Valeur du Patrimoine dans l’option N° 3 = « Valeur de votre Patrimoine 3 »

=> Le coût réel de cette option est « Base de Comparaison » moins « Valeur de votre Patrimoine 3 »

4) – Vous financez votre bien pour partie sur épargne préalable et pour partie à crédit


+ Vous avez un nouveau paramètre à saisir qui est le pourcentage d’utilisation d’épargne.

+ Mêmes principes et calculs que pour les options N° 2 et 3 ci-dessus avec application des pourcentages que vous avez saisis.

=> L’option qui revient la moins chère est matérialisée par une police bleue sur fond jaune.

Voir seconde partie sur post suivant
 

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