Calcul amortissement LMNP

[Sophie07]

je pense qu'il faut lire 2020?

Oui, pardon !

on n'est pas coupable de pas savoir, ce qu'il faut essayer de trouver, c'est la meilleure solution...
as tu des photos/videos de l'appartement à ce moment?(à conserver par toi)
le comptable doit inscrire la valeur au jour du début d'exploitation; en d'autres termes, que tu aies ou non une estimation, il faut définir la valeur au jour du début d'exploitation; valeur qui pourrait être défendue en cas d'un éventuel contôle...(il y en a très peu , tant que tout se tient, par exemple pour un appartement ou dans un quartier cela vaut 200 ke et que l'on inscrit 300, là le fisc à des motifs pour controler)
si j'ai bien compris le comptable et toi vous avez défini cette valeur; c'est combien?

Oui j'ai des photos et vidéos faites avant.
La difficulté de définir la valeur au début de l'exploitation (mars 2020, avant les travaux donc), c'est que l'appartement à pris beaucoup de valeur grâce aux travaux justement, mais que même sans les travaux il a dû en prendre un peu entre 2018 et 2020 mais je ne saurai évaluer à combien par contre.
Oui, nous avons fait une moyenne entre le prix figurant sur la succession (valeur 2018 donc) + travaux et la valeur à aujourd'hui (simulation faite sur internet et prix des apparts sur les annonces en lignes), cela donne 189K.

 

[Anonyme]

Je ne vois pas ou est la difficulté puisque vous 'savez' qu'il a pris beaucoup de valeur;

Notez que s'il valait 119 000, valeur vénale pour laquelle il entre dans l'actif et que vous faite 40 000 euros de travaux factures à l'appui et que sa valeur vénale est de 189 000 après les travaux (40kf de travaux valorisent de 70 kF), la valeur d'actif totale dans l'entreprise n'est pourtant que de 159 000.
Votre comptable prenant en compte 189 000 'avantage' donc vos amortissements à venir et non l'inverse.

Votre comptable a t'il pris en compte ou non les factures de travaux dans la compta?

Du coup la vraie question n'est sans doute pas de savoir si votre comptable dévalorise votre travail (puisque non), mais si sa façon de faire est légale ou pas, et vous fait prendre un risque (Je soupconne que lavaleur de base pour calculer les amortissements est plutôt 159 000 que 189 000).
Par ailleurs, votre comptable fait de la comptabilité, je ne pense pas qu'il soit responsable de la valorisation faite pour l'actif. Qu'il vous ait 'aidé' ne signifie pas qu'il est 'responsable' de la valeur de 189 000. IL n'est ni expert immobilier ni agent immobilier;

Par ailleurs vous écrivez que en accord,vous avez évalué à 189 000. C’est donc vous deux qui avez 'décidé' de la valeur de 189 000.

 

[Sophie07]

Je ne vois pas ou est la difficulté puisque vous 'savez' qu'il a pris beaucoup de valeur;

Notez que s'il valait 119 000, valeur vénale pour laquelle il entre dans l'actif et que vous faite 40 000 euros de travaux factures à l'appui et que sa valeur vénale est de 189 000 après les travaux (40kf de travaux valorisent de 70 kF), la valeur d'actif totale dans l'entreprise n'est pourtant que de 159 000.
Votre comptable prenant en compte 189 000 'avantage' donc vos amortissements à venir et non l'inverse.

Votre comptable a t'il pris en compte ou non les factures de travaux dans la compta?

Du coup la vraie question n'est sans doute pas de savoir si votre comptable dévalorise votre travail (puisque non), mais si sa façon de faire est légale ou pas, et vous fait prendre un risque (Je soupconne que lavaleur de base pour calculer les amortissements est plutôt 159 000 que 189 000).

J'ai joins l'extrait du bilan concerné plus haut.

Par ailleurs, votre comptable fait de la comptabilité, je ne pense pas qu'il soit responsable de la valorisation faite pour l'actif. Qu'il vous ait 'aidé' ne signifie pas qu'il est 'responsable' de la valeur de 189 000. IL n'est ni expert immobilier ni agent immobilier;

Je n'ai jamais dit le contraire.

Par ailleurs vous écrivez que en accord,vous avez évalué à 189 000. C’est donc vous deux qui avez 'décidé' de la valeur de 189 000.

