Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Miles]

Petit retour en arrière...avec WISEED et RealT. L'avenir s'annonçait radieux!!
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Ah ah, je venais le mettre. D'ailleurs le troisième larron avait l'air drôlement sérieux : [lien réservé abonné]

 

[Berberis_1992]

Ils vont raser gratis combien de projets SIGM ou SGM du magicien millionaire chez clubfunding ?

Le protocole proposé par Clubfunding consiste à effacer 4 ans de rendement, réduire le capital récupéré à 48 %, nous faire supporter le risque d’un groupe en difficulté, renoncer à des sûretés puissantes (fiducies + cautions) et accepter un protocole qui ne garantit rien si une masse vote non
ClubFunding met la pression pour que tout le monde vote “oui”.

Raser gratis ? Pour tous les projets, Mon Capitaine !

De plus ......

Il se passe toujours quelque chose ...... au BHV, même au mois de juillet !

Le BHV Marais serait en cessation de paiements, suspecte l’inspection du travail [lien réservé abonné]

Sauf erreur, la collecte de Clubfunding pour le BHV lui-même n'avait pas abouti.

Par contre, j'ai un vieux souvenir d'un projet BHV Homme.

Quant à la situation des BHV de province, elle n'est guère meilleure.

Rayons vides et vendeurs dans l’incertitude : l'ambiance de "fin de règne" au BHV de Reims [lien réservé abonné]

Shein au BHV : le pari perdu de Frédéric Merlin [lien réservé abonné], à 18mn15s environ dans le podcast pour la situation en province.

Quand on lit ceci :

C’était une erreur » : Shein au BHV Marais, c’est fini [lien réservé abonné]

"La transaction entre la SGM et les nouveaux dirigeants du BHV va permettre, selon Karl-Stéphane Cottendin, de « régler les fournisseurs » - « un montant de dettes qu’on pourra absorber dans notre plan de relance ». L’opération coûte en réalité de l’argent à la SGM de Frédéric Merlin, qui a confié à la presse avoir « sponsorisé » l’opération."

Difficile de répondre favorablement à ce que Clubfunding a osé nous présenter comme résolutions pour les consultations à venir.

"Face à l'impossibilité de procéder au remboursement intégral des sommes dues au titre des Obligations,
l'Emetteur a négocié avec un prêteur tiers un accord de refinancement dont les termes principaux sont
formalisés dans un term sheet (le "Term Sheet Refinancement"), transmis à titre confidentiel au
Représentant de la Masse. Ce refinancement implique un abandon partiel des sommes dues en principal
par les porteurs d'Obligations."

"Les engagements réciproques des parties seraient formalisés aux termes d'un protocole d'accord
transactionnel soumis aux articles 2044 et suivants du Code civil, conclu entre l'Emetteur et le
Représentant de la Masse agissant pour le compte de la Masse des Obligataires (le "Protocole"). Les
principales stipulations du Protocole sont les suivantes."

(Le seraient formalisés me pose question .......)

SGM considère effectivement les obligataires comme des co-investisseurs en equity et ces derniers doivent donc subir les erreurs de stratégies et les conséquences de la négociation avec le prêteur tiers.

Au vu du contenu des documents, Clubfunfing ne me semble être qu'un "passe-plat" dans l'affaire mais ayant pris la précaution de mettre de côté 100.000€ pour les frais de justice en cas de refus de la Masse, bien sûr, sans avertir les principaux intéressés et surtout sans leur avoir demandé leur accord précédemment (sauf oubli de ma part).

"À la suite de ces mises en demeure et des relances successives du Représentant de la Masse, l'Émetteur
a procédé au versement d'une somme de cent mille euros (100 000 €) au titre du paiement partiel des
coupons dus dans le cadre de l'ensemble des émissions obligataires qu'il a réalisées. Cette somme
demeure séquestrée par le Représentant de la Masse dans l'attente de l'issue de la présente
consultation."

Entre parenthèses, le contenu du paragraphe "Risques en l'absence de refinancement des Obligations" est tout à fait impressionnant !

