Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Berberis_1992]

C'est bien, ClubFunding et la justice font leur travail.

On aurait aimé honnêtement la même réponse envers DMVIP

Dommage ce deux poids deux mesures de ClubFunding

Reste l'éternelle question : comment récupérer le pognon ?

[ClubFunding] [Les Terrasses Saint Génès]

Bonjour à tous,

"Dans le feu de l'action, Clubfunding est allé au bout de la procédure."

J'aurai très bien pu écrire "Contraint et forcé, ......."

Clubfunding n'avait pas d'autres choix que d'assigner l'opérateur sinon cela aurait été un manquement manifeste aux obligations du représentant de la Masse.

Car, il ne faut pas se leurrer : Clubfunding fait tout pour ne rien faire.

Dans les consultations, Clubfunding s'échine à expliquer par le menu pourquoi il faut voter dans le bon sens pour éviter l'Apocalypse !

La taille de l'argumentaire développé en arrive à être plus longue que celle des résolutions.

De plus, tout dépend de l'opérateur .......

Trois exemples.

[Bordeaux - Gambetta]

Clubfunding a tout fait mais vraiment tout fait pour faire accepter différentes versions d'un protocole d'accord totalement défavorable à la Masse.

Soit dit en passant, l'opérateur n'a même pas été capable de respecter ses engagements alors qu'une version du protocole avait été finalement validée.

Jusqu'au dernier moment, Clubfunding nous a bassiné avec une n-ième éventuelle proposition de l'opérateur.

Voici son dernier message avant la mise en liquidation de la société :

"À la suite du vote défavorable sur la dernière proposition de protocole, une audience s’est tenue courant janvier. Lors de cette audience, nous avons demandé la mise en liquidation judiciaire de la société, en l’absence de proposition sérieuse et la décision sera rendue courant mars. Notre avocat met actuellement en œuvre les démarches nécessaires pour initier la vente des actifs détenus en fiducie. Toutefois, l'opérateur entend nous faire parvenir une proposition améliorée que nous attendons toujours pour l’heure. Nous vous tiendrons informés des prochaines étapes de la procédure."

[Royal Mougins]

Trois consultations à la suite.

La première, le 05/01/2026.

Mais aucun résultat publié.

Car, le 09/02/2026, nouvelle consultation : "La présente consultation est organisée à la suite des nombreuses questions et observations formulées par les Obligataires lors de la précédente consultation, afin de clarifier le contexte, les options proposées et leurs conséquences juridiques et financières.".

Les résolutions de celle-ci ont pourtant été rejetées par la Masse.

N'en déplaise à Clubfunding, à nouveau une troisième consultation pour le 5 mai 2026 avec une nouvelle proposition de l'opérateur.

J'ai à nouveau voté contre.

Pour information, l'opérateur est engagé à 42% avec une fiducie sûreté à la clé.

J'espère que les résolutions seront rejetées par la Masse.

[Neruda Balcony]

Un autre cas de figure.

Du grand art : Comment Clubfunding a réussi à exfiltrer CF-INVEST (appelé pudiquement dans les communications "l'opérateur" .......) du projet et de ses engagements.

Ce projet SuperClub était le seul du lot pour lequel une collecte standard de financement a été effectuée.

Clubfunding a réussi à convaincre la Masse de transformer le projet en un projet d'investissement locatif et fait miroiter une hypothèque sur le regroupement des biens des différents SuperClub alors que les sûretés à la base pour le projet [Neruda Balcony] étaient déjà "Promesse d’affectation hypothécaire" et "Garantie à première demande de CF INVEST", toutes deux remplacées par la fameuse hypothèque de groupe.

Je pourrai aussi citer le projet [CONTEMPLATIONS] .......

Donc, non, il n'y a pas de miracle sur [Les Terrasses Saint Génès] !

 

[adnstep]

J'ai fait un tour de mes plateformes, de mon point de vue Immocratie fait du contentieux depuis le début et je suis plutôt satisfait. Upstone semble en faire quand on a des nouvelles une fois par an. Fundimmo il me reste un projet devant le tribunal. LPB, à manger et à boire. WIseed a tout laissé couler. Homunity c'est bobards sur bobards, on va dire que la plateforme est naïve vis à vis de son client pour éviter le moindre souci à Moneyvox. CF se développe sur ses produits structurés et visiblement propose du financement de startup également désormais.

