Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Tayback]

[LPB] Le marché des briqueurs

Quelqu'un a idée de la fiscalité, tant pour l'acheteur que le vendeur ?

J'ai vendu qq prets avec des PV sur le capital.
Dans mon cas j'ai été prélever du PFU sur la plus-value (après application des frais LPB)

Exemple:
Valeur 50.00
Vendu 55.00
Frais LPB (3%) -1.65
Reçus +53.35
Impot -0.43
CSG -0.62
Total +52.30

 

[de4]

Est ce que qqun ici était sur le projet LPB Le Beethoven ? => il y a vraissemblablement eu une erreur professionnelle de LPB qui a annoncé en TRI annuel 9.81% dans leur "consultation" contre 4% en réel au final => à plusieurs il doit être possible de faire pression pour les forcer à faire fonctionner leur assurance pro et rembourser la différence car la consultation est invalidée.

Ou qqun sur le projet l'Isoir avec une vente aux enchère à un prix dérisoire (283k) par rapport au montant d'achat initial du terrain (840k sur le site dvf gouf.fr) 4 ans plus tôt => soit 33% du prix. Un cas d'hypo 1er rang avec une possible arnaque derrière par achat intial surcôté entre amis, avec un opérateur se plaçant en faillite personnelle très tôt ensuite en abandonnant la société en LJ. Idem, la responsabilité pro de LPB peut être engagée par grossière mauvaise évaluation du prix d'un bien, mais c'est bien plus difficile que le 1er cas (Le Beethoven) à prouver.

 

[Chris78]

J'ai vendu qq prets avec des PV sur le capital.
Dans mon cas j'ai été prélever du PFU sur la plus-value (après application des frais LPB)

Exemple:
Valeur 50.00
Vendu 55.00
Frais LPB (3%) -1.65
Reçus +53.35
Impot -0.43
CSG -0.62
Total +52.30

Merci.
Quelqu'un a-t-il un exemple en cas de moins-value ?

Et également des exemples en cas d'acheteur ?

 

[Chris78]

Est ce que qqun ici était sur le projet LPB Le Beethoven ? => il y a vraissemblablement eu une erreur professionnelle de LPB qui a annoncé en TRI annuel 9.81% dans leur "consultation" contre 4% en réel au final => à plusieurs il doit être possible de faire pression pour les forcer à faire fonctionner leur assurance pro et rembourser la différence car la consultation est invalidée.

Ou qqun sur le projet l'Isoir avec une vente aux enchère à un prix dérisoire (283k) par rapport au montant d'achat initial du terrain (840k sur le site dvf gouf.fr) 4 ans plus tôt => soit 33% du prix. Un cas d'hypo 1er rang avec une possible arnaque derrière par achat intial surcôté entre amis, avec un opérateur se plaçant en faillite personnelle très tôt ensuite en abandonnant la société en LJ. Idem, la responsabilité pro de LPB peut être engagée par grossière mauvaise évaluation du prix d'un bien, mais c'est bien plus difficile que le 1er cas (Le Beethoven) à prouver.

suis sur l'Isoir mais j'ai un peu de mal à comprendre de quoi il s'agit ... Mais je pense qu'on ne va récupérer que des miettes.

 

[de4]

suis sur l'Isoir mais j'ai un peu de mal à comprendre de quoi il s'agit ... Mais je pense qu'on ne va récupérer que des miettes.

On va récupérer environ 30%, ce qui devrait déjà être le cas, la vente aux enchères ayant eu lieu le 17 mars 2026 pour 283k donc. LPB prétend "relancer activement les organes de la procédure"...
Le problème réside dans l'écart par rapport aux 840k payés en 2022 pour ce terrain : le prix normal doit être au max 400k en 2022, c'est là qu'il y a eu qqchose d'anormal.

 

[Charles356]

Merci.
Quelqu'un a-t-il un exemple en cas de moins-value ?

Et également des exemples en cas d'acheteur ?

