Conseil offre prêt et delegation d'assurance

[Ricopacino]

Bonjour à tous,

Je suis en processus d'achat, compromis de vente signé, j'ai interrogé pas mal de banque et aujourd'hui j'ai 3 offres en simulation intéressantes (Banque Postale, SG et bforbank)

J'ai plusieurs questions si vous pouvez me conseiller.

- Il peut y avoir des écarts entre l'offre simulée et l'offre définitive, dois-je donc demander une offre de prêt définitive aux 3 banques ?
Sachant que je vais devoir ouvrir un compte bancaire joint (il s'agit de nos comptes perso) pour 2 d'entre-elles et la 3eme accepte (BfB) de ne pas domicilier les salaires. Je vais peut être devoir aussi remplir les formalités d'assurance, est-ce gênant de procéder ainsi ?

- Que dois-je comparer a part le taux nominal et les frais bancaires ? Ya t'il des subtilités en fonction de ces 3 banques ?

- Concernant l'assurance, j'ai trouvé 2x moins cher via un courtier. Seulement une de banque me dis que je dois obligatoirement prendre l'assurance du groupement avec le prêt, est-ce légal ? Est ce que j'ai le droit d' y souscrire puis de résilier 1 ou 2 mois plus tard ?

- Concernant les offres en délégations, j'ai bien compris qu'elle devaient reprendre les mêmes garanties que l'offre en groupement de la banque.
Cependant, doit-elle reprendre les mêmes quotités ? (BANQUE POSTALE indique 70 /30, puis je passer en 50-50 ?)
2 des banques ne proposent qu'une mensualité d assurance sur le capital restant du alors que je souhaite du lissé, le courtier pourra il changer ça ?

Merci par avance pour vos retours !

 

[Aristide]

Bonjour,

- Il peut y avoir des écarts entre l'offre simulée et l'offre définitive, dois-je donc demander une offre de prêt définitive aux 3 banques ?

Oui

Sachant que je vais devoir ouvrir un compte bancaire joint (il s'agit de nos comptes perso) pour 2 d'entre-elles et la 3eme accepte (BfB) de ne pas domicilier les salaires. Je vais peut être devoir aussi remplir les formalités d'assurance, est-ce gênant de procéder ainsi ?

Non

- Que dois-je comparer a part le taux nominal et les frais bancaires ? Ya t'il des subtilités en fonction de ces 3 banques ?

S'il n'y a qu'un seul prêt dans votre plan de financement et que pour les trois banques :

+ La durée est la même
+ Le montant d'apport personnel est le même (= c'est un prêt que vous vous consentez à vous même au taux de rémunération de l'épargne où vous le puisez)
+ S'il n'y a pas d'assurances facultatives ou bien, le cas échéant, si lesdites assurances facultatives sont au même taux

=> Le Taux Annuel Affectif Global (TAEG) est un critère de comparaison synthétique pertinent si les conditions ci-dessus sont remplies.

=> A contrario, si elle ne sont pas remplies, ce critère n'est pas fiable; il peut même induire en erreur.
Éventuellement voir billets de mon blog sur le sujet)

Dans ce dernier cas il n'y a que le "Coût du Crédit Corrigé" et/ou "La valeurs du patrimoine total acquis au terme du prêt le plus long" qui donnent le meilleur choix

Mais personne ne les calcule => Egalement voir autre billet de mon blog sur le sujet.

- Concernant l'assurance, j'ai trouvé 2x moins cher via un courtier. Seulement une de banque me dis que je dois obligatoirement prendre l'assurance du groupement avec le prêt, est-ce légal ?

Non si les garanties couvertes sont équivalentes

Est ce que j'ai le droit d' y souscrire puis de résilier 1 ou 2 mois plus tard ?

Oui mais pour que la banque accepte il faut que les garanties soient équivalentes

- Concernant les offres en délégations, j'ai bien compris qu'elle devaient reprendre les mêmes garanties que l'offre en groupement de la banque.
Cependant, doit-elle reprendre les mêmes quotités ? (BANQUE POSTALE indique 70 /30, puis je passer en 50-50 ?)

Oui; même quotité également

2 des banques ne proposent qu'une mensualité d assurance sur le capital restant du alors que je souhaite du lissé, le courtier pourra il changer ça ?

Non le courtier ne pourra rien faire.

Ceci étant ce que vous appelez "du lissé" c'est aussi un calcul de primes sur capital restant dû (mais en technique "in" c'est à dire que le taux d'assurance est ajouté au taux du prêt pour calculer une mensualité constante assurances comprises = l'amortissement est moins rapide = à taux égal plus d'intérêts à payer).

