crédit "in fine", bonne ou mauvaise idée ?

[Katounette]

Bonjour à toute l'équipe et aux membres.
J'étais revenu vers vous il y a quelques semaines afin de vous exposer mon projet dejà bien avancé quant à l'achat d'une maison pour avoir des conseils sur un prêt relais;
Il se trouve que par chance, mon bien actuel a été vendu et que donc, je me retrouve avec des liquidités supplémentaires qui me permettent un investissement soit sans apport sur le bien que je voulais à l'origine, soit un achat un peu plus important (en réalité avec un terrain en plus - constructible mais actuellement sans permis et donc sans obligation de construire rapidement) peu plus important avec un crédit que j'espère toujours le plus court possible (15 ans je pense faire).

Mon courtier me propose soit un crédit "normal" avec des mensualités de 750 € soit.... (et c'est là que j'ai besoin de vous car je n'arrive pas à comprendre le systéme malgré ses explications...) soit un crédit in fine qui me permettrait de diminuer visiblement mes mensualités de la moitié (voir plus !) mais pour lequel je ne comprends toujours pas le montant de la dernière mensualité , et oui, je suis blonde en plus, çà aide pas !
J'ai bien compris que durant la période du crédit mon argent est utilisé et donc placé mais si à la fin il faut que je ressorte malgré tout cette somme....
Au final, est ce pour vous une bonne solution ou faut il rester sur un crédit classique ?

grand merci et bon week end à tout le monde

PS: je reprécise pour ceux qui n'auraient pas suivies mes précédentes interventions que mon but premier est bien de me libérer de tout crédit le plus rapidement possible afin de ne plus avoir de contrainte financière de ce coté là, et de pouvoir me concentrer sur ma nouvelle activité.

 

[Buffeto]

PS: je reprécise pour ceux qui n'auraient pas suivies mes précédentes interventions

alors merci de me préciser si cet achat immo concerne la RP ou de l'immo locatif ....

le crédit in fine n'a d'interet QUE pour du locatif ....

 

[Buffeto]

PS : j'en parlais en 2010 dans le blog à Buffeto [lien réservé abonné]

 

[Katounette]

bonjour @Buffeto
l'achat sera ma résidence principale !

 

[moietmoi]

mais pour lequel je ne comprends toujours pas le montant de la dernière mensualité

en résumé le crédit in fine:
-tu possèdes sur ton livret d'épargne 100 000 euros; tu n'y touches pas, et tu les mets sur une assurance vie et de plus tu signes un papier à la banque disant que tu ne vas pas y toucher et que la banque a droit de piocher dedans si tu ne tiens pas tes engagements;
-tu empruntes à la banque 100 000 euros à un taux un peu supérieur aux taux habituels; par exemple 2% pendant 15 ans ;
pendant les 15 ans , tu payes à la banque uniquement les intérêts; vu que tu ne rembourse pas les 100 000 euros, les intérêts sont fixes et sont donc, ici, chaque année 2000 euros, soit 167 euros par mois ,plus l'assurance décès donc par exemple 180 euros tout compris par mois
au bout des 15 ans, tu dois toujours les 100 000 à la banque; l'assurance vie est àlors à par exemple 105 000 ; la banque prend les 100 000;
Si l'assurance vie n'a pas de droit d'entrée et rapporte beaucoup, cela peut être interessant;
- pendant les 15 ans tu gardes ton pouvoir d'achat, et ton pouvoir d'autres emprunt, car il n' y a que 180 euros de mensualité
- pendant les 15 ans si tu décèdes , l'assurance du crédit rembourse la banque pour les 100 000, et les bénéfciaires du contrat d'assurance vie récupèrent aussi 100 000;
-en général, la banque se gave de frais d'entrée et les contrats d'av rapportent peu en ce moment;

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans votre cas, sur le plan strictement financier, le crédit in fine ne serait judicieux que si le taux réel du crédit (TEG) est inférieur au taux de rémunération perçu sur votre capital épargné.

Cdt

 

[Katounette]

un très grand merci à vous trois pour vos réponses claires et précises (merci à @moietmoi pour m'avoir fait comprendre le systéme !)
je vais donc rester sur un crédit normal.

 

[Anonyme]

bonjour

Aristide, est-ce qu'il ne faut pas terminer la phrase par '....pendant la durée intégrale du pret', cad pas juste la première année quand on sait calculer les deux chiffres?

Sinon, attention au prêt in-fine sur 90% de l'achat ou 100% et un bien qui baisse de 25% dans les 10 ans à venir. Le petit effet de levier se traduit par un grand effet massue.

 

[Aristide]

Euh !!!

Même sur un mois, expliquez nous donc l'avantage de payer un crédit au taux de 2% si la rémunération de l'épargne perçue n'est que de 1,50% ???

Cdt

 

[Aristide]

Aristide, est-ce qu'il ne faut pas terminer la phrase par '....pendant la durée intégrale du pret', cad pas juste la première année quand on sait calculer les deux chiffres?

Euh !!!

Même sur un mois, expliquez nous donc l'avantage de payer un crédit au taux de 2% si la rémunération de l'épargne perçue n'est que de 1,50% ???

Sinon, attention au prêt in-fine sur 90% de l'achat ou 100% et un bien qui baisse de 25% dans les 10 ans à venir. Le petit effet de levier se traduit par un grand effet massue.