J'ai acheté dans les 3 cas (au nominal, avec décote et avec surcote)

- Avec décote : Dans l'échéancier j'ai l'échéance finale qui s'affiche comme suit : capital (le prix que j'ai payé) + la plus-value (la décote) + intérêts + pénalités
Avec la flat tax calculée sur la PV + intérêts + pénalités

- Avec surcote : Dans l'échéancier j'ai l'échéance finale qui s'affiche comme suit : capital (le nominal, donc moins que ce que j'ai payé) + intérêts (pas de pénalités sur ce dossier)
La moins-value n'est pas mentionnée
La flat tax est calculée sur les intérêts (sans déduction de la MV)

- Au nominal : Rien de particulier

Sauf cas particulier il semble peu intéressant d'acheter avec surcote puisque la MV n'est pas déduite des intérêts pour le calcul de la flat tax (donc dans certains scénarios on peut même être perdant avec un remboursement complet).

 

[chenmawon]

Je pense que ça commence à se savoir que c’est peut être pas une aussi bonne affaire que ça le marché secondaire

Mon projet le Ranch accumule les offres et une avec la même décote que celle vendu pour ma part….. ça ne prend plus

Je m’estime chanceux d’avoir réussi à vendre vendredi

Bonjour,
C'est un peu grâce à votre 1er témoignage que je me suis lancé vendredi vendredi aussi. Et j'ai l'impression que la fenêtre est déjà refermée. Vendu le coach 60€ pour 60€ de capital et 3 mois restant (gains prévus 3€)... Le Bonheur, noté pourtant en retard 104€ (décote 1%) la berge pour 310€ (hauteur du capital moins les frais) mais surtout le Arnold (PV 3% moins les frais) et surtout ma cible le Shred (310€ 3% de PV moins les frais). Je m'estime plutôt heureux: j'ai sûrement perdu un peu mais ayant 11k€ sur la plateforme dont 50% plus ou moins foireux, j'ai gagné un peu de tranquillité d'esprit....

 

[Luciole49]

On va récupérer environ 30%, ce qui devrait déjà être le cas, la vente aux enchères ayant eu lieu le 17 mars 2026 pour 283k donc. LPB prétend "relancer activement les organes de la procédure"...
Le problème réside dans l'écart par rapport aux 840k payés en 2022 pour ce terrain : le prix normal doit être au max 400k en 2022, c'est là qu'il y a eu qqchose d'anormal.

J'ai compris que sur l'Isoir il y avait une hypothèque déportée sur l'autre projet donc on pourrait tout récupérer. Mais les intérêts s'arrêtant à la fin du contrat de prêt ou à la date de la procédure collective si elle est postérieure on va pas avoir un TRI correct.

 

[de4]

J'ai compris que sur l'Isoir il y avait une hypothèque déportée sur l'autre projet donc on pourrait tout récupérer. Mais les intérêts s'arrêtant à la fin du contrat de prêt ou à la date de la procédure collective si elle est postérieure on va pas avoir un TRI correct.

Intéressant !
Je suis investi sur l'autre aussi "Le Carné".
C'est donc probablement pour cela qu'ils mélangent les communications des 2 projets.
En effet, ils espèrent récupérer 1.8M sur les 554k investis (info plaquette) avec hypo 1.
Il y aurait un effet de vase communiquant.
L'opérateur aurait investi de sa poche 1.360.328€ sans emprunt sur sur prj "Le Carné" car il y a l'hypo 1, ou alors avec emprunt via une autre garantie ?
Ce serai bien la première fois que je changerai mon estimation de perte de -70% à 0% => même plus incroyable, les intérêts seraient à 100% sur les 2 projets.
Mais il reste à savoir d'abord si cette société en liquidation a seulement 2 actifs en cours et pas un passif antérieur autre que nos obligations LPB => je vais chercher ça.

