Fin location Défiscalisation Scellier

[cmdurand]

Bonjour,

Je m'interroge j'arrive à la fin de ma location scellier (engagement de location). J'envisage 2 choses au départ du locataire à la fin du bail de 3 ans renouvelable.
* Soit vendre (congé pour vente)
* attendre son départ pour passer le logement en meublé et le basculer en LMNP

Je précise que j'ai un autre logement en Loc avantage 2 et je suis donc obligé d'être au réel. D'ou mon choix à priori de vendre car je ne peux déduire que la TF et les charges de copro (fin du crédit).

L'autre solution serait le LMNP mais j'avoue que j'ai du mal à voir les frais sur ce montage et le montant de l'amortissement.

Le bien est situé dans une grande ville T3 acheté 200000 € prix actuel de vente estimé à 220000 € , loyer actuel en nue 850 HC. Mon TMI est de 30%

Merci pour vos retour

 

[Kizzo]

Bonjour,
Si vous vendez, vous récupérez cbien après impôts et remboursement de prêts éventuels, et vous feriez quoi de l'argent ?

 

[cmdurand]

Le crédit est terminé. Je me retrouve avec 10000 € de loyer soit environ 8500 € taxé à 30 % TMI + 17.2% pour de la location nue au réel. Impossible de le passer en loc avantage comme l'autre car le loyer tomberai de 850 à 600 euros. Charges à prendre en compte TF: 1100 € Charge copro prop: 500€ PNO: 200€
L'immobilier me permet il est vrais de diversifier.
Le montant en assurance vie de + 8ans est taxé à 7.5% + 17.2 % c'est beaucoup moins. Le contrat MACSF rapportant 3% soit 6000 €

 

[Buffeto]

Le crédit est terminé. Je me retrouve avec 10000 € de loyer soit environ 8500 € taxé à 30 % TMI + 17.2% pour de la location nue au réel.

as tu pensé aux SCPI de déficit foncier ?

 

[Kizzo]

as tu pensé aux SCPI de déficit foncier ?

S'il vend le bien, l'autre est loué en Loc'Avantage donc pas forcément pertinent de faire du déficit foncier car il a déjà une réduction d'IR et il aura mécaniquement moins de revenus avec la vente. À mon avis il faut projeter la future fiscalité en cas de revente pour voir si ça vaut la peine

 

[MDacier]

Le crédit est terminé. Je me retrouve avec 10000 € de loyer soit environ 8500 € taxé à 30 % TMI + 17.2% pour de la location nue au réel. Impossible de le passer en loc avantage comme l'autre car le loyer tomberai de 850 à 600 euros. Charges à prendre en compte TF: 1100 € Charge copro prop: 500€ PNO: 200€
L'immobilier me permet il est vrais de diversifier.
Le montant en assurance vie de + 8ans est taxé à 7.5% + 17.2 % c'est beaucoup moins. Le contrat MACSF rapportant 3% soit 6000 €

En micro foncier, vous aurez environ 3 300€ d'impôts.
Ça vaut le coup de réfléchir a passer en meublé

 

[cmdurand]

En micro foncier, vous aurez environ 3 300€ d'impôts.
Ça vaut le coup de réfléchir a passer en meublé

En micro foncier, vous aurez environ 3 300€ d'impôts.
Ça vaut le coup de réfléchir a passer en meublé

impossible de faire du micro foncier car je suis au réel sur le deuxième biens (loc avantage 2)

 

[cmdurand]

S'il vend le bien, l'autre est loué en Loc'Avantage donc pas forcément pertinent de faire du déficit foncier car il a déjà une réduction d'IR et il aura mécaniquement moins de revenus avec la vente. À mon avis il faut projeter la future fiscalité en cas de revente pour voir si ça vaut la peine

alors j'ai 4 ans de reports (maximum possible 6 ans) de réduction d'impôt provenant du dispositif scellier (environ 16000 €) toutefois mon IR va monter car mes 2 enfants sont détachés progressivement +3614 €

 

[cmdurand]

autre piste mais je n'ai pas tout les éléments serait d'acheter un T2 en (jeanbrun + éventuellement LLI) durée min 16 ans. Pour créer du déficit qui viendrait en partie diminuer les revenus foncier des T3.
L'ajout du LLI demandant la création d'une SCI et je ne sais pas si dans ce cas le déficit de la SCI est transférable sur ma déclaration de mes 2 T3 hors sci. Je ne sais pas si je m'exprime bien ?

Après ceci me semble bien compliqué et le prix des logements en neuf sont très chers la défiscalisation me semble gonfler le prix, la perte à la revente me semble importante aujourd'hui sur un achat neuf. Je pense qu'il est bien plus simple de transformer en LMNP le T3 même si le fait de ne pas pouvoir calculer le montant précis de l'amortissement me dérange. Dans ce logement loué nu actuellement je précise qu'il est toutefois équipé d'une cuisine intégré avec four, LV nombreux placard hors réfrigérateur. Il comprend aussi un ilot avec meuble pour prendre les repas.