Borloo Ancien Avis divers + Bordeaux

[psmith]

Bonjour,
Je cherches depuis longtemps du Borloo ou Robien dans l'ancien.

Ces produits existent t'ils ?

Pensez-vous que c'est une bonne solution pour faciliter réellement la renvente ?

Une dernière question au Bordelais (Ou proche Bordeaux) .... que pensez vous de ce bien ?
Lien :

Et sinon VEFR cela veut dire quoi ?

Merci pour vos réponses : Pierre

 

[Gagarine]

Pas de lien...

L'avantage du Robien ou Borloo dans l'ancien, c'est qu'il vous permet d'investir au coeur d'une ville donc effectivement, la revente n'en sera que plus facile. Pour Bordeaux (ville que je viens de quitter), il faut imperativement investir dans la CUB. Au delà il y a déjà une saturation qui risque fort de s'accentuer.

Cordialement.

 

[psmith]

Merci.

Voici le bien que l'on me propose sur Bordeaux en Borloo ou Robien.
6 Rue constantin Chartrons Jardin-Public.

[lien réservé abonné]

Vous en pensez quoi ?

Merci de votre réponse

 

[Gagarine]

330ke pour un T2 à Bordeaux, c'est bien evidement tres tres cher ! Bien sur le quartier jardin public/Chartron est actuellement le plus coté de Bordeaux et il le sera sans doute encore dans 10 ans (periode de revente du bien). Mais à ce prix là vous allez perdre fatalement de l'argent. Car même pour un beau T2 de 50m², cela vous met le m² à 6600 euros ! Vous êtes cetains de perdre à la revente. De plus la renta doit être tres mauvaise car même si le quartier est coté, vous n'aurez pas 1000 euros de loyer sur ce type de bien. Donc une renta autour de 3,5%. A fuir. Enfin, quel est votre profil. Car a un tel prix, pour optimiser la defisc il faut avoir des revenus fonciers (environs 10ke de bénéfices par an) et un TMI largement ancré à 30%.

Cordialement.

 

[babas]

vous voyez gagarine, on arrive à être d'accord !
330k€ pour un T2, c'est de la folie pure, ou alors sur les champs élysées, mais pas à bordeaux...

 

[Vincent123]

Surtout que sur le meme site, il y a des annonces pour le meme quartier à 150K...
(bon c'est peut etre pas le meme standing, mais c'est quand meme déjà tout confort !)

 

[Gagarine]

Babas : il n'y a pas de raison. Les grands esprits finissent toujours par se rencontrer LOL
Vincent123 : 150ke pour un T2. je ne l'ai pas vu mais ca devient interressant. Reste à connaitre la superficie. Sur Bordeaux centre, on trouve de beaux produits rénovés autour de 3000/3500 euros le m². Mais il y a rarement une place de parking. Ca peut faire la différence. Un place se vend autour de 8/10ke. Un box entre 12/20ke suivant les quartiers - of course.

Cordialement.

 

[tbw]

Yop,

330Ke pour un F2 même dans l'hyper centre super coté c'est de la "folie".

Maintenant, plus rien ne m'etonne de la part des promoteurs mais celà ressemble quand même à un investissement perdant à terme.

Les loyers dans ce quartiers sont à 700 euros pour ce genre d'appart donc une rentabilité catastrophique.

A+
erwan

 

[Vincent123]

Vincent123 : 150ke pour un T2. je ne l'ai pas vu mais ca devient interressant. Reste à connaitre la superficie. Sur Bordeaux centre, on trouve de beaux produits rénovés autour de 3000/3500 euros le m². Mais il y a rarement une place de parking. Ca peut faire la différence. Un place se vend autour de 8/10ke. Un box entre 12/20ke suivant les quartiers - of course.

J'ai pas été cherché loin, juste quand tu demandes les annonces appartements pour bordeaux sur kijiji, elles sont quasiment cote à cote.
[lien réservé abonné]

 

[babas]

j'ai sur lille du 95M2 plein centre en duplex type loft plein sud à 290000€ tous frais compris, loyer environ 1000€...
bordeaux , je ne connais pas, c'est si cher que ça ? (en tout cas ça à l'air beaucoup plus cher que lille ou reims...)

 

[Gagarine]

Bordeaux n'est pas tres cher (Tout est relatif). A titre indicatif, j'y ai vendu un petit appart de 26m² entierement renové pour étudiant à 74ke (loué 380euros). Vendu en 3 semaines en baissant un peu le prix initial (77ke). Je crois que j'ai bien fait car ca ne se bousculait pas au portillon... Un beau T2 (60m²) tourne autour des 150ke suivant l'état, l'emplacement, le stationnement.

