Demande conseil montage SCI + travaux

[yademo]

Bonjour à tous,


Je suis a la recherche de conseils sur un montage possible pour la situation suivante.
Ma mere possede une petite maison individuelle en lotissement.
Probleme, elle commence a prendre de l'age et peine un peu a monter l'escalier pour monter a l'etage ou sont situées les chambres et la salle de bain.
Un demenagement etant difficilement envisageable , je pense de plus en plus a un projet d'extension dans le pignon de la maison pour rajouter une chambre avec salle d'eau au RDC et eventuellement agrandir le sejour.
Elle n'a pas les ressources financieres pour s'engager dans un pret.
Aussi je reflechis a une solution possible pour reussir a financer ce projet.
J'ai songé a la creation d'une SCI dans laquelle ma mere, moi meme et mes 2 freres pourrions avoir des parts.
Seul hic, je ne suis pas que mes freres puissent s'engager dans ces frais, en tout cas sur le long terme. Et la question de la succession de la maison se posera tot ou tard. Sachant que la maison prendra de la valeur avec cette extension ...

Comment faire les choses le plus proprement possible et eviter toute ambiguité dans la succession possible ?
Y'a-t-il un montage plus adapté ?

D'avance merci de vos conseils avisés.

 

[Juloup]

Le plus simple, c'est tout simplement que vous prêtiez à votre mère de quoi réaliser les travaux, et vous les récupérerez au moment de la succession.

 

[yademo]

Le plus simple, c'est tout simplement que vous prêtiez à votre mère de quoi réaliser les travaux, et vous les récupérerez au moment de la succession.

Sans creation de SCI donc mais avec un acte notarié pour preuve quand même ?
Le problème c'est qu'a la succession, la maison (agrandie) se retrouvera partagée entre mes frères et moi. Si je veux récupérer le montant de mon pret, ca obligera a vendre la maison (ou mes frères a racheter leurs parts du pret) , ce qui n'est pas forcement le but.
Ou je passe à coté de quelque chose ?
Merci.

 

[Juloup]

Un formulaire 2062 suffira pour attester du prêt, mais vous pouvez passer par un notaire si vous voulez.
Au moment de la succession vous aurez une créance, que vous pourrez solder comme il vous plaira entre vous. De toutes façons, la maison, vous compterez en faire quoi après la succession ? La peindre en bleu et l'habiter tous ensemble ?

 

[yademo]

Un formulaire 2062 suffira pour attester du prêt, mais vous pouvez passer par un notaire si vous voulez.
Au moment de la succession vous aurez une créance, que vous pourrez solder comme il vous plaira entre vous. De toutes façons, la maison, vous compterez en faire quoi après la succession ? La peindre en bleu et l'habiter tous ensemble ?

Pourquoi pas ?
Une idée pourrait être de la louer a des étudiants en collocation dans l'année (ville etudiante) et d'en profiter l'été (proximité mer) voire de la louer l'été. D'ou la nécessité de faire les choses correctement pour que tout le monde s'y retrouve.

 

[Buffeto]

Pourquoi pas ?
Une idée pourrait être de la louer a des étudiants en collocation dans l'année (ville etudiante) et d'en profiter l'été (proximité mer) voire de la louer l'été. D'ou la nécessité de faire les choses correctement pour que tout le monde s'y retrouve.

pourquoi pas mais d'expérience racontée par mes clients , une indivision locative en famille est rarement un long fleuve tranquille ( l'un d'entre eux essaye de se débarasser de ses nièces depuis 5ans , ils en sont aux avocats )

 

[yademo]

pourquoi pas mais d'expérience racontée par mes clients , une indivision locative en famille est rarement un long fleuve tranquille ( l'un d'entre eux essaye de se débarrasser de ses nièces depuis 5ans , ils en sont aux avocats )

L'indivision entre 3 frères devrait pouvoir bien se passer, d'autant que les relations sont bonnes, mais rien ne garantit cela dans le futur il est vrai .
Est ce que le status d'une SCI pourrait faciliter/clarifier les choses ?
Le simple formulaire de déclaration de prêt 2062 suffit-il a me couvrir si jamais je suis le seul a financer les travaux pour ma mère ? La créance lié a ce prêt est-elle récupérée telle quelle a la succession ou est-elle valorisée suite à la plus value possible de la maison ?