Tiens, en parlant d'Homunity, chez Tikehau Capital, la maison mère, ça va pas fort: tikehau capital recadre son top management sur fond de mauvais resultats [lien réservé abonné]

 

[Ninus]

Ca fait longtemps que j'explique que se plaindre sur ce forum n'a aucune utilité, hormis, éventuellement, prévenir de nouveaux investisseurs qui seraient enclins à croire aux mirages des plateformes.

Je vais développer le point de l'inertie :

1) Il y a, par projet, peut-être entre 100 et 5000 investisseurs. Disons 500 en moyenne par projet histoire de fixer un chiffre PAR PROJET. Je ne suis pas certain qu'il y ait autant de personnes qui suivent ce fil de discussion POUR L'ENSEMBLE DES PROJETS.

2) Pour avoir réussi à grouper ou contacter des investisseurs par projet, y compris et malheureusement surtout sur des projets où je n'étais pas concerné, je le répète : ça râle et puis c'est tout. Et bien évidemment, plus le temps passe, moins l'action est utile.

3) Pour avoir essayé réclamations et médiations de l'AMF, et en laissant de côté le fait que le médiateur de l'AMF n'a toujours pas traité les demandes de médiation de 2024, ce qui n'aide pas mais n'est guère surprenant, le temps administratif étant ce qu'il est, je pense pouvoir résumer très simplement le raisonnement des plateformes :
- rejeter toute réclamation
- refuser par principe toute tentative de médiation. Ce n'était peut-être pas le cas pour les tout premiers dossiers en 2021-2022, mais maintenant c'est une question de survie ;
- mettre l'investisseur face à un choix très simple : prendre sa perte ou partir en justice pour des années, avec l'aléa judiciaire et en ayant en face la plateforme et potentiellement son assureur. Le raisonnement de la plateforme est assez simple et parfaitement rationnel : à titre individuel, l'investisseur préférera prendre sa perte ; à titre collectif, le montant des pertes à indemniser mettra la plateforme en faillite et très peu sera remboursé, l'obligation d'assurance rc pro étant ridiculement faible lorsqu'on a un taux de sinistralité comme celui actuellement constaté.

Vous n'aurez pas ici d'annonces de victoires : s'il y a eu transaction, j'imagine que c'est en échange de confidentialité ; s'il y a eu procès, il faudra des années avant d'en connaître l'issue. Tout au plus pourrait-on savoir ici si certains sont allés en justice à titre individuel ou en se regroupant.

Donc on est bien d’accord, se plaindre ne se sert rien, et agir non plus !

 

[Ninus]

On a déja eu ce débat mais à minima il y’a deux choses à faire individuellement qui peuvent changer quelque chose :

- Émettre des avis publiques (YouTube, Avis Google, trustpilot…)
- Saisir l’AMF. Je suis en cours de « médiation » avec ClubFunding qui a finalement répondu à l’AMF. Et donc « accepter » la médiation même si je n’y crois pas car elle reste dans sa position qu’elle n’est pas responsable. Ce dernier est en cours d’analyse.

Comme évoqué, j’en fais une question de principe et je tenterais une assignation avec ma protection juridique aprés l’AMF. Ce dernier point peut ne pas vouloir le coup à titre individuel et je rejoins votre analyse sur l’intérêt de se lancer individuellement.

Laissez donc dormir ces pantouflards de l’AMF qui n’en ont rien à cirer des quelques milliards perdus par nous, pauvres investisseurs individuels…le crowfunding ne représente rien entre terme de flux, c’est une quantité négligeable !
Ils préfèrent attendre l’extinction de l’activité de ces plateformes de leur belle mort..

 

[ostibapa]

Et pendant ce temps dans le petit monde du crowdfunding :

[LPB] [la Fournaise]
24 + 12 mois de prorogation qui était à échéance le 25/04, pas un kopeck remboursé à date.
Communication du jour :

Nous vous adressons cette communication afin de vous tenir informés de la situation actuelle concernant le projet La Fournaise, et des démarches que nous avons engagées pour défendre vos intérêts.

