Changement d'appartement et prêt immobilier (vente + achat)

[zeaeazea]

Bonjour à vous,

J'ai entrepris de vendre mon appartement pour en acheter un plus grand.

J'ai trouvé une acheteuse pour mon bien, et nous avons signé un compromis de vente. Nous avons fait figurer dessus une condition suspensive concernant l'obtention d'un prêt de sa part.

J'ai commencé les visites et ai trouvé un appartement qui plait à moi et ma copine (à noter que nous ne sommes pas marié, et que j'entreprends les démarches seul). Nous avions prévu de faire une offre d'achat mais au préalable, j'ai téléphoné à ma banquière afin de vérifier les conditions de lancement d'une demande de prêt.

A mon grand malheur, elle m'apprend qu'elle ne veut pas lancer de demande de prêt si je n'ai pas la somme de la vente sur mon compte en banque (i.e : le compromis de vente ne lui suffit pas). Elle me dit que la seule possibilité serait de faire un prêt relais. Comme je m'étais déjà posé la question, je sais que les prêts relais ne sont accordés qu'à 80% du prix estimé de vente. Je lui ai donc demandé si avec mon compromis signé en main, je pouvais prétendre à un prêt relais de 100% du prix. Elle me réponds que non, et que la seule solution dans ce cas est d'attendre que les conditions suspensives (i.e l'acheteuse obtient un prêt adéquat) sont levées.

Je suis donc dans une situation délicate et aimerai avoir votre avis. Pour le moment, il me semble que mes possibilités sont les suivantes :

- Attendre que la vente se fasse (Possibilité que j'aime le moins car je serais "sans domicile" pendant une longue période -je peux vivre chez mes parents et chez ma copine mais ce n'est clairement pas agréable-, je perds le bien que j'ai trouvé, les taux remontent ect)

- Attendre que les conditions suspensives sautent. Je ne suis pas fana de l'idée non plus. En soit, cela peut être aussi long que d'attendre la date de vente si l'acheteuse obtient son prêt tard

- Faire un prêt relais à 80% de la somme estimée et faire une demande d'emprunt pour le reste à la banque : Vu mon taux d'endettement, cela serait possible en rallongant la durée du prêt que j'avais envisagé de 5 ans (20 => 25 ans) mais le prix du prêt passerait de 20k€ à plus de 35k€ (et c'est sans augmenter les taux proposés, taux qui augmentent généralement avec la durée du prêt).

- Même option que précédemment en négociant le remboursement anticipé du delta entre la vente et les 80% du prêt relai sans IRA mais de ce que j'ai entendu au téléphone, ma banquière ne voulait pas trop.

Bref, je suis un peu déçu par la tournure des choses et j'aurais aimé avoir vos avis éclairés sur la question : Y a-t-il une option que je n'envisage pas ? Faut-il que je fasse attention à quelque chose en particulier ? Est-ce normal pour une banque de refuser d'envisager un prêt alors qu'un compromis est déjà signé pour la vente de mon appartement ? Est-ce normal pour une banque de refuser un prêt relai à 100% du prix affiché sur le compromis avant la fin des conditions suspensives ?

Merci d'avance de votre aide,
Cordialement

 

[gunday]

Bonjour,
pour les IRA, rien d'exceptionnel à les faire sauter pour remboursement sur fonds propres.

 

[Doolittle]

Bref, je suis un peu déçu par la tournure des choses et j'aurais aimé avoir vos avis éclairés sur la question : Y a-t-il une option que je n'envisage pas ? Faut-il que je fasse attention à quelque chose en particulier ?

Votre erreur a été de vous lancer dans la recherche d'un nouvel appartement sans vérifier au préalable les conditions d'obtention d'un financement. C'est pourtant la première chose à faire, afin de savoir précisément quel est votre budget.

Cela dit si vous l'aviez fait, vous n'auriez peut être jamais visité cet appartement car trop cher...

 

[zeaeazea]

@gunday : Merci pour votre réponse

@Doolittle : Merci de vous enquérir de mes erreurs mais ce n'est pas ce que je demande. Surtout que c'est justement dans cette démarche de vérification des conditions d'obtention de prêt que je me suis rendu compte de ce problème. Je n'ai pas encore signé de compris avec le vendeur ni rien de tel. D'autre part, malgré ces conditions d'obtention de prêt, il est toujours dans mon budget (cf les possibilités énumérées ci-dessus), sous des formes qui me coûteront sur le long terme plus ou moins cher.

Donc encore une fois, merci, mais ce n'est pas la question. La question est : Y a-t-il des options que je n'ai pas envisagé.

 

[donk]

Et en allant dans une autre banque, ou en passant par un courtier?

 

[zeaeazea]

@Donk : Merci de votre réponse. De par votre expérience, pensez vous que la situation présentée initialement soit due à la politique interne de ma banque et qu'il y a une chance que cette politique soit différente ailleurs ?

 

[hargneux]

Avez vous envisagé le transfert du prêt sur la nouvelle acquisition, certain contrat le prévoit.