Difficile définitivement, pour ma part, de voter favorablement à cette consultation.

D'autant que le caractère assez obscure de cette clause :

"Concrètement, chaque porteur d'Obligations recevrait un montant égal au capital initialement souscrit,
diminué de l'ensemble des coupons et remboursements anticipés déjà perçus. En d'autres termes,
l'abandon de créance consenti permettrait, sous réserve de la fiscalité applicable, d'obtenir le
remboursement de l'intégralité du capital initialement investi, mais sans aucun rendement sur la période
de détention des Obligations."

Me laisse à penser que les obligataires ne vont pas récupérer le capital si je comprends bien (sous réserve de la fiscalité applicable).

Clubfunding espère-t-il faire quelques affaires à l'avenir avec le prêteur tiers ou même SGM ?

Soit dit en passant, ces dossiers me font furieusement penser à la gestion réservée par Clubfunding au dossier Bordeaux-Gambetta avec la FIB.

Clubfunding s'était bien gardé de signaler aux obligataires ceci à l'époque :

Découvrez le projet de rénovation de l'ancien Virgin de la place Gambetta dont l'ouverture est prévue fin 2026 [lien réservé abonné]

Depuis, la société Bordeaux Gambetta Investment a été placée en liquidation judiciaire par la force des choses et Clubfunding est finalement obligé d'activer la procédure et la mise en oeuvre des sûretés.

Une dernière chose, encore une fuite en avant désespérée de SGM ?

La Société des Grands Magasins, propriétaire du BVH, candidate à la reprise de la librairie le Furet du Nord à Reims [lien réservé abonné]

 

[benjamindd]

[lien réservé abonné]

Très bonne enquête sur Merlin publiée cet après-midi par quelqu'un qui connait très bien le crowdunding d'ailleurs

 

[benjamindd]

D'ailleurs la seconde partie sera dédiée aux levées de fonds via Clubfunding

 

[Bv75]

D'ailleurs la seconde partie sera dédiée aux levées de fonds via Clubfunding

Merci. Très bonne enquête. Hâte de voir la suite

 

[Voltrush]

Wiseed sort une nouvelle donnée "indicative" sur le recouvrement des créances.

Pour mon investissement sur Mont Saint Aignan leur qualification du projet estime que la valeur indicative prudente recouvrable serait de 30% de mon investissement.

IMPORTANT : cette valeur indicative de recouvrement est un outil d'information uniquement. Elle ne constitue ni une valorisation officielle de vos obligations, ni une prévision de remboursement, ni une garantie de récupération des sommes investies.

Les montants effectivement recouvrés pourront être supérieurs, inférieurs ou nuls selon l'évolution de chaque dossier.

 

[Dallas78]

Afficher la pièce jointe 56914

Wiseed sort une nouvelle donnée "indicative" sur le recouvrement des créances.

Pour mon investissement sur Mont Saint Aignan leur qualification du projet estime que la valeur indicative prudente recouvrable serait de 30% de mon investissement.

Je pose ça là...je m'assoie fort sur ce qu'il me reste sur cette pf ..avant de claquer la porte bien entendu

 

[Luciole49]

Souvenir, souvenir, tient çà fait 3 ans et demi, il m'avait proposé d'en reparler dans deux ans ... je l'ai relancé.

Luciole : çà vous interpelle pas trop ce projet d'une société qui lève 50 millions en CF sans un seul remboursement qui comme Michel de Bordeaux rachète des Galeries Lafayette

qui comme Michel de Bordeaux fait des montages financiers conséquents

et en plus ce jeune talent a 31 ans .... et n'a pas d'autres associés que sa famille.



Gespat : Oui vu sous cet angle cela peut interpeller.

D'un autre côté :

- La société a été analysée en profondeur par Clubfunding avant un engagement aussi important

- Cette dernière est très diversifiée avec de nombreux actifs dont plusieurs depuis 5 ans

- Ils apportent plusieurs millions d'euros de fonds propres dans la plupart des opérations

- Il y a une garantie personnelle du dirigeant qui a un patrimoine personnel supérieur à 100M€

Je vous reviens prochainement sur d'autres projets Clubfunding.


