Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

Liquidation judiciaire 23/11/2025

Bien vu.

 

[Ninus]

C'est pareil.
A ma connaissance, ce sont des immeubles loués en colocation qui devaient être revendus au bout de deux ans pour rembourser l'emprunt et qui ne le toujours sont pas depuis quatre ans.
Comme quoi, c'est bien pareil que les autres projets de crowdfunding.
Autre particularité : l'emprunteur est, en tout ou partie, une filiale de la holding personnelle du patron de clubfunding.

Comment faire confiance au patron de Clubfunding puisque lui-même fait confiance à n’importe qui dans les projets de crowfunding ?

 

[ElJuanito]

Comment faire confiance au patron de Clubfunding puisque lui-même fait confiance à n’importe qui dans les projets de crowfunding ? 🤔

Ce n'est pas une mauvaise chose de savoir les intérêts alignés.

Si toutes les plateformes, mieux, leurs dirigeants, finançaient a minima 10% de chaque levée (montant TBC, tant que c'est plus que le montant des frais qu'elles perçoivent des financés à l'entrée ça fonctionne), on pourrait s'attendre à beaucoup plus de combativité dans le recouvrement et moins d'incentive à enchaîner les prorogations au détriment des investisseurs pour maquiller les statistiques de défaut.

C'est bien tout le sujet avec le crowdfunding : les plateformes gagnent à ce que vous investissiez, peu importe la qualité et surtout l'issue du projet, mais ne perçoivent pas un centime de plus si le projet va au bout.

C'est également ce qui devrait motiver une intervention de l'AMF : de la même façon qu'on ne laisse pas n'importe qui marketer des CFD sur devises aux particuliers car l'ambition est bien de leur ponctionner leur mise, il ne devrait pas être possible de marketer des produits pour lesquels l'intérêt du commercialisateur et celui du client ne sont pas directement alignés.

C'est implicitement déjà le cas pour la plupart des produits : si le cours d'un ETF monte, le gestionnaire qui prend 0.1% des 500€ est mieux loti que celui qui prend 0.1% de 400%.

 

[Miles]

Sauf que les intérêts ne sont pas alignés, le patron ne participe pas à la levée c'est lui qui lève les fonds. Au lieu d'être intermédiaire, il est devenu directement le client. C'est pire en fait, il va devoir se poursuivre lui-même.

 

[ElJuanito]

Ah oui, ça change tout
On n'a pas découvert le mouvement perpétuel mais on aura réussi à inventé l'ouroboros financier donc.

 

[InvestisseurInquiet]

Ce n'est pas une mauvaise chose de savoir les intérêts alignés.

Si toutes les plateformes, mieux, leurs dirigeants, finançaient a minima 10% de chaque levée (montant TBC, tant que c'est plus que le montant des frais qu'elles perçoivent des financés à l'entrée ça fonctionne), on pourrait s'attendre à beaucoup plus de combativité dans le recouvrement et moins d'incentive à enchaîner les prorogations au détriment des investisseurs pour maquiller les statistiques de défaut.

C'est bien tout le sujet avec le crowdfunding : les plateformes gagnent à ce que vous investissiez, peu importe la qualité et surtout l'issue du projet, mais ne perçoivent pas un centime de plus si le projet va au bout.

C'est également ce qui devrait motiver une intervention de l'AMF : de la même façon qu'on ne laisse pas n'importe qui marketer des CFD sur devises aux particuliers car l'ambition est bien de leur ponctionner leur mise, il ne devrait pas être possible de marketer des produits pour lesquels l'intérêt du commercialisateur et celui du client ne sont pas directement alignés.

C'est implicitement déjà le cas pour la plupart des produits : si le cours d'un ETF monte, le gestionnaire qui prend 0.1% des 500€ est mieux loti que celui qui prend 0.1% de 400%.

Grosse erreur
Grâce à la surcollecte sur les projets, l'exposition du patron de ClubFunding est à peu près de zéro.
Tout au plus peut-on dire qu'il est obligé de compenser en compte courant le différentiel entre les coupons et les loyers, jusqu'au jour où il ne voudra plus.

 

[InvestisseurInquiet]

Sauf que les intérêts ne sont pas alignés, le patron ne participe pas à la levée c'est lui qui lève les fonds. Au lieu d'être intermédiaire, il est devenu directement le client. C'est pire en fait, il va devoir se poursuivre lui-même.

Exact, gros conflit d'intérêts pour ClubFunding.
J'imagine que ceux qui étaient chez Lymo ont vu le résultat...

 

[InvestisseurInquiet]

Le site ne marchera pas samedi après-midi et peut-être aussi dimanche, mais ça vaut le coup d'être vu

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[lopali]

Le site ne marchera pas samedi après-midi et peut-être aussi dimanche, mais ça vaut le coup d'être vu
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Les pages sont vides. Ne faut-il pas avoir un compte et être identifié pour les voir ?