Pas vraiment non, il m'a clairement induit en erreur en me disant que je devais ajouter les travaux pour calculer la valeur sans me préciser que je ne pourrais du coup plus les amortir séparément.

 

[Sophie07]

Mon expert-comptable vient de me dire qu'il avait comptabilisé les travaux et vient de m'envoyer le détail, quelque chose m'échappe du coup.
Comme je vous le disais, il a réévalué l'appartement à 189.592 euros, c'est un chiffre "fictif" que nous avons calculé en prenant en compte divers éléments.
Mais nous sommes bien d'accord qu'il n'a finalement pas pris cette valeur pour calculer l'amortissement du bien ?
Les montants indiqués dans les comptes 218100 et 218400 sont mes travaux et le mobilier.

 

[Anonyme]

il a réévalué l'appartement à 189.592 euros

il a réévalué l'appartement à 189.592 euros, c'est un chiffre "fictif" que nous avons calculé

Je ne vois pas ce qu'il a de fictif, c’est une valeur, et une valeur, c’est une valeur;
Il n'a pas réévalué, mais 'vous' avec évalué. Une réévaluation, c'est autre chose, ici ça doit être une addition.
Ce n'est pas 189 592 mais 183 461.

Ma question état:
Est-ce que dans le grand livre il y a des opérations comptables liées au x travaux?
Ma réponse est oui.
Tout est donc OK


Il y a une valeur vénale lors de la mise à l'actif du logement insalubre (135 000 et quelques), et qu'il y a diverses factures de travaux attribuant lesdits travaux aux divers comptes , ici 218 puis que la valeur finale est donc de 183 461 correspondant à la somme de la valeur vénale et des divers travaux attribués aux comptes 218

Votre comptable a parfaitement géré la chose.

 

[Anonyme]

Ajout:
Ce que je comprends mal en revanche, c’est l'attribution des comptes du PCG (plan comptable général).
218 ce sont les équipements, typiquement les petites cuillers et le four a micro-onde, le balais et le tapis brosse; 215 ce sont les meubles, et 213 l'immobilier avec divers sous-comptes selon les types de composants.

Les travaux devraient se trouver logiquement dans le paragraphe 213. Ça n'est pas essentiel, mais c’est le seul 'truc' qui me choque.

Quant aux amortissements ils ne débutent que a partir du moment ou il y a consommation, en pratique quand le premier locataire entre pour la première fois dans le logement avec sa clé. S'il n'entre qu'en février 2024, vous ne commencerez à amortir qu'en février 2024

 

[Sophie07]

il a réévalué l'appartement à 189.592 euros

Je ne vois pas ce qu'il a de fictif, c’est une valeur, et une valeur, c’est une valeur;

Une valeur déterminée en prenant de manière aléatoire divers éléments, donc désolée mais oui c'est fictif.

Il n'a pas réévalué, mais 'vous' avec évalué. Une réévaluation, c'est autre chose, ici ça doit être une addition.

Encore une fois, non, ce n'est pas moi qui est déterminé ce montant.

Ce n'est pas 189 592 mais 183 461.

Pourquoi 183.461 ?

Ma question état:
Est-ce que dans le grand livre il y a des opérations comptables liées au x travaux?
Ma réponse est oui.
Tout est donc OK

Ce n'est pas ce qu'il m'avait dit qu'il ferait, pour moi "réévaluer l'appartement à 189k" ne veut pas dire "Prendre 189k, puis retirer 48K de travaux et de meubles puis retirer 6k de mobiliers".

Il y a une valeur vénale lors de la mise à l'actif du logement insalubre (135 000 et quelques), et qu'il y a diverses factures de travaux attribuant lesdits travaux aux divers comptes , ici 218 puis que la valeur finale est donc de 183 461 correspondant à la somme de la valeur vénale et des divers travaux attribués aux comptes 218

Votre comptable a parfaitement géré la chose.

 

[Anonyme]

Bon, j'arrête, je ne suis pas venu faire du ping pong, et quand on n'est pas capable de calculer la valeur de son immobilier hors immobilier, c’est qu'on n’est pas très très motivé pour comprendre son propre cas.

 

[Sophie07]

Bon, j'arrête, je ne suis pas venu faire du ping pong, et quand on n'est pas capable de calculer la valeur de son immobilier hors immobilier, c’est qu'on n’est pas très très motivé pour comprendre son propre cas.

