Cas Pratique : Rachat de soulte via vente à un tiers d'une quote part de propriété.

[kenko82]

Bonsoir,

Un petit cas pratique notamment sur un problème d'acte notarié et de garantie.

Mr et Mme B sont mariés et propriétaire à 50/50 de leur maison évaluée à 190 000 € sur laquelle il reste 100 000 € d'encours de prêt.

Mr et Mme B sont en instance de divorce, Mr B vit pour le moment dans un appart avec sa concubine Melle C et Mme B est restée dans la maison.

Mr B veut récupérer la maison en payant une soulte à Mme B.

Pour financer la soulte Mr B envisage de vendre 40% de la propriété à Melle C pour un montant de 85 000 €.

La garantie en cours est le Crélog.

Premiere question technique :

Comment se passe la chronologie des choses, car ils envisagent de faire les opérations chez le notaire le même jour, le transfert de propriété et la vente de 40% pour au final pouvoir régler la soulte. Le divorce n'étant pas encore prononcé.

Au niveau de la garantie, comment cela se passe car les financeurs ne seront pas les mêmes.

Au niveau endettement, le raisonnement est séparé.

Mr B gardera le prêt principal de sa maison.
Melle C aura son prêt pour l'achat de sa quote part.
Il n'y aura pas de co emprunteurs, chacun ayant son prêt de son côté.


Je sèche complètement sur la faisabilité technique, la légalité, et la manière de garantir sur le bien cette opération.

Merci d'avance, je pense qu'Hargneux sera le premier à répondre

 

[kenko82]

Je vois que mes cas toujours étranges n'inspirent pas grand monde.......

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Si... c'est une opération qui se pratique couramment mais il faut faire les choses dans l'ordre.

Tout d'abord, aller consulter un notaire (gratuitement) pour vérifier la faisabilité de l'opération (notamment par rapport à la décision de divorce) et pour avoir une idée du coût global de l'opération (actes + inscriptions de garanties).

Monsieur B veut payer une soulte à son ex-épouse pour ensuite vendre 40% de l'indivision à Mademoiselle C.

On peut peut-être faire plus simple et moins coûteux :

La valeur du bien dont il faut déduire le prêt en cours soit 190.000 - 100.000 = 90.000 ; chaque époux a une part de 45.000

Monsieur B paie une soulte à son ex-épouse pour 10% du prix du bien (190.000 - 100.000 / 10 = 9.000)

Madame B vend les 40% qui lui restent à Mademoiselle C (190.000 - 100.000 / 2 - 9.000 = 36.000)

Résultat : Madame B a récupéré 50% du prix du bien 9.000 + 36.000 = 45.000 Mademoiselle C ayant acquis 40% du bien "net de prêts" doit alors rembourser le prêt en cours avec Monsieur B

Cette solution suppose que le prêteur de Monsieur et Madame B accepte que Madame B soit "remplacée" par Mademoiselle C en qualité de co-emprunteur solidaire ; ce qui évite à Mademoiselle C de souscrire un emprunt (solution pas facile à mettre en pratique ; le banquier se retrouve souvent avec un emprunteur de substitution moins solvable que le premier... mais il peut leur imposer la solidarité).

Si on reste sur la solution initialement proposée :

Mademoiselle B demande un prêt qui lui sert à acquérir 40% du prix du bien (85.000)

Il faut que Mademoiselle C dispose d'une promesse de vente pour faire sa demande de prêt.
Les banquiers n'apprécient pas trop les solutions dans lesquelles "chacun a son prêt" (sauf à demander des cautionnements croisés). Etudier quelle garantie on peut proposer pour ce financement.

Avec les 85.000 que reçoit Monsieur B, il peut payer les 45.000 de soulte à son épouse et procéder à un RPA partiel. Le prêt de Monsieur est réduit mais la garantie peut l'être aussi à due concurrence.

Dans tous les cas, il faut impérativement permettre à Madame B de se dégager

• de son engagement de co-emprunteur sur le prêt initial
• de sa qualité de propriétaire indivis du bien immobilier

Les 2 "solutions" sont calculées sans les frais d'actes et d'inscriptions de garantie (qu'il faut impérativement connaître au préalable).

Mais peut-être que quelqu'un a une autre idée...

