Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

Il y en a d'autres ... le sucre, le viager, ...

Le sucre, oui, pourquoi pas. Le viager, très bon film, mais moins en lien.
La raison pour laquelle je citais l'Argent des autres, que je viens de découvrir, c'est que le héros se demande pendant une partie du film pourquoi la banque a accepté de financer un escroc qui a plumé des milliers de petits épargnants. Avant de découvrir que la banque y trouvait son intérêt puisqu'elle prenait sa part sur l'argent de la fraude.

 

[Anzenia]

Le Crowdfunding a été évoqué ce matin sur BFM Business dans l'émission Tout pour investir (disponible en replay)

 

[Cosoma]

La Première Brique "La Baguette" demande d'abandon de toutes les pénalités... pépère émile.

 

[Romanof16]

La Première Brique "La Baguette" demande d'abandon de toutes les pénalités... pépère émile.

C’est ce qu’on appelle la défense des interêts de leurs investisseurs. La Voix amiable est toujours préférable. On se demande à quoi cela sert de prévoir des pénalités si ce n’est jamais appliqué

 

[Benji57]

La Première Brique "La Baguette" demande d'abandon de toutes les pénalités... pépère émile.

D’autres demandes l’abandon des intérêts et du capital et l’obtiennent ( HFI)

 

[NicoNoclaste]

C’est ce qu’on appelle la défense des interêts de leurs investisseurs. La Voix amiable est toujours préférable. On se demande à quoi cela sert de prévoir des pénalités si ce n’est jamais appliqué

Dans la phase de lancement du projet, ça sert à convaincre les pigeons d'investir; dans la phase de débâcle, ça sert à ne pas mécontenter le client-opérateur et à le persuader de revenir, des fois qu'on se prévoit des lendemains qui rechantent...
Les PF françaises n'ont rien inventé, nos sympathiques politicards font de même depuis des décennies: pondre des lois pour faire plaisir à 50% de la population, et ne pas les appliquer pour ne pas mécontenter les autres 50%...

 

[chenmawon]

La Première Brique "La Baguette" demande d'abandon de toutes les pénalités... pépère émile.

J'ai cependant l'impression (avec mes 22 retards chez LPB) que comme de nombreux pigeons (dont moi) ont pris un peu de bouteille, les votes vont être de plus en plus défavorables.... Nous savons dorénavant que nous allons perdre nos billes, mais cela nous passe l'envie de faire des cadeaux aux opérateurs. Je sens, vous confirmerez peut-être dans les dernières semaines moins de tergiversations de LPB a monter un (tout petit) peu le ton.
Je l'espère en tout cas....

 

[NicoNoclaste]

J'ai cependant l'impression (avec mes 22 retards chez LPB) que comme de nombreux pigeons (dont moi) ont pris un peu de bouteille, les votes vont être de plus en plus défavorables.... Nous savons dorénavant que nous allons perdre nos billes, mais cela nous passe l'envie de faire des cadeaux aux opérateurs.

Je ne crois pas que l'on puisse parler, du côté des investisseurs en tout cas, de cadeaux aux opérateurs.
L'investisseur a une attitude rationnelle qui consiste à optimiser ses revenus; en règle générale, il doit donc choisir entre deux options - dont la première fortement suggérée, et la deuxième (tout aussi fortement) déconseillée par la PF:

1. une n-ième chance au projet d'arriver au bout, et ceci sans disposer d'éléments tangibles pour évaluer les marges de manœuvre de l'opérateur et la probabilité de son succès,
2. et une action contentieuse, souvent présentée comme probablement longue, coûteuse, et génératrice de moins-value.

Mais à partir du moment où l'investisseur s'aperçoit que la présentation de ces choix est systématiquement biaisée par la PF et que les résolutions préconisées sont adoptées à une écrasante majorité, il peut avoir tendance à perdre sa rationalité et systématiquement chercher à punir les opérateurs en optant pour leur chute, même au risque d'une importante perte en capital, ainsi qu'à pénaliser les PF en les forçant à mobiliser des ressources pour engager des actions contentieuses envers leurs clients.