 

[de4]

Je profite de mon passage sur ce forum pour vous parler d'un projet incroyable :
"Passage Delanos" chez Koregraf de 410k collectés avec une hypothèque de 1er rang.
A ma connaissance, la dernière levée en crowdfunding de la désormais célèbre "Sindy" de HFI.
Koregraf a réussi une performance inédite et évidemment non communiquée aux obligataires avant de disparaître : verser directement l'argent du projet sur le compte de la société "Passage Delanos", et non pas au notaire, étant donné l'hypothèque de 1er rang à inscrire.
Résultat : Sindy a profité de cette "aubaine" et n'a évidemment pas acheté le bien, ni remboursé dans la foulée les obligataires étant donné ce non achat, que Koregraf aurait remarqué seulement 1 an après selon leur communication...
La ficelle est même trop grosse pour être crédible concernant l'"erreur" de Koregraf au regard de la situation de HFI à l'époque désormais parfaitement connue avec le détail de tous les montants du plan de redressement de HFI.
Des années plus tard, le contrat ayant dépassé les 3 ans contractuels (spécificité de Koregraf), des représentants de la masse faisant partie des obligataires réussissent non sans mal à obtenir le montant sur les comptes de cette société "Passage Delanos" : l'argent a été totalement détourné !
Résultat des courses : la holding au dessus HFI est en redressement, mais cette société "Passage Delanos" n'est pas intégrée au redressement commun entre HFI et ses filiales également en cessation de paiement, ni l'administrateur ni le mandaitaire n'ayant intérêt à le faire, car ils sont mandatés pour l'un pour réduire le passif total au minimum et pour l'autre défendre seulement les créantiers déclarés des filiales en redressement.
Un cas d'école donc. Reste des plaintes unitaires d'une partie des obligataires pour "détournement de fond", et reste également une option contre l'assurance pro de Koregraf.
Chance de réussite étant donné l'état de HFI : 1ppm ?
Au mieux la société Passage Delanos passera en redressement, et rejoindra la cohorte des "sans privilèges" qui vont retrouver 0€ une fois les privilégiés partiellement remboursés.
Restera à attaquer l'assurance en ~2035, pcq finalement c'est d'abord là que se situe le préjudice.

 

[ostibapa]

Intéressant !
Je suis investi sur l'autre aussi "Le Carné".
C'est donc probablement pour cela qu'ils mélangent les communications des 2 projets.
En effet, ils espèrent récupérer 1.8M sur les 554k investis (info plaquette) avec hypo 1.
Il y aurait un effet de vase communiquant.
L'opérateur aurait investi de sa poche 1.360.328€ sans emprunt sur sur prj "Le Carné" car il y a l'hypo 1, ou alors avec emprunt via une autre garantie ?
Ce serai bien la première fois que je changerai mon estimation de perte de -70% à 0% => même plus incroyable, les intérêts seraient à 100% sur les 2 projets.
Mais il reste à savoir d'abord si cette société en liquidation a seulement 2 actifs en cours et pas un passif antérieur autre que nos obligations LPB => je vais chercher ça.

Il manque l'information du montant couvert par l'hypothèque :
Le coût de l'inscription hypothécaire étant fonction du montant, il serait surprenant que LPB ait payé pour beaucoup plus que les 554k + intérêts prévisionnels associés pour [Le Carné]. De là à atteindre 1,8M...

 

[de4]

Il manque l'information du montant couvert par l'hypothèque :
Le coût de l'inscription hypothécaire étant fonction du montant, il serait surprenant que LPB ait payé pour beaucoup plus que les 554k + intérêts prévisionnels associés pour [Le Carné]. De là à atteindre 1,8M...

Je pense que c'est plus un problème : le tout est en liquidation, les dettes sont juste des lignes de passif à épurer, et il y a une vente en cours avec une institution pour 1.8M pour cet actif, l'autre étant vendu à 33% de son prix d'achat. D'habitude c'est un problème de tout mélanger au pot, mais ici à priori ce serait une bonne chose, car les actifs dépasseraient les passifs, ce que je cherche à vérifier actuellement.

 

[Luciole49]

[Fundimmo] [Astra] Aucune garantie et la société semblait solide. J'avais fait une autre opération qui s'est dénoué normalement. Une de plus à classer dans les irrécouvrables à droit de ma colonne en attente d'extrême onction.

Madame, Monsieur,

Nous vous adressons ce message afin de vous tenir informés de l’évolution de votre investissement dans l’opération « Résidence Astra ».