 

[kenko82]

Ca m'éclaire déja un peu et le notaire ayant déja été consulté il semblerait que l'on s'oriente vers la solution énoncée en deuxième partie.

Le problème c'est en effet la garantie on aurait deux garanties Crélog, et là je ne sais pas si ca passerait.

Mr B garde le prêt initial de la maison sur sa seule tête avec la garantie Crélog.
Melle C à son prêt de 85 000 € sur sa seule tête avec garantie Crélog.

En cas de pépin comment procède le Crélog sachant que si les deux garanties sont activés en même temps, les hypothèques ne seront pas toutes les deux de premiers rangs. De plus les financeurs ne seront pas les mêmes.

Ne faudrait-il pas mieux que cette opération soit traitée tout simplement par la banque qui à fait le premier financement pour plus de clarté dans l'opération ?

 

[hargneux]

Cre log ne cautionnera ni l'un, ni l'autre dans la mesure où Cré log veut la pleine propriété.

Par contre je ne comprend pas le prix, si on compte 190 000 prix de la maison,
40 % de Mme égal 76 000 , pourquoi lui vent- il 85 000 ?

Par ailleurs, si pour financer la soulte, alors que le divorce n'est pas prononcé, et sauf séparation de bien, il faut que Mme donne son consentement au prêt pour qu'elle soit payé, je trouve la situation originale.

Pour moi, on commence par la convention de divorce, le divorce qui va prévoir Mr seul propriétaire, il paie la soulte puis revend une partie des parts à la nouvelle.

Pour la garantie, ce sera hypothèque et caution hypothécaire croisée.

Autre solution, création d'une SCI avec apport du bien et cession des parts de la SCI

Si le but est de se protéger, on peut démenbrer un peu plus:

Mr nu-propriétaire de sa part et usufruitier le part de Mme
Mme nue propriétaire de sa part et usufruitiere de la part de M. Comme ca pas de problème avec les gosses des uns et des autres en cas de mort plus ou moins subite.

 

[Vanille95]

Je pense que, une fois de plus, ce sont les banquiers qui vont faire que l’on va choisir une solution plutôt que l’autre…

Dans la solution 1 (substitution d’emprunteur : Mademoiselle remplace Madame), il y a solidarité pour le remboursement du prêt entre Monsieur et Mademoiselle.
Crelog conserve sa garantie.

Dans la solution 2 : chacun est responsable de son prêt (par sécurité, je demanderais des cautionnements croisés).
Je ne sais pas si Crelog peut garantir le prêt de Mademoiselle. Je ne connais pas sur le bout des doigts les conditions d'éligibilité.

Je n’ai pas compris l’histoire des inscriptions d’hypothèques… Quand Crélog cautionne un prêt, il n’inscrit pas d’hypothèque (c’est assez cher comme cela, non ? )

Ne faudrait-il pas mieux que cette opération soit traitée tout simplement par la banque qui à fait le premier financement pour plus de clarté dans l'opération ?

Si le banquier qui a consenti le prêt à Madame et Monsieur accepte une substitution d’emprunteur (remplacer Madame par Mademoiselle) : oui
Si le banquier refuse cette substitution, Mademoiselle peut très bien avoir recours à son propre banquier (les fonds seront versés entre les mains du notaire le jour où l’acte authentique sera régularisé).

Les solutions que nous avons imaginées ne peuvent être mises en place (l’une comme l’autre) que si les trois personnes souhaitent réellement trouver un accord ; si l’une d’entre elles (je pense à Madame, bien entendu) veut bloquer la situation, rien ne pourra être acté.

 

[hargneux]

Cré log ne cautionne que si la pleine propriété est réunie, dans la mesure où s'il y a incident de paiement à la banque et qu'il est appelé en paiement, il prendra une hypothèque sur le bien, mais uniquement à ce moment là.

Après 3 échéances impayées on demande à Crédit Log de prendre en charge les mécomptes, puis tous les 3 mois suivants si nécessaire.
De son coté Cre Log va tenter de protocoler les arriérés avec le client, en cas d'échec il demande à la banque de prononcer la déchéance du terme, règle le capital et prend une hypothèque conservatoire et poursuit un recouvrement classique qui peut finir en saisie immobilière.