Je sens, vous confirmerez peut-être dans les dernières semaines moins de tergiversations de LPB a monter un (tout petit) peu le ton.
Je l'espère en tout cas....

En tout cas, après [Le Joffre] la semaine dernière, puis [La Fournaise] il y a quelques jours, c'est au tour de [L'Envol] de se crasher en s'attirant les foudres de LPB. Confirmation de votre ressenti, donc.
J'ajoute qu'il pourrait être intéressant, à cet égard, d'avoir une compilation de tous les résultats des votes de demandes de prorogation sur ces 12 derniers mois pour évaluer le facteur de corrélation entre une éventuelle baisse de la docilité des investisseurs (manifestée par le comportement "irrationnel" décrit ci-dessus) et le "coup de sang" de LPB à l'encontre de certains opérateurs...

 

[chenmawon]

Je ne crois pas que l'on puisse parler, du côté des investisseurs en tout cas, de cadeaux aux opérateurs.
L'investisseur a une attitude rationnelle qui consiste à optimiser ses revenus; en règle générale, il doit donc choisir entre deux options - dont la première fortement suggérée, et la deuxième (tout aussi fortement) déconseillée par la PF:

1. une n-ième chance au projet d'arriver au bout, et ceci sans disposer d'éléments tangibles pour évaluer les marges de manœuvre de l'opérateur et la probabilité de son succès,
2. et une action contentieuse, souvent présentée comme probablement longue, coûteuse, et génératrice de moins-value.

Mais à partir du moment où l'investisseur s'aperçoit que la présentation de ces choix est systématiquement biaisée par la PF et que les résolutions préconisées sont adoptées à une écrasante majorité, il peut avoir tendance à perdre sa rationalité et systématiquement chercher à punir les opérateurs en optant pour leur chute, même au risque d'une importante perte en capital, ainsi qu'à pénaliser les PF en les forçant à mobiliser des ressources pour engager des actions contentieuses envers leurs clients.


En tout cas, après [Le Joffre] la semaine dernière, puis [La Fournaise] il y a quelques jours, c'est au tour de [L'Envol] de se crasher en s'attirant les foudres de LPB. Confirmation de votre ressenti, donc.
J'ajoute qu'il pourrait être intéressant, à cet égard, d'avoir une compilation de tous les résultats des votes de demandes de prorogation sur ces 12 derniers mois pour évaluer le facteur de corrélation entre une éventuelle baisse de la docilité des investisseurs (manifestée par le comportement "irrationnel" décrit ci-dessus) et le "coup de sang" de LPB à l'encontre de certains opérateurs...

Oui vous avez tout à fait raison! Avant que j'apprenne beaucoup grâce à ce forum je votais ainsi, pour la chance d'arriver au bout! L'impression de "cadeau à l'opérateur' vient après, un an plus tard, pour le vote de la prolongation suivante (ou de l'abandon des intérêts).... Suivi du vote punition!
Pour le coup de sang, peut-être qu'ils sont en train de se dire que la réputation va jouer, et que l'afflux de nouveaux contributeurs va se tarir... D'ailleurs si vous avez une hypothèse sur l'arrivée toujours massifs de nouveaux "pigeons", qui, malgré les témoignages de plus en plus nombreux d'investisseurs au mieux déçus, mettent leurs billes?

 

[NicoNoclaste]

D'ailleurs si vous avez une hypothèse sur l'arrivée toujours massifs de nouveaux "pigeons", qui, malgré les témoignages de plus en plus nombreux d'investisseurs au mieux déçus, mettent leurs billes?

