Avis Rachat Crédit immo avant mauvaise décision, Help...

[GGDN]

Bonjour à tous,

Étant en pleine réflexion sur un rachat de crédit, je voudrai avoir un avis avant de prendre une mauvaise décision. Ou alors pourriez vous me conseiller un courtier de confiance qui serait à même de bien me guider...

La situation est la suivante :

Lors du projet immobilier 2 crédits ont été contracté pour le montage (Immo + travaux) dans une banque classique

• Crédit immobilier : 1500,00€ /1,85% (25ans) – Type caution logement
• Crédit travaux (vu comme conso ?) : 667,00€ /3.1% (10ans) – capital restant dû 59 000,00€

Ajouté à cela 2 crédits conso au capital restant dû de +/- 14 500€

• Crédit Conso 1 : 167,00€ / mois, capital restant dû 9 000,00€
• Crédit conso 2 : 190,00€ / mois, capital restant dû 5 550,00€

Épargne : +/- 14 000,00€

Je souhaite maintenant faire le ménage et pouvoir tout mettre sur une seule ligne de crédit.
Après recherche j’ai une proposition de RAC (avec caution hypothécaire…) sur la totalité des prêts (403 000,00€ ) à un taux de 2%, mais avec des frais liés à l'opération de 25 400,00€ décomposés ci-dessous :

- Frais Banque 1900,00€
- Frais d’hypothèque 6 200,00€
- Frais de mandat 17 300,00€ !!! (A priori ce serait un montant maximum)


De plus en assurance par défaut j’ai une estimation à 360,00 €/mois là où nous payons actuellement 120,00€ / mois.. Délégation possible mais ce montant annoncé en simulation m'interpelle.

Avec ce montage, nous passerons d'une mensualité global actuelle (avec prêt conso) hors assurance de 2500,00€ à 1800,00€, mmmmmm...ouai pourquoi pas.... mais à quel prix...

Le montant des frais et la nature du cautionnement (hypothèque) m’ont poussé à la réflexion d’où ma demande d’avis.

Je voudrai aussi en profiter pour effectuer une dernière rallonge afin de terminer quelques travaux de notre bien.

J’ai lu sur le forum qu’un RAC n’est pas très bien vu des banques classiques et je ne voudrai pas être bloqué en cas de rachats dans plusieurs années.

Quelle serait la meilleure façon d'y procéder ? Vaudrait-il mieux rembourser mes crédits conso avec mon épargne puis aller faire un rachat de crédit de mon prêt immo + travaux dans une banque classique ?

Je voudrais être accompagné au mieux afin de ne pas faire de bêtises.

Merci d'avance de votre aide.

 

[AB93]

Bonjour,

En regardant seulement les chiffres, je me dit qu'en épargnant/attendant un peu plus si vous faite un remboursement anticipé de vos 2 "petits" crédits ça pourrait déjà calmer la situation.

Par la suite vous pourrez toujours tenter de faire un rachat de crédit avec vos le prêt immo et le prêt travaux.

Pour passer de 2500 à 1800 vous gagner 700€ par mois mais avec des frais élevées.
En remboursant vos 2 petits crédits, vous gagner 357€ par mois.

Je pense qu'il serai moins couteux de réunir (2 crédits que 4 crédits..)

(Oui crédit travaux = conso)

 

[baboune]

Lors du projet immobilier 2 crédits ont été contracté pour le montage (Immo + travaux) dans une banque classique

• Crédit immobilier : 1500,00€ /1,85% (25ans) – Type caution logement
• Crédit travaux (vu comme conso ?) : 667,00€ /3.1% (10ans) – capital restant dû 59 000,00€

Bonjour,

déjà au départ le montage pour les travaux aurait du être monté sur un prêt immobilier qui aurait pu vous faire bénéficier d'un taux beaucoup plus avantageux.
Là c'est votre banque qui vous a planté.....
de toute façon, vu le taux à 3.10% sur 10 ans vous êtes bien sur un prêt conso.

ensuite à 1800 € hors assurances sur 428.000 € (frais annexes inclus) vous êtes sur une durée de 25 ans pour votre opération de restructuration..

le seul gain vient du fait que vous allongez à 25 ans des prêts conso et un prêt travaux sur lequel il reste peut être 7 ou 8 ans...

Avec les quelques infos données j'ai bien sur identifié la banque de restructuration qui vous a été proposée.

compte tenu des frais demandés et du coût de l'assurance on risque fort de voir votre courtier coincé par les limites du taux d'usure (2.67 % pour un 25 ans en contrat de regroupement crédit immo) pour le montant de ses honoraires.
d'autre part, sauf si votre taux d'endettement dépasse les 35 % vous auriez pu avoir du 1.95 au lieu du 2% qui lui est sur la grille d'un produit allant jusqu'à 38 % d'endettement après restructuration.

Le RAC (regroupement crédits) est effectivement mal perçu par les banques qui demanderont les offres de prêt du RAC en cas de nouveau prêt immobilier ou tout autre projet.
et là le détail des prêts regroupés apparaitra avec les crédit conso mis dans le RAC.