L'autre technique qui donne une échéance constante "assurances comprises" est celle où les primes sont calculées sur le capital initial.

Mais les primes à payer ne seront pas les mêmes, en ordre de grandeur si dans le premier cas le taux des primes est de 0,50% il ne sera que de ~/~ 0,40% dans le second.

Vous trouverez des explications dans ce post:

Aide sur Changement d'assurance pret mais aucun gain visible
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...et-mais-aucun-gain-visible.40891/#post-394824

Cdt

 

[Ricopacino]

Bonjour,

Oui

Non

S'il n'y a qu'un seul prêt dans votre plan de financement et que pour les trois banques :

+ La durée est la même
+ Le montant d'apport personnel est le même (= c'est un prêt que vous vous consentez à vous même au taux de rémunération de l'épargne où vous le puisez)
+ S'il n'y a pas d'assurances facultatives ou bien, le cas échéant, si lesdites assurances facultatives sont au même taux

=> Le Taux Annuel Affectif Global (TAEG) est un critère de comparaison synthétique pertinent si les conditions ci-dessus sont remplies.

=> A contrario, si elle ne sont pas remplies, ce critère n'est pas fiable; il peut même induire en erreur.
Éventuellement voir billets de mon blog sur le sujet)

Dans ce dernier cas il n'y a que le "Coût du Crédit Corrigé" et/ou "La valeurs du patrimoine total acquis au terme du prêt le plus long" qui donnent le meilleur choix

Mais personne ne les calcule => Egalement voir autre billet de mon blog sur le sujet.

Non si les garanties couvertes sont équivalentes

Oui mais pour que la banque accepte il faut que les garanties soient équivalentes

Oui; même quotité également

Non le courtier ne pourra rien faire.

Ceci étant ce que vous appelez "du lissé" c'est aussi un calcul de primes sur capital restant dû (mais en technique "in" c'est à dire que le taux d'assurance est ajouté au taux du prêt pour calculer une mensualité constante assurances comprises = l'amortissement est moins rapide = à taux égal plus d'intérêts à payer).

L'autre technique qui donne une échéance constante "assurances comprises" est celle où les primes sont calculées sur le capital initial.

Mais les primes à payer ne seront pas les mêmes, en ordre de grandeur si dans le premier cas le taux des primes est de 0,50% il ne sera que de ~/~ 0,40% dans le second.

Vous trouverez des explications dans ce post:

Cdt

Bonjour Aristide,

Merci pour votre retour très complet.
Je vous confirme que pour les 3 banques :
- La durée est la même 25 ans soit 300 mois
- L'apport est le même 30K€ pour couvrir uniquement les frais
- Le montant emprunté est le même soit 345K€

Qu'entendez-vous par assurances facultatives ?

Voici les retours détaillés des 2 banques les plus compétitives
Banque Postale :
Taux nominal 1,20% (1331,56€/mois HA) soit 58 919€ sur la période frais inclus HA;
Quotité 70-30 coût de l'assurance 10672 € mais en capital restant dû;
Je paie 67 € les premières années d'assurances
TAEG 1,56%

BforBank :
Taux nominal 1,21% (1332,04€/mois HA) soit 58 847€ sur la période frais inclus HA ;
Quotité 50-50 coût de l'assurance 12 495€ mais en capital initial !
Je paie donc 41 € de mensualité sur toute la durée du prêt
Donc je paie beaucoup au départ et mais je suis gagnant si je garde le bien moins de 15 ou 18 ans par rapport à un calcul sur capital initial.
TAEG 1,58%

Ma conclusion est que le coût du prêt HA est plus intéressant chez BfB car même si le taux nominal est plus haut, je dois sortir 500€ de frais de dossier directement chez Banque Postale et en + payer des frais bancaires classiques (cartes Premier ou gold, frais de tenue de comptes etc) alors que tout est gratuit chez BfB. Est-ce que mon raisonnement est bon ?

Concernant l'assurance, j'ai trouvé via un courtier en délégation une assurance sur capital initial à 36€/ mois soit environ 10K€ sur la période. Le problème c'est que si je pars avec la Banque Postale, je ne pourrais ni modifier les quotités (je suis plus âgé et coute donc plus cher que ma conjointe en 70-30), ni modifier en capital initial c'est bien cela ?
D'après la conseillère, la CNP ne fait pas d'assurance sur capital initial !?