Vous ne faites que de me dire que c'est moi qui ai déterminé la valeur, je réponds juste que non puisque je sais encore comment les choses se sont faites.

 

[moietmoi]

Quant aux amortissements ils ne débutent que a partir du moment ou il y a consommation, en pratique quand le premier locataire entre pour la première fois dans le logement avec sa clé. S'il n'entre qu'en février 2024, vous ne commencerez à amortir qu'en février 2024

là, il me semble que la spécificité du meublé indique que le début d'exploitation et des amortissements commencent à la même date; mais ce n'est pas à l'odre du jour de la discussion de ce fil...

Vous ne faites que de me dire que c'est moi qui ai déterminé la valeur, je réponds juste que non puisque je sais encore comment les choses se sont faites.

si dans quelques années tu étais soumise à contrôle, la manière importe peu; TU es responsable de la valeur; c'est TOI qui l'indique; le comptable enregistre ce que tu lui dis; et doit te conseiller si il considère que ce n'est pas à ton avantage;
Sur le fond j'en reste à ce que j'ai indiqué depuis le début
la bonne méthode est d'indiqué une valeur lors du jour du début d'exploitation
puis les travaux;
tout autre méthode n'est qu'une approximation, plus ou moins défendable en cas de controle;

ici je vois un total gros oeuvre+toiture +terrain pour 135 117 euros dont 112 639 d'amortissable, il faudrait savoir ce que c'est comme construction car 80 ans c'est beaucoup pour le gros oeuvre, mais sur le principe ok
puis des travaux pour 48228 amortissable..et là, je ne comprends absolument pas les amortissements je pense qu'il ya erreur; sur le principe ok
et des meubles pour 6131, où là je trouve que 5 ans c'est très gentil; je ferais plutot 7, sur le principe ok

 

[Anonyme]

Moi je fais 8 ans pour les meubles et 4 ans pour l'équipement (couverts, balais, tapis, ...).

 

[moietmoi]

Moi je fais 8 ans pour les meubles et 4 ans pour l'équipement

7 pour les meubles, le reste en chages, pourvu que je change pas dans le même année plus de 500ht;

concernant la discussion, la valeur de ton appartement gravée dans le marbre, le jour de la mise en exploitation est de 135 117 euros;

 

[Anonyme]

Ah non, la ca ne fonctionne pas, la tolérance de passer en charge des actifs de moins de 500,00 €hors taxe ne vaut que pour des actifs n'entrant pas dans le métier exercé.
Le loueur de vélo ne peut pas n'acheter que des vélos à 499,00 € Hors tva et tous les déclarer en charges déductibles, il faut se référer à l'énoncé de l'article du CGI.
La tolérance de 500,00 n'tes pas sur l'année mais par bien selon ma compréhension.

Donc ici le loueur en meublé peut passer en charge son téléphone, son imprimante, son percuteur,mais pas ses meubles.

 

[moietmoi]

Ah non, la ca ne fonctionne pas, la tolérance de passer en charge des actifs de moins de 500,00 €hors taxe ne vaut que pour des actifs n'entrant pas dans le métier exercé

il y a fort longtemps je m'occupais de maintenance informatique, et nous avions au niveau de la profession eu une discussion approfondie avec le fisc, concernant la différence entre le stock et le consommable..... cette discussion était née de la baisse soudaine de prix sur les barrettes mémoire d'ordinateur; (-90%),qui voulait que les sociétés concernées avaient passé le stock à 0 concernant ces éléments; et cela portait sur des dizaines de milliers de FRANCS.. et sur une profession qui pesait quelques centaines de millions. j'en retiens qu'on ne peut être aussi affirmatif;
je prends un exemple vécu et que j'ai indiqué sur ce forum, il y a déjà 4 ou 5 ans...Je constate dans mes colocations que les "jeunes" ne savent pas se servir d'un aspirateur, et quelque soit la qualité, il ne dure qu'un an ou max 2....c'est du consommable..et ce n'est pas un actif;
comme le seraient des pots de graisse pour la chaine des vélos du loeur de vélos

 

[Sophie07]

là, il me semble que la spécificité du meublé indique que le début d'exploitation et des amortissements commencent à la même date; mais ce n'est pas à l'odre du jour de la discussion de ce fil...