Pour rappel, en l’absence de remboursement des sommes dues à l’échéance du 13 septembre 2026, une mise en demeure de payer avait été adressée à l’emprunteur.

Des procédures de liquidation judiciaire ont depuis été ouvertes à l’encontre des sociétés du groupe de Monsieur Christophe COCQUEREL. Elles visent notamment les trois sociétés liées à votre investissement : la société OSCAR DEVELOPPEMENT, emprunteur de l’opération, tenue au remboursement de l’émission obligataire, la société HCC, qui s’était portée caution de ce remboursement, et la société FOCH DEVELOPPEMENT, société de projet qui avait consenti une hypothèque de second rang en garantie des sommes dues.

Nous suivons avec attention l’évolution de la procédure en lien étroit avec nos conseils et ne manquerons pas de vous tenir informés de toute avancée significative. Nous vous remercions par ailleurs de votre compréhension quant aux délais inhérents au traitement des procédures judiciaires.

Cordialement,

L’Équipe Fundimmo

 

[adnstep]

[Anaxago] [Sophia Technopole]

"Chers Investisseurs,

Dans notre dernière communication, nous vous demandions de vous prononcer sur les différents scénarios possibles pour l'avenir de l'opération Sophia Technopole.

Pour rappel, cette consultation a pour objectif de fixer la position que défendra OC 175 auprès des autres associés de la société PS1. Elle est donc déterminante pour votre investissement. Or elle clôture demain soir (le 11 novembre à 23 h 59) et n'a à ce jour pas atteint le taux de participation requis (la participation est aujourd'hui de 27,88 % des obligations en circulation).

L'absence d'atteinte du quorum empêche toute prise de décision par la masse des obligataires. En conséquence et afin d'éviter que vous ne soyez sollicités une deuxième fois sur la même consultation, nous vous prions de bien vouloir y participer dès que possible via le..."
_-------

Bref, la plupart des investisseurs a fait une croix la dessus et s'en balec.

 

[djio101]

[Anaxago] [Sophia Technopole]

"Chers Investisseurs,

Dans notre dernière communication, nous vous demandions de vous prononcer sur les différents scénarios possibles pour l'avenir de l'opération Sophia Technopole.

Pour rappel, cette consultation a pour objectif de fixer la position que défendra OC 175 auprès des autres associés de la société PS1. Elle est donc déterminante pour votre investissement. Or elle clôture demain soir (le 11 novembre à 23 h 59) et n'a à ce jour pas atteint le taux de participation requis (la participation est aujourd'hui de 27,88 % des obligations en circulation).

L'absence d'atteinte du quorum empêche toute prise de décision par la masse des obligataires. En conséquence et afin d'éviter que vous ne soyez sollicités une deuxième fois sur la même consultation, nous vous prions de bien vouloir y participer dès que possible via le..."
_-------

Bref, la plupart des investisseurs a fait une croix la dessus et s'en balec.

Tout ce qui est géré par Anaxago prend l'eau... Pas un seul de mes dossier ne finira sans une LJ et/ou une perte colossale...

 

[de4]

[Anaxago] [Sophia Technopole]
n'a à ce jour pas atteint le taux de participation requis (la participation est aujourd'hui de 27,88 % des obligations en circulation).

Sur un total de 10.5M€, ça fait réfléchir.
Je change mon vote pour aucune réponse de ce pas.

 

[Stefou25]

LPB l'Angus

Revendu pour ma part au marché secondaire, je reçois toutefois encore les bulletins d'information qui précise que le projet part en contentieux.
Bon on peut encore le vendre sur le marché, il y a encore des offres, une pensée pour les "investisseurs" qui vont racheter ce boulet, je ne comprends personnellement pas pourquoi il est encore possible de le vendre

 

[de4]

LPB l'Angus

Revendu pour ma part au marché secondaire, je reçois toutefois encore les bulletins d'information qui précise que le projet part en contentieux.
Bon on peut encore le vendre sur le marché, il y a encore des offres, une pensée pour les "investisseurs" qui vont racheter ce boulet, je ne comprends personnellement pas pourquoi il est encore possible de le vendre

Ce cas n'a sans doute pas été prévu par l'intelligentsia de LPB dont l'objectif est de rentrer 3% supplémentaires, le reste...
Un même projet peut même se revendre plusieurs fois avec 3% de frais à chaque revente.

