Conseils distribution SCPI sur AV Linxea Spirit 2

[AlexInvestir]

Bonjour à tous

Je souhaite ouvrir une AV orientée immobilier/SCP. Objectif c'est d'avoir un revenu complémentaire dans 10/15 ans. Possibilité de mettre jusqu'à 1000€ par mois dessus. Profil "buy & hold/lazy but risk taker, je peux investir 30 min de mon temps par mois max dans la gestion de ce portefeuille.

J'aurais 3 questions auxquelles je n'ai pas réussi à trouver de réponse malgré une recherche sur le forum:

- Les frais de souscription assez elevés des SCPI me donnent l'impression qu'il est mieux d'investir des sommes élevées dès le début plutot que d'étaler dans le temps (genre 5000€ d'un coup plutot que 500 tous les mois). Est-ce correct?

- Si je pars sur un virement mensuel, en sachant que Linxea force 50% de distribution ailleurs que sur de la SCPI, je devrais faire un arbitrage entre le fond euro, vers les SCPI, chaque mois? Ou il y a une autre technique pour éviter de faire cette distribution si on veut etre en 100% SCPI?

- Je le savais avant de signer, mais le choix en SCPI sur une AV parait assez "plan plan". Au vu de mon profil, j'aimerais bien avoir votre avis sur cette distribution:
1) PF Grand Paris: 30%: confiance au projet du Grand Paris, valeur sûre
2) Epargne Pierre: 30%: diversifié mais plutot bureaux, et province. Bons résultats
3) Immorente: 20%: diversifié orienté commerce, un peu de monde. Valeure sûre depuis les années 90s
4) Primovie ou Primopierre: 20%: Primovie apporterait de la diversification sectorielle (mais quelques états d'âmes "éthiques" à faire du placement dans ce secteur…. quoique je devrais voir ça comme un investissement). Primopierre a l'air solide, mais pourrait etre reondant avec PF Gand Paris (Bureaux, RP).

J'aurais aimé plus de diversification sectorielle, et géographique (Allemagne), mais je ne vois rien d'autre sur Linxea à moins que je me trompe? Et sinon, 4 SCPI ça va? Ou vaut mieux miser sur deux les premières années afin de réduire les frais de souscriptions?

Merci d'avance pour vos connseils

 

[Buffeto]

- Les frais de souscription assez elevés des SCPI me donnent l'impression qu'il est mieux d'investir des sommes élevées dès le début plutot que d'étaler dans le temps (genre 5000€ d'un coup plutot que 500 tous les mois). Est-ce correct?

, non ca ne change rien puisque les frais de souscription sont un pourcentage .

10% de 100 euros 10 sont identiques à 10% de 1000 euros une fois .

Ou vaut mieux miser sur deux les premières années afin de réduire les frais de souscriptions?

comme je le disais précédemment les frais sont les mêmes puisque c'est un pourcentage .

 

[SM1LE]

non ca ne change rien puisque les frais de souscription sont un pourcentage .

10% de 100 euros 10 sont identiques à 10% de 1000 euros une fois .

Je ne suis pas d'accord, car la question n'est pas de savoir si il y aura moins de frais mais de savoir ce qui est le mieux..

Et sachant que la volatilité des SCPI est faible ce n'est pas comme en bourse, il vaut mieux investir tout d'un coup pour absorber les frais le plus vite possible que étaler l'investissement sur 12 mois par exemple au lieu d'un one shot..

Évidement en bourse c'est une autre question car la volatilité est d'autant plus forte..

Bonne soirée

 

[D-Jack]

.../...

Et sachant que la volatilité des SCPI est faible ce n'est pas comme en bourse, il vaut mieux investir tout d'un coup pour absorber les frais le plus vite possible que étaler l'investissement sur 12 mois par exemple au lieu d'un one shot..

Si vous achetez 10K de SCPI en une fois, ou en 10 fois étalées dans le temps, les frais seront effectivement les mêmes. Que l'investissement porte sur 1, 2 ou 4 SCPI ne change rien non plus de ce point de vue.
L'intérêt d'investir en une fois au départ n'est que d’accélérer le moment où vous allez percevoir les "loyers".

Quant à la volatilité, je ne serais pas aussi affirmatif que vous sur le sujet: il est vrai que jusqu'à présent elle est faible et a joué plutôt dans le bon sens (augmentation de la valeur des parts avec celle du parc immobilier sous-jacent) ... mais on n'est pas non plus à l'abri d'une crise immobilière qui ferait chuter le prix des actifs (par exemple côté bureaux, on n'a pas encore une très bonne visibilité sur ce que sera "l'après-covid", et les habitudes de télé-travail pourraient changer la donne ... donc la prudence voudrait de ne pas y aller d'un seul coup maintenant mais d'étaler dans le temps, et la même prudence appelle à diversifier les actifs, par exemple sur ce contrat avec Primovie qui est sur un autre secteur (pas seulement celui des Ehpad d'ailleurs)

 

[Buffeto]

Et sachant que la volatilité des SCPI est faible ce n'est pas comme en bourse, il vaut mieux investir tout d'un coup pour absorber les frais le plus vite possible que étaler l'investissement sur 12 mois par exemple au lieu d'un one shot..

je veux bien que tu m'expliques ce que ca change .
si on va par là prenons un exemple .
je mets 100€ par mois . j'ai 10% de frais soit 10€/mois . si je mets 1000€ je vais donc payer en une seule fois 100€ de frais.

jusque là nous sommes d'accord j'imagine.

si on étale sur 10 mois les frais sont payés progressivement , on pourrait donc imaginer que le 1er mois je paye 10 € de frais au lieu de 100 si je prends en une fois .
ce qui fait qu'il me reste 90€ que je peux placer en attendant le mois prochain et ainsi de suite .

