Crédit pour investissement locatif puis habitat

[prod]

Bonjour,

Je viens vers vous car je n'ai pas trouvé ma réponse dans les différents post, mais il est toujours possible de faire une recherche avec des termes inapproprié donc...

Voilà, je viens vers vous pour vous poser une question.
Je suis en cours d’acquisition d'une maison qui est à but locatif durant quelques temps, puis passera en habitation principale par la suite. J'aurais voulu connaitre les impactes sur le crédit immobilier lors de la transition de statut, car les revenus fonciers n'étant plus présent, le taux d'endettement se trouve très largement augmenter.

Il y a t il une législation ou des processus qui entourent ce transfert d'utilisation d'une propriété? Notamment en terme de temps minimal, ou d'attribution bancaire ou tout autre.

Quels sont les engagement que prend un acheteur quand il déclare réaliser cette achat à but locatif envers sa banque?

La banque est-elle en droit de refuser d'inclure les revenus fonciers ?

Merci pour vos réponses.

 

[hargneux]

Suivant les banques, i sera retenu tout ou partie (ou rien) des revenus fonciers pour apprécier le niveau d'endettement. C'est chacun son appréciation.

Maintenant, c'est vous qui allez au devant des difficultés si, dès maintenant, si vous considérez que le montant des échéances seront trop lourdes sans le secours des loyers, pourquoi vous endettez ?
Ne serait il pas préférable d'épargner le maximum tant que vous n'êtes pas prêt pour l'acquisition du bien.

En cours de prêt vous pouvez tout à fait modifier la destination du bien (locatif => habitation) ou l'inverse (un bémol pour les prêts
réglementés types taux Zéro dans ce sens).

 

[prod]

Merci pour cette réponse rapide.

Oui je comprends tout à fait que les aides à l'accession d'une propriété principale soient réglementés, et donc soient soumis à conditions sur un passage en locatif. Mon schéma serait potentiellement le contraire, donc votre réponse me conforte...

Votre analyse est également judicieuse mais ce n'est pas la lourdeur mensuelle en soit qui m’interpelle, (en tout état de cause un endettement à 33% sur salaire proche du SMIC n'aura jamais le même impact qu'un endettement à 33% d'un revenu proche de 3000€ ou 4000€, ce qui juste à titre d'exemple), mais plutôt quels sont les engagements pris pour une démarche initiale à but locatif.

Mon plan de financement est celui-ci, je désire louer la maison pendant une période indéfinie ce qui me permettra ainsi de l'auto-financer au début de son crédit. Lorsque je serais en mesure d'avoir de nouveau un portefeuille confortable, je désirerais reprendre ce bien en tant que résidence principale. Les aléas professionnels sont quasi inexistants pour ma part, car je suis fonctionnaire, je suis dans mon département natale et je possède mon échelle de carrière. J'ai donc un métier fixe, dans une région où je désire vivre avec des revenus maîtrisables. C'est probablement les seuls avantages de ce corps d'état mais il est vrai que dans un investissement de ce type, c'est très appréciable. Autre chose, le prêt consenti est également remboursable par anticipation gratuitement, et il permet annuellement de moduler les mensualités.

Donc je pense me rapprocher de votre conseil en ceci, je reste le bailleur tant que mon épargne courante et salaire ne me permettent pas de prendre le bien comme habitation principale (période durant laquelle le revenu foncier est intégralement dédié au crédit), et après cette première étape j'en prend possession.

D'où ma démarche vers-vous, la trouvez-vous risquée?

 

[ZRR_pigeon]

D'où ma démarche vers-vous, la trouvez-vous risquée?

amortir une partie du capital en mode locatif pour apres y habiter est plutot une bonne technique (c'etait ma technique aussi le temps que ma situation matrimoniale se stabilise), elle a plusieurs avantages :
- si vous decidez que ce n'est pas le bon bien, vous pouvez en acheter un autre et continuer a louer celui ci
- si vous decidez que c'est le bon bien, vous avez au pire 3 ans a attendre (la fin du bail en cours) pour entrer dans les lieux

le principal inconvenient est que vous etes stable dans une region cible de votre choix de vie et que vous retardez votre acquisition de RP et donc depensez de l'argent en loyer...ce qui, sauf erreur de ma part (ou hebergement gratuit ailleurs, fonction ou famille), annule integralement le benefice de l'effet de levier du locatif.

donc je dirais "vraie fausse bonne idée" (sauf logement de famille ou de fonction).

 

[prod]

Je suis effectivement hébergé à titre gratuit pour le moment et donc profite de ma position pour créer à la fois un portefeuille confortable, tout en débutant un crédit qui s'auto finance. Mais à ce titre, il se pose toujours la question, mon logement gratuit sera-t-il toujours en vigueur durant la totalité du bail.

La maison étant pour objectif d'habitation principale, je ne suis pas tenu d'attendre la fin du bail pour lancer l’opération de récupération... ou alors je n'ai pas saisi le texte de loi y référent...

Ensuite, il est de toute façon intéressant de louer par exemple un appartement et de laisser les locataires en place payer pour moi les première mensualités. Je m'explique, dans ma région une location de type appartement se trouve facilement autour des 300-400€. La location de la maison est quant à elle plutôt vers 750-800€. Avec cette différence, il apparaît clairement qu'un loyer de 400€ me finance 800€ de crédit.

J'apprécie réellement vos retours, car c'est avec vos points de vue que je peux découvrir une faille. Inconsciemment on favorise toujours naturellement les points de vus positifs, occultant les risques ...

 

[ZRR_pigeon]

vous utilisez inconsciemment aussi le fait que vous n'habitez pas dans "du grand" avant d'en avaoir reellement besoin. et donc le differentiel est d'autant plus interessant entre le loyer de votre logement temporaire et le revenu foncier de la maison.

Cela me parait bon comme demarche. une femme (sans sexisme aucun) vous dirait que quand vous etes en location vous n'etes pas chez vous (!) et que donc psychologiquement vous ne vous sentez pas aussi de faire ce qu'il vous plait (trou dans les murs, peinture violette...), mais bon il y a bien des inconvenients....

pour les conditions de recuperation du bien loue pour y habiter, effectivement il y a seulement un preavis (6 mois de memoire) a respecter mais vous n'etes pas tenu d'attendre la fin du bail.