Vote sur la prorogation — impossibilité de soumettre la résolution
En l'état actuel des informations dont nous disposons, il nous est impossible de soumettre à votre vote une résolution de prorogation. Les éléments transmis par l'opérateur restent insuffisants pour nous permettre d'apprécier objectivement la situation et de vous recommander une telle décision en toute responsabilité. Par ailleurs, les échanges avec les opérateurs demeurent difficiles et ne nous permettent pas d'obtenir la visibilité nécessaire sur l'avancement réel du projet.

Actions engagées en votre nom
• Une ultime demande d’information a été adressée aux opérateurs, leur enjoignant de fournir l'ensemble des justificatifs et éléments nécessaires dans les meilleurs délais.
• À défaut de réponse satisfaisante, nous nous réservons le droit d'engager une procédure de pré-contentieux, première étape d'une action judiciaire formelle.
• Un cabinet d'huissiers local a été mandaté afin de procéder à un constat de l'état d'avancement du chantier sur site en l’absence d’éléments suffisants communiqués par les opérateurs, nous permettant ainsi d'obtenir une évaluation indépendante et opposable.

Position des opérateurs — retranscription des échanges
Nous vous reproduisons ci-dessous, sans modification, les éléments communiqués par les opérateurs : « Les déblocages des derniers appels de fonds sont en cours avec les clients suite à la livraison de 5 appartements. Des levées de réserves sont en cours. Concernant le passage des ventes des deux derniers T4 Duplex, nous sommes dans l'attente des retours clients sur la défiscalisation avec la clôture de leur bilan au 31.12.2025. Nous sommes conscients du retard mais nous mettons tout en œuvre pour récupérer les ventes afin de vous rembourser. Le chantier n'a pas été simple et nous comprenons l'inquiétude et l'impatience des investisseurs. »

Ces éléments, bien que de nature à confirmer une activité en cours, ne sauraient constituer à eux seuls une base suffisante pour engager votre vote sur une prorogation. Nous ne disposons pas des pièces justificatives nécessaires (procès-verbaux de réception, état des ventes, calendrier prévisionnel de remboursement) pour vous garantir la fiabilité de ces informations.

Prochaines étapes
Nous vous tiendrons informés dès réception des résultats du constat d'huissier et de la réponse, ou de l'absence de réponse de l'opérateur à notre ultime relance. En fonction de ces éléments, nous serons en mesure de vous communiquer une position claire sur la suite à donner : Vote de prorogation ou engagement de la procédure contentieuse.

Nous comprenons votre impatience et restons pleinement mobilisés pour défendre vos intérêts dans ce dossier.

Le promoteur - Bourbon Développement - a aussi deux opérations sur Raizers :
- Jules Ferry : collecte en septembre 2022 pour 24 mois (=> retard 20 mois)
- Aristote : collecte en octobre 2024 pour 24 mois... pas encore en retard !

Et surtout une nouvelle collecte en cours [Fundimmo] [François 1er]

 

[Luciole49]

Et pendant ce temps dans le petit monde du crowdfunding :

[LPB] [la Fournaise]
24 + 12 mois de prorogation qui était à échéance le 25/04, pas un kopeck remboursé à date.
Communication du jour :


Le promoteur - Bourbon Développement - a aussi deux opérations sur Raizers :
- Jules Ferry : collecte en septembre 2022 pour 24 mois (=> retard 20 mois)
- Aristote : collecte en octobre 2024 pour 24 mois... pas encore en retard !

Et surtout une nouvelle collecte en cours [Fundimmo] [François 1er]

C'est chaud

 

[adnstep]

C'est chaud

Tu m'as grillé sur ce coup.

 

[jumo]

Tu m'as grillé sur ce coup.

Je pense même que les carottes sont cuites là

 

[Romanof16]

Les pavillonds Juliand CF

En retard de 24 mois …Bien sur c’est pas comme si tu avais un retard de 24 mois et que tu n’as pas géré correctement tes flux.
Heureusement que les braves donateurs heur pardon investisseurs sont là pour te soutenir

Vous êtes invités à vous prononcer sur une consultation.

1. Suivi de l’Opération

Dans le cadre de l’Opération, et comme précédemment communiqué, l’Emetteur nous a transmis la promesse de vente portant sur l’actif Saint-Priest, sans condition suspensive de financement, pour un prix de cession brut de 245 000 € hors charges, dont le versement du produit de cession est attendu à la signature de l’acte authentique, prévue à la mi-mai 2026.

