EmmanuelCyril
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Bonjour à tous,
Je suis le forum depuis un certain temps afin de trouver quelques pistes pour le projet que je vais vous soumettre plus loin.
Avant tout, voici un petit résumé de notre profil:
Mariés , 49 ans chacun, deux enfants de 10 et 11 ans
Résidence principale valorisée à env. 1 100 000 €
Patrimoine mobilier:
Environ 400 000 € disponible immédiatement ( Livrets A, PEL, LDDS, et comptes sur livret)
Assurance vie ( environ 100 000 € ) ouverte en 2013
Environ 170 000 CHF de placement retraite en Suisse
Un credit immobilier en cours sur notre résidence principale: ( reste à payer 290 000€)
Mon épouse : Travailleuse frontalière en suisse : Salaire net 108 000 CHF
Je n’ai pas de revenus, ayant arrêté de travailler à la naissance de nos enfants afin de m’occuper d’eux et rénover notre résidence principale
Nous ne payons pas d’impôts en France, mon épouse étant taxée à la source en Suisse, d’un montant que nous récupérons chaque années, car il nous est possible de faire une rectification en déduisant nos intérêts d’emprunt, assurances, travaux, placement retraite en Suisse etc.
Las de courir les livrets boostés des différentes banques en ligne ( je crois que je les ai maintenant toutes faites) et ayant maintenant fini les travaux de notre résidence principale, j’étudie depuis quelques temps une opportunité d’investissement immobilier que je souhaiterais soumettre à votre expertise:
Nous envisageons l’achat par l’intermédiaire d’un emprunt ( avec environ 30% d’apport) de deux logements T2 pour la somme de 530 000€ dont les revenus locatifs seront de 26 400€ annuels. Ceci dans le but de constituer un revenu supplémentaire lors de la retraite de mon épouse, ainsi que constituer une patrimoine.
Mon interrogation principale porte surtout sur la structure dans laquelle encadrer cet investissement ( et pourquoi pas d’autres, c’est l’idée, dans l’avenir)
En parcourant ce forum, ainsi que d’autres propres au statut des travailleurs frontaliers, j’ai pu constater que nous ne pouvons prétendre, en raison de notre non-imposition en France, à aucune mesure de défiscalisation ( Pinel etc)
Par ailleurs, après quelques calculs, la pression fiscale de revenus fonciers ( que nous aurions l’obligation d’intégrer dans notre déclaration d’impôt en France) serait telle que cette investissement aurait peu de sens ( environ 50% des revenus seraient partis in fine en CSG RDS IR, malgré la déduction des intérêts d’emprunts). L’alternative qui semble s’offrir à nous est d’intégrer ces investissement dans une SCI soumise à l’IS. Bien entendu, lors d’une vente éventuelle, nous serions taxé sur la PV à hauteur de la valeur du bien, celui-ci ayant déjà été amorti, mais là n’est pas notre optique, comme je le précisais précédemment, la fonction première serait de nous constituer un revenu supplémentaire dans quelques années ( qui serait alors taxé CSG RDS IR etc, mais j’ai cru comprendre que les dividendes pouvait être soumis à une “flat tax” de 30% comme le sont les revenus mobiliers)
Si j’ai encore bien compris, la structure SCI IS permettrait donc par l’amortissement de dégager chaque année un bilan “à zéro” afin de ne pas être soumis à l’IS, et lorsque l’amortissement est complet réinvestir les revenus dans d’autres opérations afin de toujours rester en deçà du seuil imposable
Un dernier point qui semblerait nous conforter dans ce choix SCI IS, et que cela nous permettra de continuer à bénéficier du statut que l’on appèle à Genève “Quasi-résident” et qui permets la rectification d’impôt citée plus haut ( la SCI IR, ne le permettant pas, les revenus fonciers représentant plus de 10% des revenus, le droit à ce statut s’envole ( il nous permets en l’occurrence de récupérer chaque années les 3000€ d’impôts prélevés à la source)
J’espère avoir été clair dans mes explications.
Qu’en pensez-vous.
