Crédit après 45 ans

[Gollum]

Bonjour, est-il possible de faire un crédit par un couple de 49 ans pour un investissment locatif Pinel. Y a t il des companie d'assurance spécialisé? Les % sont ils beaucoup plus élevés sur 10 ans pour un emprunt total de 210 KE?
Merci d'avance pour votre aide.

 

[Anonyme]

Bonjour;
le standard sur la plupart des banques est une garantie jusqu'à 75 ans

donc pas de soucis

pour info j'ai souscrit un prêt immobilier jusqu'à mes 80 ans

 

[mvhrb888]

Bonjour, est-il possible de faire un crédit par un couple de 49 ans pour un investissment locatif Pinel. Y a t il des companie d'assurance spécialisé? Les % sont ils beaucoup plus élevés sur 10 ans pour un emprunt total de 210 KE?
Merci d'avance pour votre aide.

Il me semble que l'âge que vous mentionnez est assez fréquent parmis les demandeurs de crédit pour un investissement Pinel.

Mais, sur un autre plan, il est souhaitable de bien calculer l'intérêt de se lancer dans ce type de projet. Je viens de renoncer à un projet proche parce que, en tenant compte de tous les paramètres, il n'était pas sûr que l'avantage fiscal (et les taux de crédit bas) compensent les prix très élevés du neuf.
Il est souvent plus rentable d'investir dans l'ancien.

 

[moietmoi]

Il me semble que l'âge que vous mentionnez est assez fréquent parmis les demandeurs de crédit pour un investissement Pinel.

Pour un demandeur de crédit immobilier en général....

Il est souvent plus rentable d'investir dans l'ancien.

ah vaste débat, pour ma part je n'ai jamais acheté de voiture neuve en utilisant votre argument, cependant pour l'immobilier,ce n'est pas pour moi aussi évident;
Avoir une garantie décennale, être aux dernières normes tant au niveau de l'appartement que de la copro, ne pas avoir de frais de travaux et de copro pendant de longues années, des frais de chauffage moindres,des risques (incendie, dégats des eaux) moindres,une habitabilité plus importante ( 45m² dans le neuf est "plus grand"-angle droit-pas d'espace perdu- que 45m² dans l'ancien) , des charges non récupérables plus faibles, une isolation thermique et phonique supérieure, bref si je compare mes investissement en neuf et en ancien ( en oubliant le choix fiscal éventuel), le neuf est un investissement pépère qui roule tout seul, l'ancien est un quasi travail;
Par exemple ce matin je viens de rechercher toutes les obligations légales touchant l'individualisation des charges de chauffage en copro... eh oui on va devoir faire installer sur chaque appartement, et sur chaque radiateur dans chaque appartement un système permettant la quantification et facturation de l'énergie consommée.... facile dans un immeuble de 1960 dont on n'a pas les plans de construction du chauffage central..... et simple la compagnie d'assurance qui ne veut plus assurer les fontes de descente des eaux et les sinistres engendrés par les fuites, indiquant que les fontes sont trop vieilles..

Ceci étant dit je suis bien d'accord avec vous:

il est souhaitable de bien calculer l'intérêt de se lancer dans ce type de projet

comme pour tout projet..

 

[paal]

Il n'était pas sûr que l'avantage fiscal (et les taux de crédit bas) compensent les prix très élevés du neuf.

Oui, surtout lorsqu'il est vendu dans le package d'un organisme spécialisé dans la défiscalisation ...

S'il existe un programme sous Pinel, et un programme similaire dans un programme classique, allez faire une comparaison ....

Il est souvent plus rentable d'investir dans l'ancien.

Autrement, il est certain que vous aurez moins de problèmes liés à la vétusté dans du neuf, comparativement à de l'ancien ; et le bon deal, en ce cas, c'est de rechercher un ancien relativement récent, dont la date de fin de chantier ne soit pas supérieure à 10 années ....

C'est un peu le même principe avec les automobiles, et j'ai souvent acheté des véhicules de collaborateurs de la marque, et j'ai ainsi acquis un Berlingo qui avait moins d'une année, et avait peu de kilomètres ; et j'ai toujours une très vieille AX, qui a son contrôle technique (peut-être le dernier ??), mais qui me sert de véhicule de dépannage (en cas d'indisponibilité de l'un des autres, pour quelque raison que ce soit ...)