Pour rappel, les actifs objet de l’Opération et de l’Hypothèque se composent de (i) l’Actif Saint-Priest ainsi que (ii) de deux terrains situés à BALAN, dont la valeur, à ce jour serait estimé à environ 100 000 € chacun.

A date, le capital restant dû de l’Opération s’élevant à 321 000 €, le produit de cession de l’Actif Saint-Priest ne permet pas, à lui seul, d’assurer le remboursement intégral des Obligataires. Le solde devrait ainsi être couvert par la commercialisation des terrains de BALAN. Toutefois, ces terrains nécessitent préalablement des travaux de viabilisation estimés à environ 40 000 €, en vue de leur mise en vente.

1. Point soumis à la consultation de la Masse des Obligataires

Dans ce contexte, l’Emetteur sollicite l’accord de la Masse des Obligataires afin d’affecter une partie du produit de cession issue à la vente de l’Actif Saint-Priest, soit 36 750 € (correspondant à environ 15 % du prix de cession), à (i) la réalisation des travaux de l’actif BALAN (ii) sa commercialisation ainsi que (iii) le remboursement du capital restant dû de l’Opération.

Il est précisé que ce montant sera séquestré par le Représentant de la Masse et ne pourra être débloqué que sur présentation de factures et/ou de tout autre justificatif jugé nécessaire par le Représentant de la Masse pour attester de la bonne affectation des fonds.

Pour répondre à cette consultation, nous vous remercions de bien vouloir voter par correspondance grâce au formulaire qui suit, d'ici le 12 mai 2026 :consultation [lien réservé abonné].

Les documents relatifs à cette consultation sont disponibles ici :

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Et pendant ce temps dans le petit monde du crowdfunding :

[LPB] [la Fournaise]
24 + 12 mois de prorogation qui était à échéance le 25/04, pas un kopeck remboursé à date.
Communication du jour :

... Ces éléments, bien que de nature à confirmer une activité en cours, ne sauraient constituer à eux seuls une base suffisante pour engager votre vote sur une prorogation. Nous ne disposons pas des pièces justificatives nécessaires (procès-verbaux de réception, état des ventes, calendrier prévisionnel de remboursement) pour vous garantir la fiabilité de ces informations....

Ça ne les avait pas trop gênés, jusqu'à présent, de faire passer des prorogations à la pelle sans avoir à nous présenter des éléments tangibles chiffrés et actualisés (d'ordres financier et commercial notamment) pour les justifier, faute de les avoir même demandés aux opérateurs.

Alors pourquoi cette subite poussée de fièvre sur [la Fournaise] (LPB n'aborde d'ailleurs toujours pas l'élément financier, autant que je puisse en juger d'après votre citation)?
Grand éclair de lucidité?
Sommes-nous à un tournant de la politique de mollesse congénitale de LPB vis-à-vis de ses clients pourvoyeurs de projets et par là même, de juteuses commissions?
Ou bien n'est-ce qu'une fermeté de façade pour calmer temporairement de méchants prêteurs qui commenceraient à faire trop de bruit?
Est-ce là le début d'un activisme judiciaire à tous crins, qui fait déjà suer de peur le Landernau des promoteurs et autres MdB?

Quel insoutenable suspense!...

 

[benjamindd]

TOKIMO a certainement besoin de se faire connaitre, et des places sont disponibles depuis l'arrêt de certaines PF.
Mais soyons sérieux. Cette PF lance la collecte du projet ''BANDOL LOU GAT''. Projet porté par un entrepreneur qui compte pas moins de 14 PROCEDURES...Et on va nous dire qu'ils reçoivent 100 projets par mois, mais qu'ils sélectionnent les meilleurs! LOL!

Lire Toc'Immo

 

[ostibapa]

[...]

[la Fournaise] (LPB n'aborde d'ailleurs toujours pas l'élément financier, autant que je puisse en juger d'après votre citation)?

[...]

Évidemment, et comme d'habitude*, pas le moindre élément financier que ce soit il y'a 12 mois lors du vote de prorogation ou ce jour...


