Faire racheter son prêt très tôt, votre avis ?

[Ludwig]

Bonsoir à tous,

j'ai une (bonne) problématique que je ne pensais pas avoir, et j'aimerai vos avis d'experts.

J'ai évoqué via un autre post mon projet locatif, et j'ai trouvé une banque qui me finance à 110 % et sur 20 ans, au taux de 1,45 %, ce que je trouve bien, voire même très bien.

Dans ma banque principale, j'ai mon prêt sur ma RP, sur 25 ans, il me reste 144 000 € à payer (sur 25 ans car on avait emprunté 195 000 € et après la vente de notre ancienne RP nous avons fait un remboursement de 50 000 € sinon on aurait pris directement sur 20 ans)

Ces 144 000 € sont sur un crédit à 1,80 % donc sur 25 ans restant (24 et 9 mois), puisqu'il date de cet été.

Je discute avec la banque qui me finance le locatif, et on me propose de faire d'une pierre deux coups : racheter aussi le prêt de la RP mais sur 20 ans, là aussi à 1,45 %

En prenant en compte les IRA, les frais de dossier, la nouvelle caution, je payerai 80 € de plus par mois, mais je gagne 5 ans, et j'y gagne aussi en coût de crédit. Sachant que payer 80 € de plus n'est pas gênant pour nous.

On est intéressés mais vous qu'en pensez-vous et que feriez-vous face à ces conditions ?

Merci beaucoup !

 

[MAZEL]

Bonjour,
Je ne suis pas un "expert" mais je donne quand même mon avis
Vous indiquez que payer 80 € de plus par mois ne serait pas gênant. Je suppose donc que, si vous n'affectez pas ces 80 € au remboursement du prêt, vous êtes en mesure de les épargner.
La question devient alors : le gain sur le coût total du crédit (incluant IRA, frais de dossier, caution, assurances .... tout le toutim) que vous procure le regroupement des 2 prêts, est-il supérieur au gain qui serait généré par le placement de ces 80 € mensuels sur un produit d'épargne ?
C'est une des questions à se poser je pense, même si ce n'est pas le seul critère à prendre en compte. Notamment : en rajoutant 80 € , votre taux d 'endettement reste-t-il satisfaisant ?
Enfin, un conseil : si c'est votre nouvelle banque (celle qui finance votre locatif) qui vous propose le regroupement, c'est qu'elle est intéressée... par conséquent , essayez de négocier de meilleures conditions (par exemple en leur confiant également d'autres produits annexes (contrats d'assurance maison ou voiture).

 

[Ludwig]

Bonjour,
Je ne suis pas un "expert" mais je donne quand même mon avis
Vous indiquez que payer 80 € de plus par mois ne serait pas gênant. Je suppose donc que, si vous n'affectez pas ces 80 € au remboursement du prêt, vous êtes en mesure de les épargner.
La question devient alors : le gain sur le coût total du crédit (incluant IRA, frais de dossier, caution, assurances .... tout le toutim) que vous procure le regroupement des 2 prêts, est-il supérieur au gain qui serait généré par le placement de ces 80 € mensuels sur un produit d'épargne ?
C'est une des questions à se poser je pense, même si ce n'est pas le seul critère à prendre en compte. Notamment : en rajoutant 80 € , votre taux d 'endettement reste-t-il satisfaisant ?
Enfin, un conseil : si c'est votre nouvelle banque (celle qui finance votre locatif) qui vous propose le regroupement, c'est qu'elle est intéressée... par conséquent , essayez de négocier de meilleures conditions (par exemple en leur confiant également d'autres produits annexes (contrats d'assurance maison ou voiture).

Bonjour, merci.

Le taux d'endettement serait de 26 %

80 euros sur 240 mois = 19200 €

Sans parler de cout de credit pur, ca nous fait sortir 19200 € de plus sur 20 ans, en gâchant donc 5 ans.

Et si je regarde mon tableaux d'amortissement actuel , dans 20 ans mon capital restant du sera encore de 37 000 €

Intéressant de ce fait vous pensez ?

 

[Ludwig]

En gagnant *

 

[Ludwig]

Bonjour,

Pas d'autres avis sur l'intérêt financier de cet éventuel rachat précoce ?

 

[C6BIEN]

c'est tj bon de faire baisser son cout de crédit global

 

[Ludwig]

c'est tj bon de faire baisser son cout de crédit global

Bonjour,

et par rapport aux conditions proposées, pensez-vous qu'elles sont correctes, ou que je peux avoir encore mieux ?