Luciole : Oui un peu comme sur le projet Bordeaux Gambetta quoi ! Clubfunding avait aussi étudié soigneusement la situation, pensez vous la 104ème fortune de France.

ou Adrien Labi, pas mal non plus

Frédéric Merlin il a 31 ans et aurait 100 millions honnêtement gagnés ?


Gespat : La situation est assez différente que pour Bordeaux Gambetta, et pour ce dernier une hypothèque, une fiducie et une caution avaient été prises. A voir ce que donnera ce projet d'ici son échéance.

Je ne cherche pas à vous convaincre, si vous ne souhaitez pas le projet à Metz je vous présenterai les prochains.

Pour Frédéric Merlin, son patrimoine n'est pas en cash sur des comptes mais gagné grâce à des plus-values sur des actifs immobiliers.

Sa foncière commence à avoir un poids sur le marché, il sait créer de la valeur (augmentation occupation / baisse des charges) sur des centres commerciaux vétustes et mal gérés et il duplique le modèle un peu partout en France avec succès pour l'instant.

Cela ne veut pas dire que cela fonctionnera à tous les coups et qu'il n'y a pas de risque à le suivre.

Il a en tout cas un bilan suffisant pour avoir des partenaires bancaires qui le suivent actuellement pour racheter le BHV à 500M€.

Nous en reparlerons dans 2 ans et ferons le bilan de ses différentes opérations réalisées via Clubfunding.

 

[Romanof16]

Bonjour @Thomas de LPB

LPB - Le Santa Maria
En outre, deux lots sont actuellement sous compromis et en attente de réitération :

- le lot 5, pour 170.000 euros attendu au plus tard le 30 juillet 2026 ; = KO
- le lot 6, pour 200.000 euros attendu le 30 aout 2026.

Y’a t’il un pilote dans l’avion pour faire respecter un semblant de protocole ?

 

[Thomas de LPB]

Bonjour @Thomas de LPB

LPB - Le Santa Maria
En outre, deux lots sont actuellement sous compromis et en attente de réitération :

- le lot 5, pour 170.000 euros attendu au plus tard le 30 juillet 2026 ; = KO
- le lot 6, pour 200.000 euros attendu le 30 aout 2026.

Y’a t’il un pilote dans l’avion pour faire respecter un semblant de protocole ?

Bonjour,

Le créancier de 2nd refuse pour l'instant de donner la mainlevée. Nous n'avons aucun moyen de contraindre ce dernier.
Donc oui ces 2 ventes sont prêtes à être passées si l'emprunteur obtient la mainlevée.

Vous suggérez que l'on assigne en liquidation judiciaire ?
Pour ma part c'est une solution peu onéreuse pour LPB qui aurait l'avantage de m'éviter un sacré temps consacré au suivi de ce projet.
Pour les investisseurs c'est entre 1 et 3 ans de procédure et puis on verra bien ce qui dit la vente par le liquidateur.

Preneur de votre vision et de vos bonnes idées.

 

[djio101]

Bonjour,

Le créancier de 2nd refuse pour l'instant de donner la mainlevée. Nous n'avons aucun moyen de contraindre ce dernier.
Donc oui ces 2 ventes sont prêtes à être passées si l'emprunteur obtient la mainlevée.

Vous suggérez que l'on assigne en liquidation judiciaire ?
Pour ma part c'est une solution peu onéreuse pour LPB qui aurait l'avantage de m'éviter un sacré temps consacré au suivi de ce projet.
Pour les investisseurs c'est entre 1 et 3 ans de procédure et puis on verra bien ce qui dit la vente par le liquidateur.

Preneur de votre vision et de vos bonnes idées.

Bref, dans un cas comme dans l'autre, on se retrouve dans la (nouvelle) logique du CF : attendre, attendre, attendre, jusqu'à ce que les boîtes soient en LJ.