 

[Vanille95]

Cré log ne cautionne que si la pleine propriété est réunie, dans la mesure où s'il y a incident de paiement à la banque et qu'il est appelé en paiement, il prendra une hypothèque sur le bien, mais uniquement à ce moment là. .

Oui... c'est bien ce que je pensais.
Le prêt de Madame et Monsieur est déjà garanti par Crélog.
Nous sommes dans un cas de "pleine propriété" (Madame et Monsieur).

Par contre je ne comprend pas le prix, si on compte 190 000 prix de la maison, 40 % de Mme égal 76 000 , pourquoi lui vent- il 85 000 ?
Moi aussi, cela m'a intriguée...
Ou il y a une erreur de doigt (on voulait écrire 50%)... ou Monsieur veut déjà gruger sa copine. Bon, j'arrête, on va encore m'accuser d'être mauvaise langue.

 

[kenko82]

Non j'ai mis des montants approximé ils doivent être ajustés je cherchais une réponse théorique et je vois que j'ai mis la main sur un panier de crabes, ce sont des prospects, je vais peut être pas trop m'attarder.

Ce qui m'étonne c'est la fait qu'ils est prévu de faire les ecriture notarié le même jour, je pensais qu'il existait des délais légaux entre la passation de la propriété de la maison à 100% pour Mr et la vente d'une part à son concubine pour pouvoir payer la soulte.

Dans mon esprit, il devait d'abord emprunter la soulte, devenir propriétaire à 100%, puis vendre les parts à sa concubine, qui elle empruntera à son tour pour les payer.

Mr fera alors un remboursement anticipé.

Je le trouve pas clair du tout ce dossier, et eux non plus je les trouve pas clair, ils me laissent un doute. J'ai comme le sentiment qu'ils cherchent à gruger quelque chose mais je ne saisis pas quoi.

 

[Vanille95]

Ce qui m'étonne c'est la fait qu'ils est prévu de faire les ecriture notarié le même jour, je pensais qu'il existait des délais légaux entre la passation de la propriété de la maison à 100% pour Mr et la vente d'une part à son concubine pour pouvoir payer la soulte.Cela coûtera moins cher en droits de mutation.
Droits de mutations
- cession de Madame à Monsieur afin qu'il détienne 100%
- cession de Monsieur à Mademoiselle afin qu'elle détienne 40%
Si Madame cède 40% à Mademoiselle, il y a une économie

Je le trouve pas clair du tout ce dossier, et eux non plus je les trouve pas clair, ils me laissent un doute. J'ai comme le sentiment qu'ils cherchent à gruger quelque chose mais je ne saisis pas quoi.
Je ne peux pas avoir d'opinion sur ces clients...
Ce type d'opération est de plus en plus fréquent (acquisition à 2, mariés ou non ; séparation des emprunteurs ; le nouveau conjoint rentre dans l'indivision).
Il faut dire que les prêts immobiliers sont de plus en plus longs... et que les unions durent de moins en moins longtemps.

Il va donc falloir que les banques mettent en place des procédures pour gérer ces situations.

J'interviens sur un autre forum où j'ai rencontré des concubins qui ont signé ensemble un contrat de VEFA + le prêt immo qui va avec.
La construction de la maison n'était pas encore terminée qu'ils souhaitaient déjà se séparer... C'est le père de l'un d'eux qui a racheté la part d'indivision.
Dans d'autres cas, c'est la nouvelle copine.

C'est juridiquement faisable... si les 3 personnes sont prêtes à coopérer.

 

[Vanille95]

J'ajoute une petite difficulté (que l'on trouve dans certains dossiers de ce type) : il faut vérifier si la mutation (même partielle) du bien immobilier intervient (pour la première fois) dans les 5 ans de son achèvement.

Dans ce cas, il faut intégrer le montant de la TVA à acquitter par le vendeur (Madame) dans le plan de financement global.

 

[kenko82]

Au final Mr reprenant les encours de prêts sur sa seule tete et les encours représentant à ce jour plus de 50% du prix de la maison. Mme n'est pas en mesure de vendre directement 40% car en nette sa part nette d'encours sur la maison n'est plus que d'un montant équivalent à 20% de la valeur.

Donc la solution sera celle du transfert de propriété puis de la vente à Melle.

Mais j'attends une réponse pour les garanties.