Emmanuel
Je suis le forum depuis un certain temps afin de trouver quelques pistes pour le projet que je vais vous soumettre plus loin.
Avant tout, voici un petit résumé de notre profil:
Mariés , 49 ans chacun, deux enfants de 10 et 11 ans
Résidence principale valorisée à env. 1 100 000 €
Patrimoine mobilier:
Environ 400 000 € disponible immédiatement ( Livrets A, PEL, LDDS, et comptes sur livret)
Assurance vie ( environ 100 000 € ) ouverte en 2013
Environ 170 000 CHF de placement retraite en Suisse
Un credit immobilier en cours sur notre résidence principale: ( reste à payer 290 000€)
Mon épouse : Travailleuse frontalière en suisse : Salaire net 108 000 CHF
Je n’ai pas de revenus, ayant arrêté de travailler à la naissance de nos enfants afin de m’occuper d’eux et rénover notre résidence principale
Nous ne payons pas d’impôts en France, mon épouse étant taxée à la source en Suisse, d’un montant que nous récupérons chaque années, car il nous est possible de faire une rectification en déduisant nos intérêts d’emprunt, assurances, travaux, placement retraite en Suisse etc.
Las de courir les livrets boostés des différentes banques en ligne ( je crois que je les ai maintenant toutes faites) et ayant maintenant fini les travaux de notre résidence principale, j’étudie depuis quelques temps une opportunité d’investissement immobilier que je souhaiterais soumettre à votre expertise:
Nous envisageons l’achat par l’intermédiaire d’un emprunt ( avec environ 30% d’apport) de deux logements T2 pour la somme de 530 000€ dont les revenus locatifs seront de 26 400€ annuels. Ceci dans le but de constituer un revenu supplémentaire lors de la retraite de mon épouse, ainsi que constituer une patrimoine.
Mon interrogation principale porte surtout sur la structure dans laquelle encadrer cet investissement ( et pourquoi pas d’autres, c’est l’idée, dans l’avenir)
En parcourant ce forum, ainsi que d’autres propres au statut des travailleurs frontaliers, j’ai pu constater que nous ne pouvons prétendre, en raison de notre non-imposition en France, à aucune mesure de défiscalisation ( Pinel etc)
Par ailleurs, après quelques calculs, la pression fiscale de revenus fonciers ( que nous aurions l’obligation d’intégrer dans notre déclaration d’impôt en France) serait telle que cette investissement aurait peu de sens ( environ 50% des revenus seraient partis in fine en CSG RDS IR, malgré la déduction des intérêts d’emprunts). L’alternative qui semble s’offrir à nous est d’intégrer ces investissement dans une SCI soumise à l’IS. Bien entendu, lors d’une vente éventuelle, nous serions taxé sur la PV à hauteur de la valeur du bien, celui-ci ayant déjà été amorti, mais là n’est pas notre optique, comme je le précisais précédemment, la fonction première serait de nous constituer un revenu supplémentaire dans quelques années ( qui serait alors taxé CSG RDS IR etc, mais j’ai cru comprendre que les dividendes pouvait être soumis à une “flat tax” de 30% comme le sont les revenus mobiliers)
Si j’ai encore bien compris, la structure SCI IS permettrait donc par l’amortissement de dégager chaque année un bilan “à zéro” afin de ne pas être soumis à l’IS, et lorsque l’amortissement est complet réinvestir les revenus dans d’autres opérations afin de toujours rester en deçà du seuil imposable
Un dernier point qui semblerait nous conforter dans ce choix SCI IS, et que cela nous permettra de continuer à bénéficier du statut que l’on appèle à Genève “Quasi-résident” et qui permets la rectification d’impôt citée plus haut ( la SCI IR, ne le permettant pas, les revenus fonciers représentant plus de 10% des revenus, le droit à ce statut s’envole ( il nous permets en l’occurrence de récupérer chaque années les 3000€ d’impôts prélevés à la source)
J’espère avoir été clair dans mes explications.
Qu’en pensez-vous.
Emmanuel