 

[Nickfurry77]

[CF Ferme Auvers]

Bonjour Monsieur,

Nos équipes de suivi que nous avons interrogés nous indiquent avoir contacté l'opérateur et attendre son retour.
Nous n'avons pour le moment pas plus d'éléments à vous apporter.

Nosu vous remercions pour votre patience.

Bien cordialement
L'Equipe Clubfunding

[CF cours Tolstoï]
Bonjour,

Nous comprenons parfaitement votre préoccupation concernant la situation du projet Cours Tolstoï et l'impact de l'Avis à Tiers Détenteur (ATD) sur le remboursement partiel. Soyez assuré que nous faisons le nécessaire auprès de l'opérateur afin d'obtenir une résolution rapide de ce blocage.


Le compte concerné est le gestion de l'opération.
2 : Pour le moment nos équipes de suivi ne peuvent pas répondre, elles attendent la lettre de la banque
3 : Nos équipes de suivi échange avec l'opérateur.
4 : Nos équipes attendent un retour pour apréhender la situation.

Compte tenu de la période estivale de nombreux suivis ne pourront etre mis à jour qu'à la rentrée.


Bien cordialement,
L'Équipe ClubFunding

 

[Romanof16]

Bonjour,

Le créancier de 2nd refuse pour l'instant de donner la mainlevée. Nous n'avons aucun moyen de contraindre ce dernier.
Donc oui ces 2 ventes sont prêtes à être passées si l'emprunteur obtient la mainlevée.

Vous suggérez que l'on assigne en liquidation judiciaire ?
Pour ma part c'est une solution peu onéreuse pour LPB qui aurait l'avantage de m'éviter un sacré temps consacré au suivi de ce projet.
Pour les investisseurs c'est entre 1 et 3 ans de procédure et puis on verra bien ce qui dit la vente par le liquidateur.

Preneur de votre vision et de vos bonnes idées.

Bonjour @Thomas de LPB


Sur le fond, une reserve importante : la mainlevee du 2nd rang n'est necessaire que pour une vente amiable. L'hypotheque de 1er rang qui garantit les preteurs peut, elle, etre mise a execution par voie de saisie immobiliere l'adjudication purge l'ensemble des inscriptions, y compris celle du 2nd rang, sans que son consentement soit requis. Le creancier de 2nd rang ne peut alors que se presenter a la distribution du prix, a son rang, apres les preteurs. Il existe donc bien un levier.

le contrat de pret interdit l'inscription d'une surete de rang inferieur. L'inscription de 2nd rang constitue donc un manquement de l'emprunteur, vraisemblablement un cas de defaut ouvrant la decheance du terme -- sans attendre l'echeance. Des lors, dire que LPB n'a " aucun moyen de contraindre " ne tient pas : le moyen existe.


Je vous demande donc des faits precis :

1. Le montant exact de la creance de 2nd rang et la soulte reclamee pour la mainlevee ;
2. Qui detient le pouvoir de prononcer la decheance du terme au titre du manquement (inscription d'un 2nd rang interdit par le contrat), et pourquoi ne l'avez-vous pas exerce ?
3. Au pire la negociation d'une soulte, puis a defaut l'execution de l'hypotheque de 1er rang ?

 

[Romanof16]

Bonjour,

Le créancier de 2nd refuse pour l'instant de donner la mainlevée. Nous n'avons aucun moyen de contraindre ce dernier.
Donc oui ces 2 ventes sont prêtes à être passées si l'emprunteur obtient la mainlevée.

Vous suggérez que l'on assigne en liquidation judiciaire ?
Pour ma part c'est une solution peu onéreuse pour LPB qui aurait l'avantage de m'éviter un sacré temps consacré au suivi de ce projet.
Pour les investisseurs c'est entre 1 et 3 ans de procédure et puis on verra bien ce qui dit la vente par le liquidateur.

Preneur de votre vision et de vos bonnes idées.

Pour ma part c'est une solution peu onéreuse pour LPB qui aurait l'avantage de m'éviter un sacré temps consacré au suivi de ce projet.
Pour les investisseurs c'est entre 1 et 3 ans de procédure et puis on verra bien ce qui dit la vente par le liquidateur

Nous arrivons aux limites du crowdfunding en effet, sur le long terme, nous verrons également la chute drastique des investissements de ce type.