 

[moietmoi]

S'il existe un programme sous Pinel, et un programme similaire dans un programme classique, allez faire une comparaison

je serais curieux de voir un bien spécifique Pinel,avec un prix différent de ce que l'habitant de rp peut acheter...tous les programmes sont sur internet, au prix public;
Le prix RP peut être inférieur, dans le cas ou l'on achète en zone ANRU (TVA inférieure) ou lorsque les aménagements cuisine/placard/sol.. sont fournis dans le cas de locatif prévu,où lorsque les intérêts intercalaires et/ou frais de notaire sont compris pour avoir un prix "acte en main" afin d'inclure tant les intérêts intercalaires que les frais d'acquisition dans l'assiette de la défiscalisation..
Mais des prix plus élevés..je n'en trouve pas... as tu des exemples précis , où tu peux mettre les sites en liens?
Je pense que cette pratique (appelée "Double Grille")est révolue depuis longtemps, chaque acheteur pouvant vérifier sur les sites internets publics que le prix est le même , qu' il achète en RP ou en investisseur;

 

[dodo1]

Pour un demandeur de crédit immobilier en général....


ah vaste débat, pour ma part je n'ai jamais acheté de voiture neuve en utilisant votre argument, cependant pour l'immobilier,ce n'est pas pour moi aussi évident;

Très intéressant ce que tu dis car je me pose également cette question car j'ai toujours entendu dire qu'il fallait mieux investir dans l'ancien. Tu dis que tu as moins de problèmes dans le neuf mais tu payes le neuf 20 % plus cher qui doit se ressentir sur le rendement

 

[Anonyme]

je serais curieux de voir un bien spécifique Pinel,avec un prix différent de ce que l'habitant de rp peut acheter...tous les programmes sont sur internet, au prix public;
Le prix RP peut être inférieur, dans le cas ou l'on achète en zone ANRU (TVA inférieure) ou lorsque les aménagements cuisine/placard/sol.. sont fournis dans le cas de locatif prévu,où lorsque les intérêts intercalaires et/ou frais de notaire sont compris pour avoir un prix "acte en main" afin d'inclure tant les intérêts intercalaires que les frais d'acquisition dans l'assiette de la défiscalisation..
Mais des prix plus élevés..je n'en trouve pas... as tu des exemples précis , où tu peux mettre les sites en liens?
Je pense que cette pratique (appelée "Double Grille")est révolue depuis longtemps, chaque acheteur pouvant vérifier sur les sites internets publics que le prix est le même , qu' il achète en RP ou en investisseur;

Bonsoir,

ce que PAAL voulait dire c'est que les entreprises qui commercialisent les programmes Pinel touchent des commissions allant de 7 à 15% du prix de vente
ce sont des vendeurs de défiscalisation qui vendent aux clients l'avantage fiscal en passant sous silence le plus important dans l'immobilier: l'emplacement, l'emplacement et encore l'emplacement.

de là on trouve souvent dans ces société des biens vendus 25% de + que leur valeur réelle

nous avons connu cela pendant la grande période "de robien"
et les clients qui maintenant veulent vendre pleurent sur la valeur de leur bien

je rappelle que le "pinel" n'est qu'un avantage fiscal et qu'il n'est pas rattaché à tel ou tel programme.

pour faire du pinel autant rechercher un programme de promoteur local et sans passer par une boite de commercialisation "pinel"

ou alors faire construire sur un terrain une ou deux maisons à louer

bien cordialement

 

[moietmoi]

de là on trouve souvent dans ces société des biens vendus 25% de + que leur valeur réelle

la valeur réelle? c'est quoi? à part le prix proposé pour un bien immobilier par le promoteur ou ses réseaux de commercialisation; as tu une exemple de prix "Pinel"; tous les catalogues des constructeurs sont accessibles par internet ou sur demande au téléphone, et les prix sont publics , et c'est le même prix pour un appartement que tu l'achètes pour y vivre, le louer, le laisser libre, en faire la donation à qui tu veux, le louer en meublé en fiscalité BIc avec amortissement, faire de la colocation, t'en servir de garconnière, ou le mettre en option pinel lors de la déclaration d'impôt; il n'y a pas de double tarif; Ceci était une pratique faisable et faite il y a bien longtemps de cela; mais il n'y a pas un "distributeur" qui pourrait se risquer à faire 1 centime d'euros de différence entre le prix promoteur pour de la RP et son prix,et ils répercutent tous à la seconde près(voire en avance) les "remises ou offres"style frais de notaire offert ou autre;