 

[adnstep]

Je viens d'appeler Homunity.
C'est un disque.
Il y a cinq possibilités, la deuxième étant : "vous êtes client en crowdfunding" => regardez les rapports, nos conseillers n'ont pas d'autre information, vous pouvez poser votre question par mail et ça raccroche. (En fait, si j'appelais, c'est parce que le mail que j'ai envoyé n'a jamais été ouvert...)
J'ai rappelé, en ne répondant rien. J'ai laissé le message à cinq possibilités se répéter, et au bout de quatre fois, le message change, pour n'avoir plus que deux possibilités :
"1. Vous êtes déjà client"
"2. Vous n'êtes pas encore client"
Si vous choisissez "1" (donc on ne sait pas si c'est client crowdfunding, client assurance-vie, client scpi, client je ne sais quoi), ça coupe.
Et si vous choisissez "2", le disque vous informe que tous les conseillers sont occupés. Je n'aurais jamais cru qu'il y avait tellement de non-clients qui appelaient pour devenir clients ! Ou alors, baisse du chiffre d'affaires oblige, il n'y a plus personne pour répondre au téléphone.

En clair, ils sont injoignables.

A voir les comptes 2024 sur Pappers... J'attends avec impatience les comptes 2025...

Reste à voir comment Tikehau va gérer l'extinction.

 

[InvestisseurInquiet]

A la place des liens, la copie des 4 pages.

 

[InvestisseurInquiet]

Reste à voir comment Tikehau va gérer l'extinction.

Effectivement, ça sent le sapin.
J'ai programmé un rendez-vous téléphonique pour lundi, j'ai hâte de voir si je vais être appelé...

 

[gil2]

@InvestisseurInquiet Que comprenez-vous dans ces procédures ? De quoi peut-il s'agir ?

 

[InvestisseurInquiet]

@InvestisseurInquiet Que comprenez-vous dans ces procédures ? De quoi peut-il s'agir ?

Vous remarquerez que ces quatre affaires sont plutôt récentes, que ClubFunding est en défense et que ces quatre affaires sont classées en "demande de paiement du prix" (ou similaire)

 

[Bv75]

@InvestisseurInquiet Que comprenez-vous dans ces procédures ? De quoi peut-il s'agir ?

Vous remarquerez que ces quatre affaires sont plutôt récentes, que ClubFunding est en défense et que ces quatre affaires sont classées en "demande de paiement du prix" (ou similaire)

Ils se font également attaquer par les porteurs de projets désormais ???

 

[InvestisseurInquiet]

Ils se font également attaquer par les porteurs de projets désormais ???

Vous avez reconnu des porteurs de projets dans les demandeurs ?

 

[Bv75]

Vous avez reconnu des porteurs de projets dans les demandeurs ?

Oui Funding SAS avec entre autre le projet villa Fiorentina

 

[InvestisseurInquiet]

Oui Funding SAS avec entre autre le projet villa Fiorentina

ok, alors je ne sais pas. En tout cas, c'est récent qu'il y ait des procédures impliquant Clubfunding dans ce sens-là (hors procédures collectives en tout cas)

 

[Vince008]

[LPB L'Estey]

Ce projet vient de sortir sur LPB et sera ouvert mardi.
Alléché par une préco à 100% et une marge à 30%, j'ai jeté un coup d'oeil aux annonces publiées par le porteur de projet sur le bon coin, pour le compte de la société dont il est mandataire. On retrouve sur le bon coin les photos jointes au dossier de La Première Brique... pour d'autres biens situés dans la région, et n'ayant aucun rapport avec le projet !!!
De plus, la présentation du projet fait état d'une rénovation de la maison principale avant revente, mais les frais de rénovation n'apparaissent pas dans le plan de financement.
Comment porter le moindre crédit à la "precommercialisation à 100%" dans ces conditions ?

Ca laisse également songeur quant à la validation des dossiers par les équipes LPB.
En même temps, pour sortir des projets à un rythme aussi effréné...

Je suis en train de perdre le peu de confiance qui pouvait me rester dans le CF immobilier.
Si Nathan de LPB est encore abonné à ce forum, je serai curieux d'avoir son retour là-dessus !

 

[Vince008]

[LPB L'Estey]

Ce projet vient de sortir sur LPB et sera ouvert mardi.
Alléché par une préco à 100% et une marge à 30%, j'ai jeté un coup d'oeil aux annonces publiées par le porteur de projet sur le bon coin, pour le compte de la société dont il est mandataire. On retrouve sur le bon coin les photos jointes au dossier de La Première Brique... pour d'autres biens situés dans la région, et n'ayant aucun rapport avec le projet !!!
De plus, la présentation du projet fait état d'une rénovation de la maison principale avant revente, mais les frais de rénovation n'apparaissent pas dans le plan de financement.
Comment porter le moindre crédit à la "precommercialisation à 100%" dans ces conditions ?

Ca laisse également songeur quant à la validation des dossiers par les équipes LPB.
En même temps, pour sortir des projets à un rythme aussi effréné...

Je suis en train de perdre le peu de confiance qui pouvait me rester dans le CF immobilier.
Si Nathan de LPB est encore abonné à ce forum, je serai curieux d'avoir son retour là-dessus !

J'ajoute que la seule annonce sur le bon coin dont la photo corresponde au projet LPB (l'ancienne écurie de160 m2 à réhabiliter), est publiée à 80k€, alors qu'elle apparait "sous offre d'achat à 90k€" dans le plan financier sur LPB. So much pour la marge annoncée à 30%...