 

[Romanof16]

Bonjour @Thomas de LPB


Sur le fond, une reserve importante : la mainlevee du 2nd rang n'est necessaire que pour une vente amiable. L'hypotheque de 1er rang qui garantit les preteurs peut, elle, etre mise a execution par voie de saisie immobiliere l'adjudication purge l'ensemble des inscriptions, y compris celle du 2nd rang, sans que son consentement soit requis. Le creancier de 2nd rang ne peut alors que se presenter a la distribution du prix, a son rang, apres les preteurs. Il existe donc bien un levier.

le contrat de pret interdit l'inscription d'une surete de rang inferieur. L'inscription de 2nd rang constitue donc un manquement de l'emprunteur, vraisemblablement un cas de defaut ouvrant la decheance du terme -- sans attendre l'echeance. Des lors, dire que LPB n'a " aucun moyen de contraindre " ne tient pas : le moyen existe.


Je vous demande donc des faits precis :

1. Le montant exact de la creance de 2nd rang et la soulte reclamee pour la mainlevee ;
2. Qui detient le pouvoir de prononcer la decheance du terme au titre du manquement (inscription d'un 2nd rang interdit par le contrat), et pourquoi ne l'avez-vous pas exerce ?
3. Au pire la negociation d'une soulte, puis a defaut l'execution de l'hypotheque de 1er rang ?

Je rajouterais également que la déchéance du terme permettrait une pression sur le second rang. Brandissez la afin de faire plier ce dernier ………Aprés je ne suis pas salarié de la LPB et je n’ai pas touché la commission du porteur à la collecte.

À vous d’être ingénieux et de recouvrir les sommes à défaut de ne pas avoir détecté a temps cette inscription interdite.

 

[gros panda]

[le bartholomé][LPB]

Première perte pour LPB annoncée dans la communication. Mais surtout des pertes pour l'ensemble des investisseurs. Cette perte ne sera de toute façon pas la dernière.
Ce qui m'énerve dans cette communication, c'est que LPB ne parle qu'en argent. LPB va récupérer environ 500Ke. On pourrait penser que c'est beaucoup mais non! en creusant un peu, les sommes levées par LPB sont d'environ1500ke. Donc on devrait perdre 70% de notre capital et on a eu 0 en intérêt.
Donc, comme d'habitude, les mauvaises nouvelles sont cachées et les communications sont embellies. J'aurai préféré qu'on m'annonce que j'ai perdu 70% de mon capital au lieu de m'en apercevoir par moi-même.
Je copie le message :