C'est expliqué ici :

Effet de levier, effet de massue/boomerang……mais encore ? ? ?
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Anonyme]

Ce n'est pas ça que j'ai dit.
Meme si aujourd'hui la rémunération de l'épargne est de 2,5 pour un emprunt à 2, c'est quand même sur Toute la durée et non pas juste sur un calcul de la première année qu'il faut que l'exigence que vous énoncez soit vraie;
J'enfonce le clou plus fort que vous. On fait souventdes calculs sur la première année et qu'on étend à toute la durée, mais bon...

 

[Buffeto]

l'achat sera ma résidence principale !

il n'y a donc pas de discussions .
intérêt du in fine nul dans ce cas ...

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce n'est pas ça que j'ai dit.
Meme si aujourd'hui la rémunération de l'épargne est de 2,5 pour un emprunt à 2, c'est quand même sur Toute la durée et non pas juste sur un calcul de la première année qu'il faut que l'exigence que vous énoncez soit vraie;
J'enfonce le clou plus fort que vous. On fait souventdes calculs sur la première année et qu'on étend à toute la durée, mais bon...

Oui, je suis d'accord sur ce raisonnement idéaliste......mais qui, au plan pratique/opérationnel, s'avère une pure utopie.

Au moment du projet, l'investisseur a un choix à faire en vue de bâtir un plan de financement optimal; le plus possible au service de ses intérêts.

Ainsi, le cas échéant, il va solliciter plusieurs banques et si - toutes choses étant égales par ailleurs - l'une "A" lui propose un taux de 1% alors que l'autre "B" n'est qu'à 0,95%, naturellement il sera amener à retenir cette dernière.

Mais qui dit que quelque temps plus tard, l'investissement étant alors réalisé et ainsi financé la banque "A" - dans des conditions identiques - n'aura pas ramené son offre à 0,90% ?
Et un tel mouvement de balancier pourrait bien évidemment se perpétuer pendant toute la vie du prêt.

Or, depuis plus d'une décennie, je ne fais que rappeler/répéter que l'apport personnel puisé dans son épargne c'est un prêt que l'investisseur se consent à lui même au taux de rémunération de ladite épargne.

Déjà il faudrait avoir hérité des (prétendus) dons de Mme Soleil pour, de façon fiable et pertinente, prévoir dans le futur:
+ L'évolution - ou non - dudit taux
+ Le sens de cette évolution
+ L'ampleur de ladite évolution
=> Ce qui n'empêcherait pas qu'un mouvement de balancier se perpétue pendant toute la vie du prêt.

Donc, au moment du projet, comme il le ferait pour le choix entre deux propositions bancaires, l'investisseur doit choisir en fonction des données connues.
Il est impossible d'opérer un choix de plan de financement en intégrant toutes les éventuelles variations de taux dans le futur.

Et, même si un héritier des dons de Mme Soleil pouvait décrire le "quand, comment, combien" de ces éventuelles fluctuations, une fois que le financement est mis en place et l'investissement réalisé l'emprunteur/investisseur ne peut plus faire grand chose.

Deux situations sont à envisager :

1) - Au moment de l'investissement le taux de l'épargne est inférieur au taux réel du crédit.
L'épargne utilisée étant un crédit que l'investisseur se consent à lui même au taux de ladite épargne, naturellement et logiquement - comme il l'aurait fait en comparant deux crédits bancaires - il maximalisera son recours à l'apport personnel (taux moins élevé) et, corolairement, réduire à due concurrence le montant de l'emprunt bancaire sollicité (taux plus élevé).

Dans cette hypothèse, si quelque temps plus tard les taux évoluent de telle façon que cette hiérarchie soit inversée, si le taux de rémunération servi sur les produits d'épargne évoluent à la hausse et deviennent alors plus élevés que le taux du crédit bancaire obtenu, eh bien, c'est trop tard, il n'y a plus rien à faire.

2) - Au moment de l'investissement le taux de l'épargne est supérieur au taux réel du crédit (???).
Dans cette situation qui relève plus généralement du cas d'école, à l'inverse du cas précédent, l'emprunteur/investisseur maximalisera son recours au crédit (taux moins élevé) et, corolairement, réduire à due concurrence le montant de l'apport puisé dans son épargne (taux plus élevé).

Dans cette hypothèse, si quelque temps plus tard les taux évoluent de telle façon que cette hiérarchie soit inversée, si le taux de rémunération servi sur les produits d'épargne évoluent à la baisse et deviennent alors moins élevés que le taux du crédit bancaire obtenu l'intéressé a une possibilité de se rattraper.

Il lui suffit alors de procéder à un remboursement anticipé sur son crédit; la moindre rémunération servie sur l'épargne devenant alors "un crédit consenti à lui même audit taux" et réduisant ainsi le coût réel du financement résiduel.

En prévision, dans cette hypothèse (le plus souvent d'exception) il convient alors, dès le départ, de bien négocier avec sa banque une exonération de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA).

Mais, attention, le cas échéant, cette faculté est "un fusil à un seul coup et non rechargeable" car, si ultérieurement le balancier des taux repart dans l'autre sens l'on retombe alors dans la situation évoquée en "1) -" ci-dessus sans possibilité de rattrapage.

Cdt