Cumuler un LMNP de tourisme classé et un LMNP longue durée

[Julien_]

Bonjour,

J'ai actuellement un LMNP sur un gite meublé classé de tourisme (airbnb, Gite de France) que je loue en courte durée toute l'année.
Il génère environ 18k€ de revenus annuels et je devrais pouvoir avoir une base de charge de 16k€ mini (hors travaux/mobilier)
Je vais le passer en imposition au réel l'année prochaine --> https://www.moneyvox.fr/forums/fil/lmnp-bascule-micro-a-reel.52388/
Et aussi surveiller que je ne dépasse pas les seuil des 23k€--> [lien réservé abonné]

J'ai l'opportunité de faire l'acquisition d'un 2ème bien locatif que je souhaite louer en longue durée (pour environ 10k€ de revenus avec un effacement d'impot par les charges/amortissement).

• soit en LMNP pour des locations sur plusieurs mois (idéalement à l'année reconductible, mais possible que si des baux se termine avant l'été, je fasse un peu de courte durée ponctuellement car je suis dans un région touristique
• soit en nue mais ce n'est pas ma préférence pour le moment. Reste à me convaincre

si je choix le LMNP mais j'ai des questions sur la fiscalité

1. Pourrais-je rester en LMNP avec mes 18k€ +10k€ (mon j'ai au moins 60ke de revenus salariés)
2. Quid des cotisations sociales donc les seuils sont différents entre le LMNP de tourisme classé et le LMNP longue durée :
   • JE peux bien rester en PS pour mon LMNP longue durée et aussi pour mon LMNP Classé s'il reste sous les 23k€ ?
   • Et Si je fais "un peu" de saisonnier courte durée avec mon LMNP longue durée ?
3. Niveau fiscal Est-ce que le déficit du LMNP meublé pourrait venir dégréver les quelques bénéfices du meublé de tourisme ?

Merci

 

[Rewolution]

Hello,
Les 2 locations se cumulent et tu arrives à des revenus locatifs meublés d'environ 35k€. Largement inférieur à tes autres revenus (60k) dont tu restes LMNP. Mais puisque tu fais de la LCD, le fisc pourra s'en rendre compte et d'imposer des prélèvements sociaux. Ca c'est la théorie, ils n'ont pas encore les moyens de distinguer finement l'origine des revenus locatifs puisque la liasse fiscale est consolidée. Donc dans les faits, tu pourras sans doute y échapper un moment.

Fiscalement, les revenus se cumulent, et les charges aussi (tant que le déclarant (Siren) est le même). Donc oui, les charges de l'un non utilisées diminueront les revenus de l'autre.

 

[Julien_]

@Rewolution Merci pour la réponse à nouveau

C'est plutôt une bonne nouvelle ce cumul de revenus/charges.
Dans un premier temps, comme je ferais pas mal de travaux et d'achats de mobilier sur le nouveau bien, ca va m'amortir un peu les excédent à court terme du gite. et à moyen/long terme, j'aurais surement des travaux au gite pour prendre le relais.

La LCD ponctuelle sur le bien initialement en LLD était une idée pour optimiser mes revenus en cas de vacation en saison haute.
Si je n'arrive pas à trouver une manière formelle et légale de le faire, je m'abstiendrais.
A voir par exemple, si je peux déclarer 2 SIRET pour ce 2ème logement, 1 Pour la LLD et 1 pour la LCD :

• Si je ne fais pas de LCD dans l'année, je serais à 0€ sur ce siret et 100% de mes revenus sur l'autres dédié à la LLD
• Si je fais du LCD, j'identifierai bien ces revenus et les cumulerai avec mes revenus du 1er bien en LCD... pour gérer le seuil de 23000€ et respecter changement le régime social imposé en cas de dépassement