Mon problème est que la Banque Postale va m'éditer l'offre définitive la semaine prochaine, et que BfB ont des délais plus long donc je vais devoir jouer la montre pour ne pas avoir à accepter l'offre BP...

Merci de votre aide, d'ailleurs je vais de ce pas jeter un oeil à votre blog !

 

[Aristide]

Qu'entendez-vous par assurances facultatives ?

Dans la grande majorité des cas il y a deux co-emprunteurs et les banques exigent une assurance au minimum à 100% pour les deux têtes.
Ceci signifie que si un des emprunteurs s'assure à 100% l'exigence de la banque est satisfaite et que seule cette prime sera prise en compte dans le calcul du TAEG.
Mais si, parallèlement par souci de sécurité, l'autre emprunteur souhaite également s'assurer quelle que soit la quotité choisie (100% ou autre) cette seconde assurance est réputée facultative et n'est pas prise en compte dans le TAEG légal.

Voici les retours détaillés des 2 banques les plus compétitives
Banque Postale :
Taux nominal 1,20% (1331,56€/mois HA) soit 58 919€ sur la période frais inclus HA;
Quotité 70-30 coût de l'assurance 10672 € mais en capital restant dû;
Je paie 67 € les premières années d'assurances

Pas normal.
Si les primes sont calculées sur le capital restant dû, que ce soit en "technique in" (= échéances constantes = lissées) ou en "Technique out" (= échéances dégressives)
=> Les primes d'assurances doivent diminuer de mois en mois.

BforBank :
Taux nominal 1,21% (1332,04€/mois HA) soit 58 847€ sur la période frais inclus HA ;
Quotité 50-50 coût de l'assurance 12 495€ mais en capital initial !
Je paie donc 41 € de mensualité sur toute la durée du prêt
Donc je paie beaucoup au départ et mais je suis gagnant si je garde le bien moins de 15 ou 18 ans par rapport à un calcul sur capital initial.
TAEG 1,58%

????
Vous dites que la base de calcul est le capital initial ???

Ma conclusion est que le coût du prêt HA est plus intéressant chez BfB car même si le taux nominal est plus haut, je dois sortir 500€ de frais de dossier directement chez Banque Postale et en + payer des frais bancaires classiques (cartes Premier ou gold, frais de tenue de comptes etc) alors que tout est gratuit chez BfB. Est-ce que mon raisonnement est bon ?

Possible !
Il faudrait faire des calculs chiffrés comparatifs pour l'affirmer ?

Concernant l'assurance, j'ai trouvé via un courtier en délégation une assurance sur capital initial à 36€/ mois soit environ 10K€ sur la période. Le problème c'est que si je pars avec la Banque Postale, je ne pourrais ni modifier les quotités (je suis plus âgé et coute donc plus cher que ma conjointe en 70-30), ni modifier en capital initial c'est bien cela ?

Oui

D'après la conseillère, la CNP ne fait pas d'assurance sur capital initial !?

Elle dit n'importe quoi !!!
C'est la banque qui a choisit une autre option

Mon problème est que la Banque Postale va m'éditer l'offre définitive la semaine prochaine, et que BfB ont des délais plus long donc je vais devoir jouer la montre pour ne pas avoir à accepter l'offre BP...

L'offre est valable 30 jours.

Cdt

 

[Ricopacino]

Pas d'assurance facultative pour nous, je souhaite 50-50 mais la banquière ne m'a proposé que du 70-30 ( je gagne mieux que ma conjointe)..

Pour la proposition Banque Postale, si j'ai bien compris il s'agit du calcul capital restant dû out.
Les échéances varient un peu à la hausse les 5
premieres années puis baissent, Je ne comprend pas bein le mode de calcul.

Pour BforBank, le coût total assurance vs banque postale est plus élevé mais la prime d'assurance est toujours la même et donc je suis gagnant si je garde le bien - de 15 ans.
J'en deduis qu'il s'agit de la méthode de calcul en capital initiale.

J'ai echangé de nouveau avec la Banque Postale hier, la conseillère immobilier me confirme que le contrat CNP lié a la banque postal ne fonctionne que en capital restant dû out..