nous avons connu cela pendant la grande période "de robien"

la loi de robien n'existe plus depuis 10 ans au moins... et depuis ,internet a rendu les prix transparents; le grand bonheur de certains vendeurs sans scrupules c'étaient effectivement de vendre sans s'occuper de l'emplacement, à n'importe quel prix, à des endroits peu recommandables ,où les prix ont chuté;
Mais il ne faut pas non plus oublier les dizaines de milliers d'acheteurs en Besson, mehaignerie, Robien, seller qui ont eut la chance de lier défiscalisation et hausse de l'immobilier;

ou alors faire construire sur un terrain une ou deux maisons à loue

quand on peut trouver un terrain dans le bon endroit....oh oui!!!

Le vrai problème est que souvent les réseaux de distributions n'ont pas tous les lots à le vente en même temps que le promoteur, en ayant des allotements, et suivant le moment de la commercialisation, tel ou tel bien qui est mieux situé(exposition, étage...) est dans l'allotement promoteur direct plutôt que dans l'allotement réseau de distribution; Mais il suffit de le demander et le promoteur change l'allotement et rend accessible le bien au réseau qui le demande;

 

[mvhrb888]

ah vaste débat, pour ma part je n'ai jamais acheté de voiture neuve en utilisant votre argument, cependant pour l'immobilier,ce n'est pas pour moi aussi évident;

D'accord avec tous les arguments de moietmoi. Cependant, le neuf est vraiment très très surévalué : dans la ville qui m'intéresse, le prix au m2 du neuf est plus de 40% (et non de 20 comme on dit souvent) plus cher que l'ancien. On peut comparer grâce au site des notaires de France, mais je l'ai aussi comparé sur le terrain.
Le rendement est ainsi compromis, d'autant plus qu'on achète au prix du neuf, mais si on veut un jour revendre c'est le prix de l'ancien qui nous sera proposé.
Et quand c'est pour du Pinel, le propriétaire n'aura même pas eu la consolation d'avoir vécu dans cet appartement moderne !

 

[paal]

Cependant, le neuf est vraiment très très surévalué : dans la ville qui m'intéresse, le prix au m2 du neuf est plus de 40% (et non de 20 comme on dit souvent) plus cher que l'ancien.
On peut comparer grâce au site des notaires de France, mais je l'ai aussi constaté sur le terrain.

Oui, en fait il faut acheter un bien récent, qui vient juste de devenir ancien ; alors bien entendu, selon l'endroit, le tempérament des proprios, et autres critères plus ou moins extravagants, il faut y consacrer un peu de temps et disposer d'une forme d'organisation assez affûtée ; petite astuce, toujours avoir 3 ou 4 biens à prospecter dans son dossier ; bien entendu, celui du jour, ce sera celui qui se trouve sur le dessus, et que l'on souhaite le plus ....

Le rendement est ainsi compromis, d'autant plus qu'on achète au prix du neuf, mais si on veut un jour revendre c'est le prix de l'ancien qui nous sera proposé.

Il est certain que lorsque vous voulez revendre après 5 ou 7 années d'occupation, vous revendez un bien d'occasion ....
C'est la même chose avec la voiture, où c'est plus rapide ; vous la payez 120 le jour de l'achat, et vous voulez la revendre le lendemain, sa valeur aura perdu la TVA ....

Et quand c'est pour du Pinel, le propriétaire n'aura même pas eu la consolation d'avoir vécu dans cet appartement moderne !

Et pourtant Dieu que l'on est courtisé par les officines .... ; j'ai au moins 3 à 4 spams par jour !!

 

[dodo1]

Oui, en fait il faut acheter un bien récent, qui vient juste de devenir ancien ;

J'ai pu constater que ces biens sont souvent au prix du neuf.

 

[paal]

J'ai pu constater que ces biens sont souvent au prix du neuf.