 

[zeaeazea]

@Hargneux : Merci pour votre réponse. Je ne connais pas exactement le vocabulaire mais je comprends de votre commentaire que vous pensez que j'ai un prêt en cours pour mon bien actuel, ce qui n'est pas le cas. Je suis propriétaire de l'appartement sous compromis de vente à 100% sans aucun prêt qui courent dessus. Si j'ai mal compris votre pensée, n'hésitez pas à me le faire remarquer.

 

[moietmoi]

Est-ce normal pour une banque de refuser d'envisager un prêt alors qu'un compromis est déjà signé pour la vente de mon appartement ?

une banque n'envisage pas un prêt;on constitue un dossier, la première pièce de ce dossier est le compromis signé ( l'achat que vous allez faire)
Car il y a des millions de personnes qui "envisagent " un achat, les banques seraient surchargées qi elles répeondaient en envisageant;
donc la première des choses si grosso modo vous savez que vous aurez une solution pour financer et que le bien vous plait, c est de signer un compromis; Dans ce compromis vous mettrez ds clauses suspensives en fonction du terrain parcouru concernant la vente de votre bien actuel;

Est-ce normal pour une banque de refuser un prêt relai à 100% du prix affiché sur le compromis avant la fin des conditions suspensives ?

oui; Qu'est-ce qui prouve à la banque que votre bien vaut son prix? la seule vente avec des fonds virés; il y a pleins de compromis signés qui ne vont pas au bout, pour différentes raisons, et finalement le bien se vend moins cher que le premier compromis signé; la banque limite le risque en prêtant 80%; il est certaines banques, qui délèguent leurs propres expert immobilier et le % pris en compte est plus élévé, mais tant l'estimation que les conditions du crédit s'en ressentent;

A mon grand malheur, elle m'apprend qu'elle ne veut pas lancer de demande de prêt si je n'ai pas la somme de la vente sur mon compte en banque (i.e : le compromis de vente ne lui suffit pas).

avez vous fait avec elle, lors d'un rendez vous, les différentes hypothèses de financement? avant de "lancer " une demande qui est une procédure demandant du temps, il faut avec la banque construire les hypothèses;

une question: le compromis de vente de votre appartement a tété signé quand? en général il s'écoule 3 mois entre la signature et la vente; il me semble que vous êtes dans une situation très classique

 

[zeaeazea]

@moietmoi : Merci pour votre longue réponse

Concernant votre premier paragraphe : Je comprends bien que les banques ne souhaitent pas envisager un prêt sans compromis. Malheureusement, c'est un peu le serpent qui se mords la queue : Sans compromis, pas de réel dossier de demande de prêt et sans idée préalable de plan de financement envisageables il est difficile de savoir quel est le budget que l'on peut prévoir, de manière réaliste.

oui; Qu'est-ce qui prouve à la banque que votre bien vaut son prix? la seule vente avec des fonds virés; il y a pleins de compromis signés qui ne vont pas au bout, pour différentes raisons, et finalement le bien se vend moins cher que le premier compromis signé; la banque limite le risque en prêtant 80%; il est certaines banques, qui délèguent leurs propres expert immobilier et le % pris en compte est plus élévé, mais tant l'estimation que les conditions du crédit s'en ressentent;

Ok. Je pensais que le compromis de vente était une assurance un peu plus forte qu'une estimation d'agence immobilière et qu'il permettait de rassurer un peu les banques au sujet du prix de vente. Merci de votre retour sur ce point.

avez vous fait avec elle, lors d'un rendez vous, les différentes hypothèses de financement? avant de "lancer " une demande qui est une procédure demandant du temps, il faut avec la banque construire les hypothèses;

C'était justement le but de la conversation téléphonique que nous avons eu et qui a mené à ce sujet. J'ai un certain nombre d'hypothèses que nous avons évoqué au téléphone, et je souhaitais savoir si il y avait des hypothèses supplémentaires que je n'avais pas envisagé grâce à vos avis.

une question: le compromis de vente de votre appartement a tété signé quand? en général il s'écoule 3 mois entre la signature et la vente; il me semble que vous êtes dans une situation très classique

Le compromis a été signé le 8 mars. La date limite est effectivement portée aux alentours du 8 juin. Je suis sans doute effectivement dans une situation très classique. J'essaie de chercher le meilleur compromis (sans jeu de mot) pour obtenir un appartement qui rentre dans tout mes critères, qui est dans mon budget, tout en limitant la période ou je serais "à la rue" (j'ai de nombreux proches qui sont prêt à m'héberger mais je souhaiterai limiter cette période au minimum dans l'idéal).

Encore une fois, merci pour votre longue réponse

 

[Doolittle]

Donc encore une fois, merci, mais ce n'est pas la question. La question est : Y a-t-il des options que je n'ai pas envisagé.

La réponse est non. Reste donc à choisir entre les options disponibles.

 

[agra07]

Donc encore une fois, merci, mais ce n'est pas la question. La question est : Y a-t-il des options que je n'ai pas envisagé.