 

[Ricopacino]

Aristide,
Voici le mode de calcul que j'ai utilisé pour comparer les 2 prêts.
Banque postale :
Taux nominal 1,20% soit 1331,56€.
Frais de garanties : 3920 €
Frais de dossier : 500€
Frais bancaires (tenue de compte + VISA PREMIER) : 3535 € sur la période
TAEG : 1,56 % (qui n'inculait pas les frais bancaires initialement, je ne l'ai pas recalculé)
Coût total du prêt HA = 62 954€ (que j'ai donc recalculé)

BforBank :
Taux nominal 1,21% soit 1332,04
Frais de garanties : 3881 €
Frais de dossier : 0 €
Frais bancaires (tenue de compte + VISA PREMIER) : 0 € sur la période
TAEG : 1,58 %
Coût total du prêt HA = 58 847 €

Ma conclusion, le TAEG banque postale était plus faible, mais en y ajoutant les frais bancaires, le coût total est en faveur de BforBank.

De plus, BforBank accepte la délégation d'assurance qui coutera donc moins chère que celle imposée par la Banque Postale.


Pareil pour les assurances proposées :
banque postale propose une assurance coût total à 10672 € en capital restant dû "out"
Empruntis ou Magnolia propose une assurance coût total à 10713 € en capital initial

Je suis en fait clairement gagnant en passant par un courtier car la mensualité les premières années est de 35€ conte 67€ pour Banque postale la 1ere année.
Même si elle est dégressive, je suis gagnant au bout de 15 ans, sachant qu'n garde un bien 8 ans en moyenne !

 

[Aristide]

Pour la proposition Banque Postale, si j'ai bien compris il s'agit du calcul capital restant dû out.
Les échéances varient un peu à la hausse les 5
premieres années puis baissent, Je ne comprend pas bein le mode de calcul.

Avec le calcul des primes sur capital restant dû (CRD) "out", comme indiqué, le taux de primes est donc appliqué à ce CRD.

Si les primes augmentent, de deux chose lune:

+ Ou bien c'est le taux de prime qui augmente,

+ Ou bien, à taux de prime constant, c'est votre capital restant dû qui augmente.
Dans ce cas, non seulement vous n'amortissez pas de capital mais il y a à une capitalisation d'intérêts qui l'augmente le capital dû= c'est le cas d'un différé total (= franchise) où vous payez donc des intérêts sur les intérêts.

Pour BforBank, le coût total assurance vs banque postale est plus élevé mais la prime d'assurance est toujours la même et donc je suis gagnant si je garde le bien - de 15 ans.
J'en deduis qu'il s'agit de la méthode de calcul en capital initiale.

Oui

J'ai echangé de nouveau avec la Banque Postale hier, la conseillère immobilier me confirme que le contrat CNP lié a la banque postal ne fonctionne que en capital restant dû out..

Sauf franchise et capitalisation des intérêts qui augmente le capital dû et donc les primes d'assurances, en phase d'amortissement avec calcul en "CRD out" les échéances assurances comprises sont dégressives.

Cdt

 

[Aristide]

Pas d'assurance facultative pour nous, je souhaite 50-50 mais la banquière ne m'a proposé que du 70-30 ( je gagne mieux que ma conjointe)..

Pour la proposition Banque Postale, si j'ai bien compris il s'agit du calcul capital restant dû out.
Les échéances varient un peu à la hausse les 5
premieres années puis baissent, Je ne comprend pas bein le mode de calcul.

Pour BforBank, le coût total assurance vs banque postale est plus élevé mais la prime d'assurance est toujours la même et donc je suis gagnant si je garde le bien - de 15 ans.
J'en deduis qu'il s'agit de la méthode de calcul en capital initiale.

J'ai echangé de nouveau avec la Banque Postale hier, la conseillère immobilier me confirme que le contrat CNP lié a la banque postal ne fonctionne que en capital restant dû out..

Banque postale :
Taux nominal 1,20% soit 1331,56€.

???
Pour 345.000€ en 300 mois à 1,20% = 1.331,68€ hors assurance

Frais de garanties : 3920 €
Frais de dossier : 500€
Frais bancaires (tenue de compte + VISA PREMIER) : 3535 € sur la période
TAEG : 1,56 % (qui n'inculait pas les frais bancaires initialement, je ne l'ai pas recalculé)

Sans les primes d'assurances obligatoires il est impossible de vérifier ce TAEG

BforBank :
Taux nominal 1,21% soit 1332,04

???
Pour 345.000€ en 300 mois à 1,21% = 1.333,26€ hors assurance

Frais de garanties : 3881 €
Frais de dossier : 0 €
Frais bancaires (tenue de compte + VISA PREMIER) : 0 € sur la période
TAEG : 1,58 %

Sans les primes d'assurances obligatoires il est impossible de vérifier ce TAEG

=> Et pour une bonne comparaison il faudrait ajouter - au mois le mois -les frais de tenue de compte aux échéances assurances comprises pour le calcul comparatif des deux TAEG.



Cdt