Connaitre la rentabilité d'un investissement locatif

[doob]

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement depuis 15 ans.

Il s'agit de ma résidence principale, payée depuis longtemps. Le cout d'achat de cet appartement il y a 15 ans était de 62000 €. Je l'ai fait estimer aujourd'hui, et 15 ans plus tard, il semble valoir le même prix.

Je souhaite faire l'acquisition d'une nouvelle résidence principale, et je me pose la question de ce que je fais de mon appartement actuel.

Deux options s'offrent à moi:

1/ Je vends mon appartement pour financer une partie de mon futur achat.
2/ Je le conserve et je le loue.

Je n'ai pas besoin du montant de la vente pour financer le futur achat, mon patrimoine financier me permettant largement d'acquérir le second.

Je cherche donc à savoir s'il serait "rentable" de le conserver, et pour cela je cherche à calculer ce que pourrait réellement me rapporter cette future location.

Pour mettre cet appartement en location, il faudra que je le remette à neuf, car il a 45 ans et n'a jamais ou très peu été rénové.

Il faut refaire la cuisine et la salle de bain, puis refaire la peinture et le sol de toutes les pièces, et réaliser d'autres menus travaux.

J'ai fait chiffrer le montant de ces travaux, qui s'élèvent à environ 25000 €.

Cet appartement, un T2 d'une petite ville de Province de 50000 habitants, est "louable" 500 €.

J'aimerais savoir quels sont les éléments à prendre en compte pour savoir si cette éventuelle location est rentable, car il faut également tenir compte des impôts locaux, du cout des assurances, des charges (qui paye quoi d'ailleurs?), des impôts induits par les nouveaux revenus ainsi générés.

Merci de votre aide.

doob

 

[Buffeto]

premier calcul simplissime .

500€/ mois font 6000€/an .
au niveau TF il faut compter grosso modo un mois de loyer reste donc 5500€ en retirant les assurances et autres on va partir sur 5000€ .si tu es en TMI 30 ca donne 1500€ d'IR plus 860€ de PS .

reste donc net : 2640€ nets .

étant donné que tu as 25 000€ de travaux ca fait donc entre 9 et 10 ans avant de gagner de l'argent .

je te laisse conclure sur la conduite à tenir .

 

[doob]

Merci pour les éléments de réponses.

Taxe foncière = 840 €.
Assurance , je ne sais pas, j'en paye une aujourd'hui, en tant qu'habitant de l'appartement, mais demain en tant que simple propriétaire, quelle assurance dois-je souscrire?
PS = c'est quoi?
Les charges sont aujourd'hui de 1800 € par an.

Merci

 

[moietmoi]

Bonjour,
si tu le loues non meublé, il vaudrait mieux avoir ta résidence principale déjà acheté ou vraiment en voie de l'être, ainsi les 25 000 euros de travaux (si le devis et factures sdb et cuisine sont bien rédigés) pourront être comptés en déficit foncier; et mettre ton revenu foncier à 0 1 ou 2 ans en fonction des dates des travaux, ou en tout cas 1 an et générer un déficit foncier imputable sur ton revenu général qui baisserait tes impots la première et 2eme année;

si tu fais les 25 000 euros de travaux et que cela reste ta résidence principale, tu ne pourras pas comptabiliser les travaux en déficit lors de la future location

Si tu le loues en meublé,en déclarant au réél, tu pourras amortir 50 000 sur 30 ans (à la louche)(80% de 62 000) soit 1666 par an et les 25 000 de travaux sur 12 ans (10 si tu es un pas sensible à un risque de redressement) soit 2083/ an; si on additionne les frais et autres tu auras donc un revenu imposable du a ce bien entre 0 et 300 euros pendant 12 ans.... donc un loyer quasi net d'impots et de PS; PS(post scriptum) les ps sont les prélèvements sociaux, à ce jour 17,2% des revenus

 

[yop1025]

i le devis et factures sdb et cuisine sont bien rédigés)

Bonjour,

Pourrais tu détailler les mentions que ces mêmes devis doivent contenir pour être dans la norme ?
merci

 

[moietmoi]

Pourrais tu détailler les mentions que ces mêmes devis doivent contenir pour être dans la norme ?

euh....très difficile mais je formule une solution à la fin du post;
le bofip ( bulletin des impots) en écrit plusieurs pages à ce sujet avec de multiples tableaux;
De quoi s'agit il?

lorsqu'il sont engagés dans un but locatif:
en meublé, les travaux, quels qu'ils soient, y compris de construction supplémentaire, sont tous comptés dans la comptabilité sous la formes de dotation aux amortissements ( on prend la somme des travaux et on amorti chaque année, suivant l'usure prévue du bien et des travaux)
en location nue, c'est tout autre chose: il faut distinguer grosso modo, les travaux d'entretiens (qui sont déductibles des revenus bruts fonciers sous différentes formes) et certains travaux d'amélioration, des travaux d'agrandissements ou de reconstruction qui ne sont absolument pas déductibles;
ainsi le bofip précise par exemple:

Ainsi, lorsque les dépenses d'entretien et de réparation sont réalisées conjointement avec des dépenses d'amélioration, l'ensemble constitue en principe un tout indissociable (CAA Bordeaux, arrêt n° 95BX00199 du 3 juin 1997 [lien réservé abonné]).
Le devis/factures des travaux de la cuisine et salle de bain ne devront donc pas être complètement séparés du reste des travaux de réfection du bien et indiquer que la sdb et la cuisine existaient et étaient en état vétuste;
[lien réservé abonné]
.