Cordialement.

 

[Vincent123]

bordeaux , je ne connais pas, c'est si cher que ça ? (en tout cas ça à l'air beaucoup plus cher que lille ou reims...)

Je connais très bien Bordeaux et Lille, et ce n'est pas comparable.
La partie "patrimoine", "vieille pierre" de Bordeaux, est bcp plus dense et imposante que le vieux Lille. Après en dehors du centre historique, les 2 villes se valent...
Bon... à bordeaux, on a déja enlevé les manteaux l'après midi

 

[psmith]

Heuuu je comprends pas ....
330 000 c'est le T4 de 90m²
150 000 le T2 40m²
et 210 000 le T2 60m²

Voili voila les informations suite à un coup de fil.

Vous en pensez quoi au vue de ces eclaississements ?

 

[Gagarine]

Le 90m² est assez dans les prix du marché de ce quartier. surtout si la rénovation est de bonne qualité. Mais ce type de bien reste plutot destiné à des propriétaires occupants plutôt qu'à du locatif. En clair, je pense que la revente ne posera pas trop de pb car c'est le quartier le plus coté de Bordeaux. Mais quel est l'état du marché locatif dans ce secteur ? Donc sans doute une mauvaise renta. De plus, peu de perspective de plus value car c'est un quartier qui est déjà au sommet (Voir Caudéran : Quartier tres coté en 2000 et qui a moins que les autres profités de la hausse des prix). Peut-être vaut-il mieux, à Bordeaux, viser des quartier à fort potentiel du genre de Saint Michel. Vous êtes là, à peu pres certain de faire une forte plus value à la revente car c'est un quartier en pleine restructuration et il y a fort à parier qu'il sera bien coté dans 10 ans.

cordialement

 

[psmith]

Le 90m² est assez dans les prix du marché de ce quartier. surtout si la rénovation est de bonne qualité. Mais ce type de bien reste plutot destiné à des propriétaires occupants plutôt qu'à du locatif. En clair, je pense que la revente ne posera pas trop de pb car c'est le quartier le plus coté de Bordeaux. Mais quel est l'état du marché locatif dans ce secteur ? Donc sans doute une mauvaise renta. De plus, peu de perspective de plus value car c'est un quartier qui est déjà au sommet (Voir Caudéran : Quartier tres coté en 2000 et qui a moins que les autres profités de la hausse des prix). Peut-être vaut-il mieux, à Bordeaux, viser des quartier à fort potentiel du genre de Saint Michel. Vous êtes là, à peu pres certain de faire une forte plus value à la revente car c'est un quartier en pleine restructuration et il y a fort à parier qu'il sera bien coté dans 10 ans.

cordialement

J'ai regardé dans le nouvel obs immo et credit-foncier. Ils disent entrent 3700 et 4 200 pour du rénové dans ce quartier.
J'ai assez envie du T2 à 3700 le m². Ils me proposent une rentabilité de 3,87% avant avantage fiscal. Le gestionnaire serait BEDIN ?
On me dit que ce quartier est une valeure sure à la revente ?

 

[Gagarine]

Je confirme pour la revente. La rentabilité est franchement mauvaise donc la revente se fera quasi obligatoirement dans le cadre de l'achat d'une RP. C'est pourquoi je m'orienterai plutôt vers le 90m² ou vers le 60m² (3500euros le m²). Le 40m² au Jardin Public me semble correspondre à une clientele qui n'existe pas.

Cordialement.

 

[psmith]

OK merci beaucoup de tes conseil.

Ce qui me rassure.
Defiscalisation dans l'ancien.
L'emplacement et l'EMPLACEMENT.
Le prix dans le prix du marché.
Le coté vie du quartier (J'y suis passé c'est top).

Ce qui me stress.
M'engager

Après je penses que je suis bon patrimonialement et faibre en renta locative.
Mais à vouloir les deux .. est ce possible ?????

 

[Gagarine]

C'est possible mais pas en defiscalisant car les promoteurs tirent au maximum les prix vers le haut. D'autant que ce type de bien est tres recherché...
En revanche, ce qui peut être determinant dans le choix du produit, c'est votre fiscalité. Comme dit plus haut, le bien à 330ke ne peut être envisagé que si vous dégagez déjà des bénéfices fonciers de l'ordre de 10ke par an. De plus il est important que votre TMI soit bien ancré dans les 30% pour optimiser la defisc. Le top est de se retrouver à la limite des deux TMI 14%/30% APRES application de la defisc (et pas avant comme on peut le voir parfois).

Cordialement.