Chers investisseurs,
Lors de notre précédente communication, nous vous informions de la vente par adjudication du bien financé dans le cadre du projet Le Bartholomé, ainsi que de l'attente de l'état de collocation (le document établi par le mandataire judiciaire, qui classe les créanciers par ordre de priorité et détermine la part du prix de vente qui revient à chacun).
1. Répartition du prix de vente et versement reçu
Le mandataire judiciaire est finalement revenu vers nous pour nous confirmer l'attribution d'un montant de 542 796,00 €, qui sera réparti entre les deux lignes de financement au prorata.
Nous avons toutefois reçu un virement du mandataire pour un montant total de 511 755,16 €, soit un écart de 31 040,84 € par rapport au montant initialement annoncé.
Nous avons immédiatement répondu au mandataire pour accuser réception des fonds, l'interroger sur cet écart et lui demander à quelle date le jugement de clôture du dossier serait publié. À ce jour, nous sommes dans l'attente de son retour.
2. Une perte en capital à venir, mais pas encore actée
Comme nous l'avions envisagé dans notre précédente communication, ce dossier va constituer notre première perte en capital. Néanmoins, cette perte ne pourra être actée qu'à la clôture de la procédure de liquidation judiciaire (c'est cette décision de justice qui met formellement fin à la procédure et permet de constater définitivement le principe et le montant de la perte).
À ce sujet, le jugement d'ouverture de la procédure a fixé à deux ans le délai au terme duquel la clôture devra être examinée, en application de l'article L. 643-9 du Code de commerce.
3. Calendrier judiciaire
Le jugement d'ouverture prévoyait également qu'une audience devait avoir lieu le 30/04/2026.
Pour l'instant, aucun élément de publicité n'atteste que cette audience s’est tenue. Nous relançons activement les acteurs de la procédure pour obtenir de la visibilité sur ce point.
4. Recours contre la caution personnelle
Malgré les actions judiciaires que nous avons mises en place, les tentatives de recouvrement direct à l'encontre du dirigeant de la société LAURENT & PARTNERS se sont révélées infructueuses. La situation financière du dirigeant, également caution personnelle (c'est-à-dire garant à titre personnel du remboursement du prêt) de la société emprunteuse, s'est considérablement dégradée : les saisies pratiquées sur ses comptes et biens personnels ont toutes échoué.
Le caractère irrécouvrable de notre créance à l'encontre de la caution personnelle est aujourd'hui constaté par le certificat d'irrécouvrabilité (document délivré par le commissaire de justice en charge des procédures d'exécution, qui atteste de l'impossibilité définitive de recouvrer une somme malgré les démarches engagées) qui nous a été transmis.
À ce stade, nous ne pouvons cependant pas acter la perte dans ce dossier, dans la mesure où le jugement de clôture à l'encontre de la société emprunteuse n'a pas encore été rendu.
À retenir :
- Un premier versement de 511 755,16 € a été reçu ; l'écart avec le montant annoncé fait l'objet d'une demande d'éclaircissement auprès du mandataire.
- La perte en capital ne sera actée qu'à la clôture officielle de la procédure, dont l'examen doit intervenir dans un délai de deux ans à compter du jugement d'ouverture, tel que fixé par ce jugement.
- Les recours contre la caution personnelle n'ont pas abouti, sa situation financière personnelle ne permettant plus aucun recouvrement.
Nous vous invitons, le cas échéant, à vous rapprocher d'un conseil spécialisé en droit fiscal, notamment pour anticiper les modalités d'imputation d'une éventuelle perte en capital une fois celle-ci actée.
Lorsque le jugement de clôture aura été rendu et la perte définitivement actée, nous vous communiquerons les modalités de défiscalisation relatives à la déclaration des pertes.
Nous restons à votre disposition pour toute question et ne manquerons pas de revenir vers vous dès que de nouveaux éléments seront disponibles.

 

[Bv75]

Nouveau vote Clubfunding pour le projet Minorque village. En résumé acceptez vous de lever l’hypothèque de certains lots pour recevoir une somme dérisoire mais on vous promet que la valorisation des autres lots permettra un remboursement…. Des clowns

 

[Romanof16]

Nouveau vote Clubfunding pour le projet Minorque village. En résumé acceptez vous de lever l’hypothèque de certains lots pour recevoir une somme dérisoire mais on vous promet que la valorisation des autres lots permettra un remboursement…. Des clowns

À mon avis ils survivront pas à DMVIP
D’ailleurs plus de news depuis l’ouverture de la liquidation judiciaire ? Vont ils au moins faire semblant de poursuivre la caution ?

 

[Bv75]

À mon avis ils survivront pas à DMVIP 😂
D’ailleurs plus de news depuis l’ouverture de la liquidation judiciaire ? Vont ils au moins faire semblant de poursuivre la caution ?

Non le protocole qui a été validé par les obligataires faisait sauter la caution. Merci à eux.

 

[Romanof16]

Non le protocole qui a été validé par les obligataires faisait sauter la caution. Merci à eux.

Sauf erreur , tout ce qui a été négocié était valable si le plan était respecté mais je reste prudent sur mon interprétation. Le protocole est donc caduc.
Par contre, malheureusement les hypothèques n’ayant pas été inscrites avant la procédure, nous sommes sans hypothèques et donc on peut malheureusement classer en perte….