avis sur investissement De robien

[zerm]

bonjour
j'aimerais avoir des avis de "pro" sur un éventuel investissement

voilà, je suis marié, mon épouse est enceinte, nous gagnons à 2 environs 3000€ par mois.
on nous propose du De robien
146000€ packagé, pour un T2 bis de 53 m² situé dans le 62 à 30km de Lille et 10 de Lens
promoteur groupe "akherys"
investissement perso de 330€, prêt sur 25 ans

qu'en pensez vous ?


J'ai entendu beaucoup de mauvais écots sur la De robien qui m'a l'air d'être fourguée à tour de bras un peu à n'importe qui.....
J'hésite donc à me lancer dans cet achat....pourtant nous avons envie d'investir dans l'immobilier.
Que faut-il acheter pour faire un bon investissement ? sachant que je n'ai pas de connaissance particulière en la matière j'ai trop peur de me faire avoir avec l'achat d'un appartement mal choisi.....Or il est difficile de faire confiance aux different commerciaux et conseillers qui ne semblent avoir qu'un seul et unique but...........VENDRE...
L'immobilier classique je laisse un peu de coté car je n'ai ni les compétence, ni le temps de m'occuper moi même de la location et de la gestion d'un appartement....

Si vous avez des conseils à me donner je suis preneur....

merci beaucoup

 

[christianR]

Bonjour,
Vous n'avez aucun intérêt à acheter en De Robien ou en Borloo compte tenu de votre situation familiale et de votre future tranche d'imposition 5.50% avec 2.5 parts.
En supposant que vous soyez déjà propriétaire de votre résidence principale, premier investissement à privilégier, si vous voulez investir dans l'immobilier, pensez plutot au LMNP (location meublée non professionnelle surtout si vous n'avez pas le temps de vous en occuper ou à l'immobilier ancien en faisant gérer votre bien dans une agence.
Cordialement.
Christian

 

[babas]

bonjour,
je travaille dans la défisc, j'ai mon propre cabinet sur lille, et je n'essaie en aucun de vous "récupérer" comme client.
alors avant tout, peu importe ce que vous souhaitez faire, ne le faite surtout pas avec akerys, qui est le promoteur à éviter en premier (suivent Carrere, belin, patrimoine de france...et j'en passe) ! Les produits sont de très mauvaises quaités, très souvent mal situés, tous les apparts sont vendus en défisc pure, la gestion locative est quasi inexistante...
de plus, vu votre situation fiscale, vous n'avez aucun intérêt à faire du robien/borloo, il faut être pour cela au moins sur une tranche à 30%, et vraisemblablement vous étes à peine sur une tmi à 14% !
optez plutot pour un petit lmnp, bien moins cher à l'achat, plus rentable en terme locatif, et surtout bien plus approprié à votre situation fiscale.
enfin je pense savoir où se situe cette résidence, et c'est la catastrophe assurée!
vraiment, fuyez ce groupe et ses pseudos conseillers

 

[babas]

zerm, petit calcul rapide :
146000€ sur 25 ans avec un taux fixe à 5% et assurance : 950€
loyer net de charges réellement perçu: maxi 350€
économie d'impot: à peine 800€/an, soit 60/mois
delta:550€, et encore je suis optimiste !
le vendeur a du vous présenter une simulation avec une tmi à 14, un taux révisable soit disant capé à 3,8%, et a du "omettre" de parler des charges...
de plus, à ce prix, vous avez des robiens tout proche de lille (maxi 10 kms) quasiment au même prix, et bien plus rentable locativement.
mais de toute facon, la robien n'est pas du tout pour vous, christianr a bien raison, un petit lmnp est beaucoup plus approprié

 

[babas]

dernier petit calcul, au bout de 9 ans, vous devez encore 112000€ à la banque. Si vous avez la chance de revendre au même prix, vous allez récupérer environ 30000€ (146-112-pénalités de remboursement-levée d'hypothéque), alors que cela vous aura couté 550*9 ans*12 mois, soit 60000€...

 

[tbw]

Bonjour,

Je suis parfaitement d'accord avec les calculs de Babas (c'est rare ).

Fuyez ce type de proposition complètement à l'ouest par rapport à votre situation fiscale.
Je suppose en plus que vous n'habitez pas dans le 62.

De plus, êtes vous déjà propiétaire de votre résidence principale ?

En prenant mon simulateur (perso et en version béta), j'arrive à une situation de solde négatif de votre investissement au bout de 9 ans (comme Babas) mais ce qui est plus grave, au bout de 25 ans (en admettant que vous gardiez ce bien), mon simulateur me donne encore une situation négative (de peu certes) :/
Contactez moi par mail si vous voulez recevoir cette simulation.

A+
erwan

 

[zerm]

merci pour ces avis cela me réconforte dans mon sentiment que ce n'est pas la bonne solution.
En effet je n'habite pas le nord, mais en région rhône alpes.
Nous ne sommes pas propriétaires de notre logement principal car logé par l'état par nécessité de services. ( et nous ne pouvons pas le devenir car le logement concédé doit obligatoirement être habité)

 

[fabym]

J'habite à Lille et j'ai moi -même acheté ( sans intermédiaire) un appartement à La Madeleine (2 kms du centre de Lille) pour utiliser le dispositif De Robien : prix pour un T2 de 45 m2 + balcon + parking , au pied des commerces, bus ... : 142 000 €
En dehors de l'intérêt que représente pour vous le dispositif De Robien, Je crois que ce que l'on vous propose est très largement sur évalué.

 

[LEtienne]

Prenez vite la fuite.
Un conseiller qui vous propose un Robien alors que vous payez peu d'impots et que vous allez en payer encore moins du fait de la demi part supplémentaire à la naissance de votre bébé est à fuire d'urgence.
Il est honteux de proposer ce genre de choses. Si vous signez, vous vous retrouverez sur la paille vite fait.
Un apport de 330€ pour ce genre de logement est impossible à obtenir avec votre tranche marginale d'imposition.