* : Enfin non : pour être tout a fait honnête j'ai réussi une fois, et une seule fois, sur une autre opération à avoir un bilan actualisé après l'avoir demandé !

Passé le premier choc de cette réception miraculeuse, deuxième choc en en faisant la lecture...

Le poste le mieux maîtrisé par LPB - à savoir les frais liés à son financement - n'étaient pas mis à jour avec la durée prorogée objet de la consultation.
Pas de mise à jour non plus avec au moins la durée max initiale bien celle-ci était alors atteinte.
Mais toujours une valorisation sur la base de l'optimiste (et depuis longtemps explosée) durée cible

Je n'ai pas pu m'empêcher de leur faire la remarque. Autant dire que ça ne les a pas perturbés :

Bonjour ostibapa
Les frais ne sont pas mis à jour car ils comprennent nos frais de collectes payés une fois que le projet est financé de manière fixe ainsi que les intérêts sur durée cible. Ils ne prennent pas en compte la prolongation.
Je prends note de votre retour.
Je reste disponible et vous souhaite une excellente journée.

Évidemment, je n'ai pas porté grand crédit aux autres informations qui elles avaient été mises à jour : nouveau prix de vente cibles, nouveau bilan frais travaux.
De toute façon ce bilan "actualisé" avait été reçu... après la date limite de vote !

 

[Commissaire Fred]

Évidemment, et comme d'habitude*, pas le moindre élément financier que ce soit il y'a 12 mois lors du vote de prorogation ou ce jour...


* : Enfin non : pour être tout a fait honnête j'ai réussi une fois, et une seule fois, sur une autre opération à avoir un bilan actualisé après l'avoir demandé !

Passé le premier choc de cette réception miraculeuse, deuxième choc en en faisant la lecture...

Le poste le mieux maîtrisé par LPB - à savoir les frais liés à son financement - n'étaient pas mis à jour avec la durée prorogée objet de la consultation.
Pas de mise à jour non plus avec au moins la durée max initiale bien celle-ci était alors atteinte.
Mais toujours une valorisation sur la base de l'optimiste (et depuis longtemps explosée) durée cible

Je n'ai pas pu m'empêcher de leur faire la remarque. Autant dire que ça ne les a pas perturbés :


Évidemment, je n'ai pas porté grand crédit aux autres informations qui elles avaient été mises à jour : nouveau prix de vente cibles, nouveau bilan frais travaux.
De toute façon ce bilan "actualisé" avait été reçu... après la date limite de vote !

Témoignage accablant - et révélateur du fonctionnement des PF de crowdfunding ! Amateurisme total et, pire encore, assumé... sans aucune capacité réelle de suivi business ou financier des projets (ne parlons pas du suivi juridique). Leur rôle de représentant de la masse des obligataires est totalement inefficace ou inexistant.
Plus le temps passe et plus ces témoignages se multiplient, et plus je me rallie à l'idée assez communément partagée aujourd'hui que ces placements devraient être désormais tout simplement interdits à la commercialisation retail (aux particuliers) - ou alors uniquement par de véritables sociétés de gestion ou PSI aux règles prudentielles 100 fois plus contraignantes (et non par des Fintech startuppeuses sous dimensionnées en compliance et contrôle des risques).

 

[InvestisseurInquiet]

Donc on est bien d’accord, se plaindre ne se sert rien, et agir non plus !

Pour l'action, difficile à dire, il n'y en a jamais eu.

 

[InvestisseurInquiet]

J'ai vu un film assez intéressant l'autre soir. Il a un peu vieilli, mais sur le fond il est très bien.
L'argent des autres

 

[NicoNoclaste]

J'ai vu un film assez intéressant l'autre soir. Il a un peu vieilli, mais sur le fond il est très bien.
L'argent des autres

Moi aussi, je suis cinéphile.
La semaine dernière: Touchez pas au Grisbi.
Ce soir: Les Lyonnais.
Semaine prochaine: Massacre à la Tronçonneuse.

 

[adnstep]

J'ai vu un film assez intéressant l'autre soir. Il a un peu vieilli, mais sur le fond il est très bien.
L'argent des autres

Les acteurs étaient meilleurs, à l'époque...