• Les témoignages dont vous parlez ne bénéficient que d'une visibilité toute relative; tapez "crowdfunding immobilier" sur votre moteur de recherche préféré: vous ne verrez pas apparaître beaucoup d'appels à la prudence, mais toujours plus de racolage de la part des PF.
• Les médias spécialisés en économie se font régulièrement l'écho de la crise immobilière qui n'en finit pas, et des difficultés parfois fatales aux entreprises du secteur, mais il est bien plus rare d'y trouver l'évocation des déboires des dizaines de milliers de prêteurs.
• De plus, il faut bien encore et toujours souligner le manque de culture économique et financière de nos concitoyens, qui n'aide pas à leur sensibilisation aux risques
• Enfin, ça tient aussi à la psychologie humaine qui fait qu'on se focalise toujours bien plus sur le gain possible que sur la probabilité d'obtenir ce gain: si vous fréquentez les buralistes/marchands de journaux, vous aurez sans doute noté à cet égard le succès des "jeux à gratter"... Le crowdfunding immobilier, dans la conjoncture que nous connaissons, s'apparente plus à un jeu de casino qu'à une opportunité de diversification patrimoniale; ça attire peut-être.

 

[Vince008]

• Les témoignages dont vous parlez ne bénéficient que d'une visibilité toute relative; tapez "crowdfunding immobilier" sur votre moteur de recherche préféré: vous ne verrez pas apparaître beaucoup d'appels à la prudence, mais toujours plus de racolage de la part des PF.
• Les médias spécialisés en économie se font régulièrement l'écho de la crise immobilière qui n'en finit pas, et des difficultés parfois fatales aux entreprises du secteur, mais il est bien plus rare d'y trouver l'évocation des déboires des dizaines de milliers de prêteurs.
• De plus, il faut bien encore et toujours souligner le manque de culture économique et financière de nos concitoyens, qui n'aide pas à leur sensibilisation aux risques
• Enfin, ça tient aussi à la psychologie humaine qui fait qu'on se focalise toujours bien plus sur le gain possible que sur la probabilité d'obtenir ce gain: si vous fréquentez les buralistes/marchands de journaux, vous aurez sans doute noté à cet égard le succès des "jeux à gratter"... Le crowdfunding immobilier, dans la conjoncture que nous connaissons, s'apparente plus à un jeu de casino qu'à une opportunité de diversification patrimoniale; ça attire peut-être.

Sans aller jusqu'à parler de "Casino", il y a effectivement un côté ludique à l'investissement en CF immobilier. Investir dans un ETF S&P500 est sans doute plus rationnel, mais très ennuyeux. C'est ce qui m'a attiré vers le CF immobilier au départ (avec la baisse de rendements du monétaire/livrets), en me fixant un grand max de 5% de mes actifs, restons calmes.
Ce qui contribue au côté ludique (pour moi en tous cas), c'est cette impression (illusion ?) de pouvoir sélectionner les "bons" projets et flairer les projets foireux. Après, cette sélection se fait sur la base des éléments présentés par la PF. A partir du moment où on voit que certains dossiers contiennent des erreurs (par exemple des photos d'autres biens que ceux concernés par le dossier, des postes de coûts mal identifiés, des omissions sur le parcours du porteur de projet, des projets "tranche 2 comme prévue" alors que le projet initial ne mentionnait pas de tranche 1 etc... tout ça je l'ai constaté personnellement) voire des hypothèques pas prises dans les règles (ça je l'ai lu sur un forum), le jeu devient beaucoup moins amusant. C'est pour cela que je suis aussi en train de sortir progressivement du CF immo. J'y reviendrai peut-être le jour il sera assaini et/ou l'immobilier dans son ensemble sera sorti de la crise actuelle.

 

[KBel]

Mais à partir du moment où l'investisseur s'aperçoit que la présentation de ces choix est systématiquement biaisée par la PF et que les résolutions préconisées sont adoptées à une écrasante majorité, il peut avoir tendance à perdre sa rationalité et systématiquement chercher à punir les opérateurs en optant pour leur chute, même au risque d'une importante perte en capital, ainsi qu'à pénaliser les PF en les forçant à mobiliser des ressources pour engager des actions contentieuses envers leurs clients.

Je me reconnais clairement dans cette description.
- Vu que je n'ai investi que ce que ce je suis prêt à perdre
- Vu que la plateforme ne fourni jamais assez d'éléments pour prendre une décision éclairée
- Vu que la plateforme m'a prouvé à de nombreuses reprises qu'elle défend son propre intérêt (taux de défaut à 0% et le moins de frais possibles) au détriment du mien
-Etc...
je vais pas faire la liste complète, déjà bien documentée sur ce fil

Je vote systématiquement NON à tout : prolongations, abandons de pénalités, etc
Que mon maigre impact puisse participer à la chute finale et définitive de cette farce, c'est tout ce que j'espère.