( bon c'est du pinaillage on est d'accord mais c'est intéressant au plan théorique et intellectuel )

 

[SM1LE]

je veux bien que tu m'expliques ce que ca change .
si on va par là prenons un exemple .
je mets 100€ par mois . j'ai 10% de frais soit 10€/mois . si je mets 1000€ je vais donc payer en une seule fois 100€ de frais.

jusque là nous sommes d'accord j'imagine.

si on étale sur 10 mois les frais sont payés progressivement , on pourrait donc imaginer que le 1er mois je paye 10 € de frais au lieu de 100 si je prends en une fois .
ce qui fait qu'il me reste 90€ que je peux placer en attendant le mois prochain et ainsi de suite .

( bon c'est du pinaillage on est d'accord mais c'est intéressant au plan théorique et intellectuel )

Effectivement je suis d'accord pour les frais payé en tout qui seront les mêmes si c'est 12*1000 ou un investissement de 12 000 d'un coup.

Cependant la différence en terme de rentabilité :

Imaginons que la rentabilité des SCPI est de 5% annuellement et pour simplifier les calculs je ne retire pas les frais :

Nous devenons propriétaire des parts le 1er jour du mois suivant l'investissement.
Imaginons j'investi 12 000€ mi décembre en un coup :

- 1 an après j'ai récupérer 600€ de loyers
( Sachant que les frais de scpi sont de 6% j'ai pratiquement récupéré les frais d'entrée).

_________________

Maintenant j'investi 1000€ par mois pendant 12 mois :
1 er mois : 4.5€
2 ème mois : 8.5€
3 ème mois : 12.5€
4 ème mois : 16.5€
5 ème mois : 21€
6 ème mois 25€
7 ème mois : 30€
8 ème mois : 33€
9 ème mois : 37€
10 ème mois 42€
11 ème mois : 46€
12 ème mois : 50€


Soit un total de 326€ de loyers touché au bout d'un an.

Pour rembourser les frais payé de 720€ dans les deux scénarios, nous voyons bien que les frais seront beaucoup plus rapidement absorbés dans le premier cas même si on est d'accord que les frais payés sont les mêmes dans les deux scénarios

Scénario 1 : 600€ de loyers perçus après 1 an
Scénario 2 : 326€ de loyers perçus après 1 an

J'espère que l'explication est compréhensible

 

[Buffeto]

certes mais dans le 2eme cas .
1er mois , j'ai 11000 euros à thésauriser
2eme mois j'ai encore 10 000 euros à thésauriser
3eme mois j'ai encore 9 000 euros à thésauriser
etc...
la question est combien va me rapporter cette trésorerie en attente d'investissement dans ces SCPI ( plus ou moins de 274 € ? )

 

[SM1LE]

La question est donc de savoir si il existe un placement à court terme ( inférieur à 1 an) qui rapportera plus de 5%..

Pas facile à trouver.. Peut être en bourse mais si on se retrouve à -20% on fait comment ?..

Si vous avez ça je suis preneur, sachant que c'est également moins prise de tête si on veut vraiment placer 12 000..

 

[AlexInvestir]

Intéressant ce débat, merci pour vos réponses

Et sur la répartition que j'ai indiquée?

 

[D-Jack]

Intéressant ce débat, merci pour vos réponses

Et sur la répartition que j'ai indiquée?

Eh bien elle ne me semble pas mal du tout ...

1) PF Grand Paris: 30%: confiance au projet du Grand Paris, valeur sûre
2) Epargne Pierre: 30%: diversifié mais plutot bureaux, et province. Bons résultats
3) Immorente: 20%: diversifié orienté commerce, un peu de monde. Valeure sûre depuis les années 90s
4) Primovie ou Primopierre: 20%: Primovie apporterait de la diversification sectorielle (mais quelques états d'âmes "éthiques" à faire du placement dans ce secteur…. quoique je devrais voir ça comme un investissement). Primopierre a l'air solide, mais pourrait etre reondant avec PF Gand Paris (Bureaux, RP).

>Comme mentionné plus haut, je mettrais une ligne "Primovie" pour la diversification
>"Primopierre" peut effectivement faire en partie doublon avec PF Grand Paris (mais les frais d'entrée du premier sont moindres si j'ai bonne mémoire.
> Côté Commerces, j'M bien Altixia Cadence XII (peu d'antériorité cependant)