 

[Juloup]

Une idée pourrait être de la louer a des étudiants en collocation dans l'année (ville etudiante) et d'en profiter l'été (proximité mer) voire de la louer l'été. D'ou la nécessité de faire les choses correctement pour que tout le monde s'y retrouve.

Très bien, l'indivision disposera donc de revenus qui lui permettront de rembourser votre dette sans avoir besoin de vendre le bien.
Vous pouvez signer un contrat de prêt précisant par exemple qu'il sera remboursé en priorité sur les montant des loyers en cas de location.

Est ce que le status d'une SCI pourrait faciliter/clarifier les choses ?

En théorie oui, en pratique si l'une de vos sœurs récupère les clefs et squatte la maison, vous serez bon pour une procédure, SCI ou pas. L'intérêt principal de la SCI c'est de se prémunir contre une vente forcée du bien au cas où un indivisaire voudrait sortir. L'inconvénient, c'est que vous êtes coincé dans la SCI...

Le simple formulaire de déclaration de prêt 2062 suffit-il a me couvrir si jamais je suis le seul a financer les travaux pour ma mère ? La créance lié a ce prêt est-elle récupérée telle quelle a la succession ou est-elle valorisée suite à la plus value possible de la maison ?

Les conditions de remboursement sont à prévoir dans le contrat de prêt. Le fait de déclarer la créance au fisc permet de garantir qu'elle sera déduite de l'actif successoral pour le calcul des droits de succession, et ne sera pas considérée comme une donation au cas où elle serait remboursée par votre mère.

 

[moietmoi]

L'intérêt principal de la SCI c'est de se prémunir contre une vente forcée du bien au cas où un indivisaire voudrait sortir

bonjour, je n'ai jamais compris cet argument.. ( je vois l 'intérêt d'une sci, mais pas celui ci)

si on est a 3 ( par exemple à parts égales) dans une indivision, et que l'un veut sortir de l'indivision, il vend donc sa part d'indivision a qui veut.... en général personne extérieur car ce n'est pas très intéressant.... donc il vend à l'un des indivisaires restant; ok ; mais soit le montant demandé est jugé trop élevé par les indivisaires restant, soit aucun d'entre eux ne veux acheter.. ce qui se traduit par finalement la vente du bien, pour que chacun récupère sa juste part;

dans le cas d'une sci chacun a donc 1/3 des parts et l'un veut vendre ses parts; .. à qui? est ce que cela va intéresser une personne extérieure? pas plus que si c'était en indivision... donc les parts doivent être vendu à l'un de ceux qui en a déjà??? à quel prix? on se retrouve dans la même situation que dans l'indivision, et la seule solution est de vendre le bien de la sci, pour que chacun récupère sa part...

si tu peux me montrer l'intérêt sur ce point de la sci, je suis preneur...

La créance lié a ce prêt est-elle récupérée telle quelle a la succession ou est-elle valorisée suite à la plus value possible de la maison ?

une dette est une dette, et elle n'est pas a revalorisée en fonction du devenir du capital, (sauf spécifications particulières)contrairement à une donation simple avec droit de retour, donc la créance telle quelle sera à déduire de l'actif de la succession;

l'éventuelle bonification ( en surplus du capital engagé) de la maison, en supposant que l'amélioration lui donne plus de valeur que la somme des frais engagés, fera partie de l'actif

 

[Juloup]

En indivision on peut effectivement forcer la vente judiciaire, ce qui permet de faire jouer le marché. Dans des conditions défavorables, mais c'est quand même un marché. Si les autres indivisaires n'ont pas les moyens d'acheter, ils se retrouvent alors en quelque sorte expropriés.