D'ailleurs il existe un effet de bord intéressant avec ce marché secondaire LPB : tous les documents et suivi de tous les projets en vente sont désormais accessibles, même je suppose à un nouvel inscrit qui voudrais juste y avoir accès pour X raisons : les opérateurs indélicats (au hasard) pourraient être intéressés... Ou d'autres PF avec des opérateurs en commun sur d'autres projets. Le confidentiel version LPB à géométrie de 0 à 90°.

En tout cas j'ai lu quelques onglet de suivi, c'est souvent plat avec le même baratin inbuvable (attente judiciaire...), mais il y a aussi quelques évènements originaux avec parfois des surprises, retournements de situation, ou arnaques originales dont on arrive presqu'à comprendre la ficelle. Récupérer ces centaines de suivis en automantique pour les donner à manger à un glouton d'agent IA local (confidentialité oblige) pour en faire un Best Of en lui demandant le style d'écriture d'un bon écrivain, ça me tente bien là tout de suite ! Contre mauvaise fortune...

 

[Vince008]

Ce cas n'a sans doute pas été prévu par l'intelligentsia de LPB dont l'objectif est de rentrer 3% supplémentaires, le reste...
Un même projet peut même se revendre plusieurs fois avec 3% de frais à chaque revente.

D'ailleurs il existe un effet de bord intéressant avec ce marché secondaire LPB : tous les documents et suivi de tous les projets en vente sont désormais accessibles, même je suppose à un nouvel inscrit qui voudrais juste y avoir accès pour X raisons : les opérateurs indélicats (au hasard) pourraient être intéressés... Ou d'autres PF avec des opérateurs en commun sur d'autres projets. Le confidentiel version LPB à géométrie de 0 à 90°.

En tout cas j'ai lu quelques onglet de suivi, c'est souvent plat avec le même baratin inbuvable (attente judiciaire...), mais il y a aussi quelques évènements originaux avec parfois des surprises, retournements de situation, ou arnaques originales dont on arrive presqu'à comprendre la ficelle. Récupérer ces centaines de suivis en automantique pour les donner à manger à un glouton d'agent IA local (confidentialité oblige) pour en faire un Best Of en lui demandant le style d'écriture d'un bon écrivain, ça me tente bien là tout de suite ! Contre mauvaise fortune...

J'ai eu la même idée en voyant que les documents de suivi et aussi les plaquettes de présentation d'origine du projet étaient désormais disponibles... Plutôt pour en faire un hit-parade des porteurs à black-lister

 

[adnstep]

Ce cas n'a sans doute pas été prévu par l'intelligentsia de LPB dont l'objectif est de rentrer 3% supplémentaires, le reste...
Un même projet peut même se revendre plusieurs fois avec 3% de frais à chaque revente.

D'ailleurs il existe un effet de bord intéressant avec ce marché secondaire LPB : tous les documents et suivi de tous les projets en vente sont désormais accessibles, même je suppose à un nouvel inscrit qui voudrais juste y avoir accès pour X raisons : les opérateurs indélicats (au hasard) pourraient être intéressés... Ou d'autres PF avec des opérateurs en commun sur d'autres projets. Le confidentiel version LPB à géométrie de 0 à 90°.

En tout cas j'ai lu quelques onglet de suivi, c'est souvent plat avec le même baratin inbuvable (attente judiciaire...), mais il y a aussi quelques évènements originaux avec parfois des surprises, retournements de situation, ou arnaques originales dont on arrive presqu'à comprendre la ficelle. Récupérer ces centaines de suivis en automantique pour les donner à manger à un glouton d'agent IA local (confidentialité oblige) pour en faire un Best Of en lui demandant le style d'écriture d'un bon écrivain, ça me tente bien là tout de suite ! Contre mauvaise fortune...

Le Goncourt est au bout !