 

[alkhazar]

[WALLIANCE] le fronton

Une AGE avait lieu pour éteindre une partie des intérêts de cette manière :
Exemple concret basé sur un investissement de 1 000 €
Afin de vous éclairer sur les enjeux de ce vote, voici le récapitulatif financier complet de votre investissement, du 19 juin 2023 au 17 février 2026 (date de fin de calcul des intérêts) :

• Remboursement du Capital : Vous avez récupéré 1 000,31 € (soit 100 % de votre capital initial).
• Intérêts déjà perçus (Total : 139,89 € bruts)
  Ce montant vous a été versé au fil des quatre tranches de remboursement suivantes :
  • Tranche I (04/07/2024) : 38,83 €
  • Tranche II (10/12/2024) : 80,78 €
  • Tranche III (19/03/2025) : 15,45 €
  • Tranche IV (06/02/2026) : 4,83 €
• Solde faisant l'objet du vote :
  • Total des intérêts théoriques dus (taux de 12 % au 17/02/2026) : 186,76 €.
  • Intérêts déjà versés : - 139,89 €
  • Solde restant dû : 46,87 € bruts (soit environ 32,81 € nets après Flat Tax).

IL était demandé de se prononcer sur l'abandon ou non des 46,87 € d'intérêt.

Résultat :

• Pour : 62,21 %
• Contre : 36,93 %
• Abstention : 0,86 %

Le contrat d'émission demandait la majorité des deux tiers (66,6%). la résolution est rejetée. prochaines étapes :

1. Négociation avec l'opérateur : Nous reprenons contact avec la SAS JANA INVEST afin d'obtenir de nouvelles propositions pour le règlement du solde des intérêts restant dus.
2. Mesures de recouvrement : En parallèle, nous préparons les démarches nécessaires à l'activation de la caution personnelle de l'opérateur afin de protéger vos intérêts et de recouvrer les sommes dues.

Le montant résiduel est relativement faible mais pas principe je suis très content du résultat du vote

 

[chenmawon]

[WALLIANCE] le fronton

Une AGE avait lieu pour éteindre une partie des intérêts de cette manière :
Exemple concret basé sur un investissement de 1 000 €
Afin de vous éclairer sur les enjeux de ce vote, voici le récapitulatif financier complet de votre investissement, du 19 juin 2023 au 17 février 2026 (date de fin de calcul des intérêts) :

• Remboursement du Capital : Vous avez récupéré 1 000,31 € (soit 100 % de votre capital initial).
• Intérêts déjà perçus (Total : 139,89 € bruts)
  Ce montant vous a été versé au fil des quatre tranches de remboursement suivantes :
  • Tranche I (04/07/2024) : 38,83 €
  • Tranche II (10/12/2024) : 80,78 €
  • Tranche III (19/03/2025) : 15,45 €
  • Tranche IV (06/02/2026) : 4,83 €
• Solde faisant l'objet du vote :
  • Total des intérêts théoriques dus (taux de 12 % au 17/02/2026) : 186,76 €.
  • Intérêts déjà versés : - 139,89 €
  • Solde restant dû : 46,87 € bruts (soit environ 32,81 € nets après Flat Tax).

IL était demandé de se prononcer sur l'abandon ou non des 46,87 € d'intérêt.

Résultat :

• Pour : 62,21 %
• Contre : 36,93 %
• Abstention : 0,86 %

Le contrat d'émission demandait la majorité des deux tiers (66,6%). la résolution est rejetée. prochaines étapes :

1. Négociation avec l'opérateur : Nous reprenons contact avec la SAS JANA INVEST afin d'obtenir de nouvelles propositions pour le règlement du solde des intérêts restant dus.
2. Mesures de recouvrement : En parallèle, nous préparons les démarches nécessaires à l'activation de la caution personnelle de l'opérateur afin de protéger vos intérêts et de recouvrer les sommes dues.

Le montant résiduel est relativement faible mais pas principe je suis très content du résultat du vote

J'en suis et je suis également très heureux! N'ayant pas vérifié, j'ai commencé à lire 62% pour ("ehhh merd....") avant de découvrir la suite!

 

[Luciole49]

J'ai vu un film assez intéressant l'autre soir. Il a un peu vieilli, mais sur le fond il est très bien.
L'argent des autres

Il y en a d'autres ... le sucre, le viager, ...