si dans quelques années tu étais soumise à contrôle, la manière importe peu; TU es responsable de la valeur; c'est TOI qui l'indique; le comptable enregistre ce que tu lui dis; et doit te conseiller si il considère que ce n'est pas à ton avantage;
Sur le fond j'en reste à ce que j'ai indiqué depuis le début
la bonne méthode est d'indiqué une valeur lors du jour du début d'exploitation
puis les travaux;
tout autre méthode n'est qu'une approximation, plus ou moins défendable en cas de controle;

Oui, ça je le sais et je ne dis pas le contraire. La seule chose que je voulais dire, c'est que c'est l'expert-comptable qui m'a proposé ce montant et je l'ai accepté, ce n'est pas moi qui me suis dit "tiens, je vais prendre cette valeur", c'est tout.

ici je vois un total gros oeuvre+toiture +terrain pour 135 117 euros dont 112 639 d'amortissable, il faudrait savoir ce que c'est comme construction car 80 ans c'est beaucoup pour le gros oeuvre, mais sur le principe ok
puis des travaux pour 48228 amortissable..et là, je ne comprends absolument pas les amortissements je pense qu'il ya erreur; sur le principe ok
et des meubles pour 6131, où là je trouve que 5 ans c'est très gentil; je ferais plutot 7, sur le principe ok

Il a mis 65 ans pour le gros œuvre, ça te semble mieux ? Car plusieurs personnes autour de moi (qui ont aussi des LMNP) m'ont dit que c'était énorme.
Pourquoi dis-tu qu'il y'a une erreur ?
Les 6131 c'est une spécificité à mon cas, c'est le mobilier qui a été calculé sur la succession (lors d'une déclaration de succession, on paie des droits sur la valeur du bien, et un forfait mobilier calculé en % sur la valeur du bien ...).

 

[moietmoi]

Il a mis 65 ans pour le gros œuvre, ça te semble mieux ? Car plusieurs personnes autour de moi (qui ont aussi des LMNP) m'ont dit que c'était énorme.

ils ont tort et raison...... si ta batisse ressemble au Chateau de Versailles 100 ans me va bien; si ton immeuble ressemble aux tours (vendues neuve en 1975) que l'on rase à Grigny 2, alors 40 ans est excessif....

Les 6131 c'est une spécificité à mon cas, c'est le mobilier qui a été calculé sur la succession (lors d'une déclaration de succession, on paie des droits sur la valeur du bien, et un forfait mobilier calculé en % sur la valeur du bien ...).

je comprends la valorisation du mobilier, si je ne me trompe pas le forfait est de 5% ce qui ferait 122620 pour l'immobilier.(et non pas 135 117).. aucune importance.... le bien a pu prendre un peu de valeur entre la succession et la mise en exploitation
Ce qui compte c'est que les meubles existent et que le chiffrage soit cohérent par rapport à une base et un moment défini, prouvable; le forfait ne prouvant pas l'existence des meubles, je prendrais quelques photos et ej préciserais dans le bail , ou dans les baux avenir l'ensemble du mobilier-au moins conforme au décret-

Pourquoi dis-tu qu'il y'a une erreur ?

sur les travaux, non , c'est juste excuse moi; je n'avais pas fait le prorata avec les dates......

Bon en résumé:

valeur vénale au jour du début d'exploitation: 135 117 dont 112 639 d'amortissable: sans doute un peu trop long comme amortissement; tu dois pouvoir raccourcir un peu avec quelques arguments suivant le type de construction de l'immeuble; les 15% pour le terrain sont doute acceptable; si tu es dans une grande ville 20%.25%.mais 15% est fait par beaucoup de monde;

Travaux de 48 228 amortis en fonction des dates de travaux sur 10 ans ok...sauf si tes travaux étaient des poutres....

meubles: s'assurer qu'il y a trace écrite de la présence des meubles avec des valorisation que tu peux "inventer" pourvu qu'on arrive à 6131; 5 ans ..pourquoi pas... mais traditionnellement c'est plutôt 7...mais des vieux meubles issus d'une succession et comme le code des impots indique que c'est sur leur durée d'utilisation...ça passera

oui il te faut de prix en face des meubles; le frigo tombe en panne et il faut le changer...si le comptable ne sait pas combien vaut le frigo en immobilisation et en restant à amortir, il ne pourra pas le sortir pour faire rentrer le nouveau..... c'est comme les écolos qui veulent que l'on emmène le vieux frigo quand on le remplace par un neuf; il faut savoir ce que l'on retire....