PS : pour illustration, le running gag de l'abandon des pénalités continue avec l'actualité reçue ce jour :

Chers investisseurs,

Lors de notre dernière communication, nous vous sollicitions afin d’obtenir mandat d’agir contre la société Montesquieu Immobilier, ce que vous avez été une majorité à nous accorder.

Avec l’aide de notre avocat, nous avons adressé au porteur de projet des courriers recommandés afin de solliciter le paiement de la créance auprès de la société emprunteuse, de la société garante à première demande ainsi que de la caution.

Il y a quelques jours, un notaire s’est rapproché de nous pour nous informer qu’une vente devait avoir lieu sur le lot 6.
Après plusieurs échanges et vérifications d’usage sur ce type de dossier, il apparaît qu’il s’agit bien du dernier lot de l’opération, vendu pour un montant net de 147 208,05 €.

Pour rappel, le projet se décompose en deux lots, dont le premier a déjà été vendu pour 155 000 €, permettant de solder 91 410 € en capital et 63 587,66 € en intérêts, que vous avez déjà perçus.
À ce jour, l’encours se décompose ainsi :

- Capital restant dû : 159 589,74 €
- Intérêts échus : 13 165,58 €
- Pénalités échues : 5 985,38 €

Nous avons pu également renouer le contact avec le porteur de projet qui nous a confirmé rencontrer d'importantes difficultés de trésorerie. Ainsi, ce dernier sollicite :

- L’abandon des pénalités de retard, soit 5 985,38 €
- Un délai de paiement pour le solde restant, soit jusqu’au 31/12/2026, formalisé par un avenant, afin de régler le reliquat de 24 085,43 €, déduction faite des pénalités

Compte tenu des paiements déjà opérés, et en consentant à une imputation prioritaire du remboursement sur le capital plutôt que sur les intérêts dans le cadre de cette dernière vente, le résultat de l’opération serait le suivant :

- Capital : 251 000 € (remboursement total de votre investissement)
- Intérêts perçus : 63 587,66 €
- Taux d’intérêt sur l’échéance du 01/06/2026 (33 mois) : 9,81 % l’an

En cas d'acception, ces modalités seront formalisées par un avenant.

Nous soumettons donc à votre vote :

- l’imputation du paiement en priorité sur le capital dans le cadre de la dernière vente du programme
- l'annulation des pénalités de retard ; et
- l’échelonnement du solde restant dû au titre des intérêts contractuels pour une période de 12 mois, afin de solder définitivement cette créance.

 

[Nickfurry77]

Déclaration de créance DMVIP (CF-2023-1231) — Délai de forclusion : 30/06/202​

ClubFunding veille systématiquement à procéder aux déclarations de créances pour le compte des obligataires lorsque cela est nécessaire, et ce, dans les délais requis par les dispositions applicables. En l'espèce, en application de l'article L.626-27, III du Code de commerce, la créance de la masse des obligataires est déjà admise à la procédure nouvellement ouverte en raison de la résolution du plan de sauvegarde. En outre, en application du principe d'égalité de traitement des obligataires auquel ClubFunding est tenu, nous ne pouvons communiquer les documents réclamés à un investisseur individuellement.

Nous restons à votre disposition pour toute question complémentaire.

Bien cordialement,
L'équipe ClubFunding

 

[NicoNoclaste]

Sans aller jusqu'à parler de "Casino",...
Ce qui contribue au côté ludique (pour moi en tous cas), c'est cette impression (illusion ?) de pouvoir sélectionner les "bons" projets et flairer les projets foireux.

Je suis totalement en ligne avec vous.
Ça a également été ce qui m'a séduit dans le concept du crowd immo.

Après, cette sélection se fait sur la base des éléments présentés par la PF...