Merci

 

[Buffeto]

et par rapport aux conditions proposées, pensez-vous qu'elles sont correctes, ou que je peux avoir encore mieux

1.45 % sur 20ans c'est tout à fait correct.

 

[Ludwig]

1.45 % sur 20ans c'est tout à fait correct.

Bonjour Buffetophile, et merci pour votre retour.

Pensez-vous qu'il est possible d'obtenir encore mieux ?

J'ai fait une demande de négociation en proposant la souscription de deux assurances vies si les conditions s'améliorent, mais je ne sais pas jusqu'où il est possible de descendre sur 20 ans ...?

 

[Buffeto]

Pensez-vous qu'il est possible d'obtenir encore mieux ?

tout dépend de votre dossier ….et de l'envie qu'a votre banquier de vous garder ou de vous attirer .

tout est possible mais on est pas loin de l'os là….

 

[Ludwig]

tout dépend de votre dossier ….et de l'envie qu'a votre banquier de vous garder ou de vous attirer .

tout est possible mais on est pas loin de l'os là….

D'accord, ici on est plutôt sur le fait d'attirer un nouveau client , moi en loccurence.

Profil jeune, un enfant, 2 cdi, des projets d'investissements, donc une relation à long terme en vue.

Est ce que le fait d'être en fin d'année peut permettre d'avoir de meilleures conditions si les objectif annuels ne sont pas encore atteints ?

 

[Buffeto]

Est ce que le fait d'être en fin d'année peut permettre d'avoir de meilleures conditions si les objectif annuels ne sont pas encore atteints ?

qui peut dire quels sont les objectifs de la banque ?

 

[paal]

Bonjour,
et par rapport aux conditions proposées, pensez-vous qu'elles sont correctes, ou que je peux avoir encore mieux ?
Merci

Il y a même un ,proverbe qui dit que LE MIEUX est l'ennemi du BIEN !!

Il en existe même un autre qui indique que l'on sait souvent ce que l'on a, mais que l'on ignore tout de ce que l'on pourrait avoir ....

 

[moietmoi]

Bonjour,
la majorité des prêts ne vont pas à leurs termes (en région parisienne la durée moyenne est de 7 ans et ailleurs 10 ans ) ; Pourriez vous négocier les IRA des nouveaux prêts...

J'ai fait une demande de négociation en proposant la souscription de deux assurances vies si les conditions s'améliorent

En général les AV en banque ne sont pas les meilleures, avec entre autre des frais d'entrée..... ne perdez pas d'un coté ce que vous gagnez de l'autre...

 

[Ludwig]

Bonjour,
la majorité des prêts ne vont pas à leurs termes (en région parisienne la durée moyenne est de 7 ans et ailleurs 10 ans ) ; Pourriez vous négocier les IRA des nouveaux prêts...


En général les AV en banque ne sont pas les meilleures, avec entre autre des frais d'entrée..... ne perdez pas d'un coté ce que vous gagnez de l'autre...

bonjour,

Oui c'est vrai, mais après il y a toujours possibilité de souscrire au minimum, si on peut gagner un petit geste sur le taux ou frais de dossier alors ce peut être interessant , à voir...

 

[Cresus93]

25 ans c'est trop long, le coût augmente exponentiellement... donc oui, ramener à 20 ans et à ce taux., bonne idee

 

[Ludwig]

Bonjour,

j'ai eu mon rendez-vous ce matin avec la banque qui est donc mieux placée que la mienne, pour faire une simulation de rachat de prêt principal en plus du financement du locatif.

En reprenant mon CRD sur lequel il reste 24 ans et demi, pour le ramener sur 20 ans, et en prenant aussi une caution et des frais de dossier en plus forcément... mon gain s'élève(verait) à :

5 ans gagnés (et aussi la possibilité de faire un RA plus rapidement)
12 000 € d'intérêts (bon ok on finance les frais de dossier, le crédit log et les IRA = 3000 en tout) mais 9000 € quand même

Et également 13 000 € sur l'assurance (même si on pourrait faire une délég sur le prêt actuel sur lequel l'assurance est chère)

Le gain en coût de crédit est donc de 25000 - les 3000 de frais que ce rachat génère, donc 22 000 €


Je pense donc faire racheter le prêt de la résidence principale et faire le financement de l'investissement locatif dans la nouvelle banque qui est bien mieux placée.

Sachant que ma banque actuelle ne me faisait pas une offre aussi intéressante que celle-ci donc je serai gagnant des 2 côtés.

Validez-vous cette stratégie ?

 

[Buffeto]

Validez-vous cette stratégie ?

22k€ de gagnés , bien sur que je valide…..