Bonjour,
il y en a peut-être une que j'ai utilisé pour mon fils qui était dans une situation proche de la vôtre (coup de coeur pour un appartement qu'il voulait acheter avec sa femme; bon apport personnel du couple mais besoin du produit de la vente de l'appartement qu'ils occupaient pour acheter le nouveau).
La banque prêteuse s'est contentée d'examiner les relevés de comptes que j'ai produits lui prouvant qu'en cas de non réalisation rapide de la vente je pouvais assumer l'apport manquant dans l'attente que la vente se réalise.
Par ailleurs le prix de vente de leur appartement était compétitif (plusieurs clients en une semaine), je ne courais pas beaucoup de risque et tout s'est passé comme prévu.
Mais vous n'êtes peut-être pas exactement dans la même situation.

 

[Petitmetisse]

Bonjour,

Je viens de vivre la même situation. Nous voulions changer de maison sans prendre de location ni être hébergé le temps de trouver notre nouveau bien (deux enfants en bas âge, deux chiens et faut supporter de vivre chez belle maman ! lol et puis le risque de ne pas retrouver rapidement son bonheur ou d’acheter dans la précipitation car marre d’être logé. A 35 ans passé on a plus envie de retourner chez les parents… bref).

Nous avons interrogé notre banque qui nous a orienté sur un prêt relais. Elle nous a fait une simulation pour connaitre l’enveloppe qu’on pourrait allouer pour l’achat de notre futur bien. Elle s’est basée sur l’estimation de notre maison (3 estimations)

A partir de cela nous avons commencé à chercher. Une fois le bien trouvé (finalement assez rapidement !) nous avons mis en vente notre maison. Nous avons signé un compromis pour l’achat et lancé un mandat pour la vente de la maison (un mandat était obligatoire pour contracter un prêt relais mais nous pouvions le vendre par nous même aussi car mandat non exclusif).

Nous avions donc signé le compromis de vente donc commencé à monter le dossier pour le prêt relais. A peine nous avions eu le temps de retourner à la banque avec les papiers qu’il faut bien que notre maison était déjà vendue.
Malgré cela, la banque est partie sur l’estimation des 80% du prix du bien, partant du principe qu’un compromis (dans notre cas une promesse de vente faite par l’agent immo et signée par les deux parties) peut ne pas aboutir.
Et elle a eu raison ! Les acheteurs se sont rétractés un mois après la signature de ladite promesse.
Donc nous étions repartie pour un tour, rechercher des nouveaux acheteurs… Entre temps notre dossier de prêt était monté et suivait son cours. Nous avons vite trouvé acquéreur (une semaine !)

Nous avons fini par signer l’acte authentique pour notre nouvelle maison fin décembre et début février l’acte de vente.

Voilà pour notre histoire.

N’hésite pas à demander à d’autres organismes bancaires et à faire jouer la concurrence.
Ca peut faire peur un credit relais, mais aujourd’hui si ton appartement est sous compromis il y a quand même de grandes chances que tu sois dans le prix du marché, et même si ça ne va pas jusqu’au bout, tu le remettras en vente et repartira sur d’autres acheteurs.
Le crédit relais sert à cela, il est risqué si ton bien est surestimé sinon il permet d’acheter avant de vendre. Biensur le taux ne sera pas le même puisque tu prendras le prêt sur une plus longue période que si tu n’avais pas ce prêt relais, à ta banque de dire combien te coute le delta. Comme dit le dicton, on a rien sans rien...

Egalement une chose qu’on ne pense pas forcément lorsqu’on contracte un credit relais ailleurs que dans l’établissement bancaire qui possède le prêt du bien à vendre c’est de savoir si la banque qui détient le prêt peut suspendre les mensualités. Si ce n’est pas le cas, le mieux est de faire un crédit relais avec encours d’acquisition. Cela veut dire que la banque te rachète ton prêt et te finance ton nouvel achat.
Cela implique des IRA, donc à analyser si cela est économiquement intéressant ou pas.
Par contre, cela permet de n’avoir qu’une seule échéance et de continuer à rembourser sur l’ancien prêt et lorsque celui-ci sera vendu, le credit relais sera soldé et on passera sur le nouveau prêt.
A toi de voir si tu rembourses la banque avec l’argent récupéré suite au remboursement du crédit relais (et si remboursement c’est normalement sans IRA).
Après la nouvelle banque peut te faire un différé mais voir aussi combien cela te coute.

 

[zeaeazea]

@Agra07 : Merci pour votre retour, je n'avais effectivement pas pensé à cette possibilité. Mes parents seraient prêt à garantir le delta et même, si les banques refusent de faire le prêt relais à 100%, à avancer cette somme le temps de faire la vente. Cela rajoute donc une possibilité !

@Petitmetisse : Merci pour votre histoire. Je me rends compte que ma situation n'est pas singulière, et j'apprécie particulièrement les retours d'expérience. Je suis content que cela ait bien marché pour vous et effectivement, il est indispensable de faire jouer la concurrence.