... qui ne sont pas forcément tous ceux auxquels la PF a eu accès, hélas, et en supposant de surcroît qu'elle a fait un travail réellement exhaustif. Je me suis très tôt rendu compte de la dissymétrie de l'accès à l'information entre PF et investisseurs, et de la nécessité de fournir un gros travail d'investigation pour compléter les renseignements distillés par les PF.

A partir du moment où on voit que certains dossiers contiennent des erreurs (par exemple des photos d'autres biens que ceux concernés par le dossier, des postes de coûts mal identifiés...

... voire omis, à dessein ou par négligence/incompétence...

des omissions sur le parcours du porteur de projet, des projets "tranche 2 comme prévue" alors que le projet initial ne mentionnait pas de tranche 1 etc... tout ça je l'ai constaté personnellement) voire des hypothèques pas prises dans les règles (ça je l'ai lu sur un forum), le jeu devient beaucoup moins amusant.

C'est là qu'interviennent au moins deux risques qui ne sont jamais mis en exergue par les PF dans leurs présentations (et pour cause!):

• le risque possible de leurs propres manquements professionnels en termes:
  • d'analyse des dossiers (incompétence technique, manque de rigueur...);
  • de rédaction des contrats (des progrès notables ont cependant été faits depuis 2019);
  • de respect scrupuleux des termes contractuels (connivence...);
  • ...
• le risque que l'opérateur soit finalement un margoulin.

C'est pour cela que je suis aussi en train de sortir progressivement du CF immo. J'y reviendrai peut-être le jour il sera assaini et/ou l'immobilier dans son ensemble sera sorti de la crise actuelle.

Idem. Je continue toutefois à jeter un coup d'œil à quelques projets qui passent, histoire de mesurer la progression du niveau des analyses. Conclusion provisoire: on n'en a pas fini avec les désillusions...

 

[Voltrush]

Si vous avez besoin de rire un coup...
La story du jour de La Première Brique

 

[NicoNoclaste]

... pour l'instant tout roule...

On ne peut que charitablement espérer que ça continue.
Malheureusement, il ne faut pas être grand statisticien pour constater qu'on commence par des briques, et on finit par des gadins.

 

[senek]

Afficher la pièce jointe 54425

Si vous avez besoin de rire un coup...
La story du jour de La Première Brique

'Les promesses n'engagent que ceux qui les croient' disait le regretté Pasqua

 

[Axiles]

Sans aller jusqu'à parler de "Casino", il y a effectivement un côté ludique à l'investissement en CF immobilier. Investir dans un ETF S&P500 est sans doute plus rationnel, mais très ennuyeux. C'est ce qui m'a attiré vers le CF immobilier au départ (avec la baisse de rendements du monétaire/livrets), en me fixant un grand max de 5% de mes actifs, restons calmes.
Ce qui contribue au côté ludique (pour moi en tous cas), c'est cette impression (illusion ?) de pouvoir sélectionner les "bons" projets et flairer les projets foireux.

Très juste. Et adapté aussi au stock picking
Et dans les deux cas, c'est très rare que ça marche

 

[Raug]

Ce matin, j'ai commencé à remplir ma déclaration fiscale, avec l'aide de Gemini.
Je lui demande si en crowdfunding il vaut mieux déclarer en 2TT ou en 2TR.
Gemini me répond gentiment puis spontanément me déclare :
Souhaitez-vous que je vous aide à comprendre comment imputer d'éventuelles pertes de capital si l'un de vos projets a fait défaut ?

Je ne critiquerait plus jamais l'IA…

 

[Romanof16]

LPB Le Santas Maria

Cela commence vraiment à me fatiguer …. Les échéances ne sont pas payées. Le protocole qui prévoyait de mettre en vente TOUT les lots y compris ceux en location n’est pas respecté puisque certains ne le sont de la seule volonté du porteur de projet car le locataire « est difficilement joignable ».

Ce laxisme commence à être problématique ! À vouloir trop faire de l’amiable et ne pas faire respecter le protocole à la lettre, LPB ne fait pas pour moi le travail nécéssaire dans ce dossier.
On a soit disant des compromis mais cela dure depuis Octobre….
Honnêtement, si rien ne bouge, je saisis l’AMF pour ce cas également.