Alors qu'en SCI, et sauf disposition particulière des statuts, ce n'est pas le cas. Si un associé veut vendre mais que personne ne veut lui acheter, il se retrouve collé avec ses parts, ou obligé de les vendre à vil prix (celui que les autres voudront bien lui offrir). Il ne peut faire jouer aucun autre marché que celui des associés entre eux. En théorie il peut vendre à un tiers, mais en pratique une part minoritaire n'intéressera jamais personne d'extérieur. Les associés ont donc la garantie de n'être jamais expropriés, mais en contrepartie ils perdent celle de pouvoir mettre leur bien sur le marché.

donc les parts doivent être vendu à l'un de ceux qui en a déjà??? à quel prix? on se retrouve dans la même situation que dans l'indivision

Précisément non, car dans ce cas il ne peut pas y avoir vente judiciaire du bien.

 

[moietmoi]

En indivision on peut effectivement forcer la vente judiciaire, ce qui permet de faire jouer le marché. Dans des conditions défavorables, mais c'est quand même un marché.

Pourquoi défavorable? la vente n'est pas forcément judiciaire; A la vue de la non entente des indivisaires sur l'achat de la part de celui qui veut sortir(désaccord sur le prix) le bien est mis en vente et vendu au juste prix;

Si les autres indivisaires n'ont pas les moyens d'acheter, ils se retrouvent alors en quelque sorte expropriés.

oui ,au juste prix comme tout propriétaire n ayant pas les moyens d'assurer la charge de ce dont il possède

Alors qu'en SCI, et sauf disposition particulière des statuts, ce n'est pas le cas. Si un associé veut vendre mais que personne ne veut lui acheter, il se retrouve collé avec ses parts, ou obligé de les vendre à vil prix (celui que les autres voudront bien lui offrir). Il ne peut faire jouer aucun autre marché que celui des associés entre eux.

entièrement d'accord

donc en indivision, si cela se passe mal, chacun récupère sa mise au prix du marché, en sci chacun est coincé..... sur ce point je ne vois pas l'avantage de la sci (sauf si il s agit d'une résidence principale)

 

[Juloup]

Pourquoi défavorable? la vente n'est pas forcément judiciaire;

Si les indivisaires ne s'entendent pas sur une procédure de vente à l'amiable, et que le bien n'est pas physiquement partageable en lots équivalents, alors si, le tribunal ordonne nécessairement une vente judiciaire, donc enchères à la bougie.

En général, ce n'est pas le meilleur moyen d'en obtenir le "juste prix". Sur un marché liquide (appartement standard dans une grande ville) la décote sera de l'ordre de 10%, sur un marché peu liquide elle peut être supérieure à 50%.

en sci chacun est coincé..... sur ce point je ne vois pas l'avantage de la sci

C'est un avantage ou un inconvénient selon que vous souhaitez pouvoir sortir ou être sûr de conserver le bien...
Et par ailleurs, il est toujours possible de prévoir aux statuts des clauses de sortie plus souples que le droit commun.

 

[moietmoi]

Si les indivisaires ne s'entendent pas sur une procédure de vente à l'amiable, et que le bien n'est pas physiquement partageable en lots équivalents, alors si, le tribunal ordonne nécessairement une vente judiciaire, donc enchères à la bougie.

oui tout à fait , mais en général le bon sens l'emporte et la vente se fait sur le marché normal , le nombre de ventes judiciaires suite à une mésentante est très faible; ( je passe un peu de mon temps dans les salles d'enchères des tgi,) le plus gros des ventes se fait sur saisie sur impayés, puis mésentante dans une procédure de divorce, puis quelques cas de type indivision; ( en tout cas dans les tgi ceinturant Paris)

mais effectivement la sci donne la sécurité ou l'inconvénient d'une certitude

 

[Juloup]

En général, oui. Mais il ne faut jamais sous-estimer la bêtise humaine, surtout en matière de successions, où de vielles rancœurs très profondément ancrées peuvent conduire à des comportements sans aucune rationalité financière. Et il n'est pas si rare qu'un indivisaire bloque toute solution amiable juste pour bloquer, privilégiant à son propre intérêt le fait de nuire aux autres.

Ce qui effectivement fait le beurre de certains opportunistes des ventes judiciaires, il faut de tout pour faire tourner le monde.

 

[tumus754]

Bien d'accord ! mais c'est difficile pour réaliser !