Il faudrait alors déterminer pendant combien de temps ces biens restent à ce prix ; en dehors de prétentions excessives de vendeurs assoiffés (si si, il en existe ....), j'ai rarement vu un bien de 5 ou 6 ans, qui sera reste à la valeur d''acquisition, ou alors c'est le signe que l'ensemble du parc immobilier local qui aura évolué à la hausse, et il reste alors une différence entre deux biens à peu près équivalents, l'un neuf, et l'autre livré neuf il y a 5 ou 6 ans ....

Imaginez un instant, un acquéreur se trouvant en présence de ces 2 biens, pourquoi donc choisirait-il le bien ayant 6 ans ?

 

[moietmoi]

Cependant, le neuf est vraiment très très surévalué : dans la ville qui m'intéresse, le prix au m2 du neuf est plus de 40% (et non de 20 comme on dit souvent) plus cher que l'ancien

là , ça commence a être une étude de marché, il faut se tenir éloigner du neuf...et se poser des questions sur un investissement à cet endroit là;
A Saint Etienne, par exemple, le prix du m² dans l'ancien est plus faible que le simple coût à la construction; les loyers ne pourront pas s'aligner pour rendre le neuf rentable...Est ce à dire que personne ne doit acheter du neuf à St Etienne? certainement pas...

 

[Anonyme]

A Saint Etienne, par exemple, le prix du m² dans l'ancien est plus faible que le simple coût à la construction; les loyers ne pourront pas s'aligner pour rendre le neuf rentable...Est ce à dire que personne ne doit acheter du neuf à St Etienne? certainement pas...

complétement d'accord
sauf que les "vendeurs de Pinel" se mettent tous sur la même promotion au même endroit et que l'on a des immeubles de 40 appartements entièrement consacrés au Pinel et construit par un promoteur "exprès" pour faire de la défisc.
et 40 heureux propriétaires qui veulent ensuite revendre dans la même période sur le même immeuble.
je le dis a nouveau: l'emplacement , c'est primordial
non seulement pour avoir des locataires mais aussi pour le revendre.

c'est pas le pays des bisounours

bien cordialement

 

[dodo1]

je le dis a nouveau: l'emplacement , c'est primordial
non seulement pour avoir des locataires mais aussi pour le revendre.

c'est pas le pays des bisounours

bien cordialement

J'ai quand même l'impression de voir beaucoup de programmes éligibles au Pinel, alors ce n'est pas évident de trouver un bon emplacement.

 

[moietmoi]

J'ai quand même l'impression de voir beaucoup de programmes éligibles au Pinel, alors ce n'est pas évident de trouver un bon emplacement.

Quasi toute construction dans les zone A1 A et B1 est éligible au pinel... donc , a peu près 80 ou 90 % des constructions en France peuvent être mise en fiscalité Pinel....(puisque les normes obligatoires pour le Pinel sont soit obligatoires, soit la "norme")
vous avez donc le choix...............

 

[dodo1]

Quasi toute construction dans les zone A1 A et B1 est éligible au pinel... donc , a peu près 80 ou 90 % des constructions en France peuvent être mise en fiscalité Pinel....(puisque les normes obligatoires pour le Pinel sont soit obligatoires, soit la "norme")
vous avez donc le choix...............

OK, merci de la précision donc on peut se retrouver dans la situation qu'évoque ICF62, où tout le monde vend en même temps.

 

[moietmoi]

OK, merci de la précision donc on peut se retrouver dans la situation qu'évoque ICF62, où tout le monde vend en même temps.

immeubles de 40 appartements entièrement consacrés au Pinel

Imaginons ce cas extrême qui en général n'est pas accepté en permis de construire, mais bon....
il y a le choix 6 ans ,9 ans 12 ans, de location et il a y a le choix je continue de louer, il y a le choix imposé, j'ai dû revendre avant(divorce, décès....), il y a le choix , passé le temps de la déficalisation, je loue en meublé, il ya le choix , tiens c'est ma retraite et je vais y vivre, il y a le choix je m'en sers comme pied à terre; ou mes enfants en ont besoin;
Si sur les 40, 2 vendent la même année, il y a la même chance que cela soit dans l'immeuble d'en face pour toute autre raison....
Ceci dit l'emplacement est primordial!! et tant qu'à faire, pas dans ce cas de figure

 

[Gollum]

Peut on intégrer la pose d une cuisine ds l'acte notarié lors d'un VEFA même s'il.n'est pas pris offert par le promoteur? Merci d'avance