Maintenant difficile de vous dire ce qui est le mieux car tout dépendra du profil client que vous avez à présenter à la banque : revenus, professions etc

Cdt

 

[GGDN]

Bonsoir Baboune et merci pour toutes ces informations, ça me permet d'y voir plus clair.

déjà au départ le montage pour les travaux aurait du être monté sur un prêt immobilier qui aurait pu vous faire bénéficier d'un taux beaucoup plus avantageux.
Là c'est votre banque qui vous a planté.....

Oui en effet, mais de mon coté je n'aurai sans doute pas du accepter..
D'ailleurs maintenant ils tardent à me fournir un tableau d'amortissement daté..(bientôt 15 jours)

Avec les quelques infos données j'ai bien sur identifié la banque de restructuration qui vous a été proposée.

Si c’est vraiment le cas et que vous en êtes sûr pourriez-vous m’en dire plus ? Que vaut-il ? Je ne suis qu’à une simulation d’un logiciel du courtier (selon lui) et j’ai bien senti que l’organisme n’est pas dévoilé à ce stade (s'il a vraiment été identifié).

D’ailleurs il travaillerait qu'avec une poignée d'organismes du milieu.

A vrai dire tout ceci est nouveau pour moi d'où mon inscription sur ce forum pour y voir un peu plus clair et faire le bon choix. Je n'avais pas connaissance de ce genre d'organismes pour des regroupements de crédit incluant le crédit immo.

d'autre part, sauf si votre taux d'endettement dépasse les 35 % vous auriez pu avoir du 1.95 au lieu du 2% qui lui est sur la grille d'un produit allant jusqu'à 38 % d'endettement après restructuration.

Non justement je serai sur un taux d'endettement de 28%.
J'avais quand même posé la question pour le taux et à priori on ne pourrait pas mieux faire que 2% dans ces conditions.

Cdlt

 

[GGDN]

Bonjour,

Pour l'instant je suis plutôt orienté sur un RAC des crédit conso sans toucher au prêt immo.
Il s'agirait d'un RAC sur 300 mois pour un prêt codé (pas certain du terme).
Après renseignement, ce dernier serait un prêt non affecté.
Si je comprends bien, il ne peut pas être vu comme prêt immo car il n'est pas affecté à de l'immobilier (Scrivener 1). Il ne peut non plus être vu comme pret conso car il dépasse la durée de ces derniers (Scrivener 2).
Corrigez moi si je me trompe, toute information complémentaire sera la bienvenue.

Mes questions sont les suivantes :
Est une bonne démarche que d'avoir ce genre de prêt ? est-ce-que je ne me tire pas une nouvelle balle dans le pied ? Selon le courtier dans ce genre de rachat la banque impose son type de garantie. Je ne suis pas trop à l'aise avec l’hypothèque par défaut de connaissance mais bon...

Pour l'instant aucun organisme ne m'a été présenté.

Merci d'avance de votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour

Si je comprends bien, il ne peut pas être vu comme prêt immo car il n'est pas affecté à de l'immobilier (Scrivener 1). Il ne peut non plus être vu comme pret conso car il dépasse la durée de ces derniers (Scrivener 2).
Corrigez moi si je me trompe, toute information complémentaire sera la bienvenue.

Qu'il s'agisse de prêts à la consommation (Loi SC1) ou de prêts immobiliers (Loi SC2), la durée n'est pas du tout un critère) permettant de les mettre dans l'une ou l'autre de ces catégories.

Les prêts immobiliers d'une part et les prêts à la consommation d'autre part sont bien identifiés dans le code de la consommation.

Mais, pour les prêts finançant des travaux immobiliers il y a une exception en ce sens que - en l'absence de garantie réelle immobilière (ex hypothèque) lesdits prêts consentis pour cet objet sont juridiquement considérés comme des prêts à la consommation.

A savoir aussi que, pour être juridiquement soumis au code de la consommation, le montant en cause ne doit pas dépasser 75.000€......sauf si les parties en décident autrement.

Ainsi un prêt :
+ Pour travaux immobiliers
+ Supérieur à 75.000€
+ Pour lequel les parties n'auront pas convenu de le soumettre au code de la consommation

=> Sera un "prêt classique" soumis au code civil.

+ Si garantie réelle immobilière

=> Sera un "prêt immobilier" soumis au code de la consommation.

Mes questions sont les suivantes :
Est une bonne démarche que d'avoir ce genre de prêt ? est-ce-que je ne me tire pas une nouvelle balle dans le pied ?

Il n'y a pas de règle universelle.
Suivant les cas/situations, ce peut être une bonne ou mauvaise solution.

Selon le courtier dans ce genre de rachat la banque impose son type de garantie. Je ne suis pas trop à l'aise avec l’hypothèque par défaut de connaissance mais bon...

Dans de type d'opération comme dans n'importe quelles autres, les banques fixent effectivement leurs conditions d'intervention.

Cdt

 

[GGDN]

Bonjour Aristide,
Merci pour beaucoup pour ces informations, c'est très clair maintenant.

 

[baboune]

Bonjour,

si vous faites un RAC sur les crédits conso uniquement vous ne pouvez pas dépasser 15 ans sans garantie hypothécaire
après avec une garantie hypothécaire vous pouvez aller jusqu'à 25 ans mais vous ne pouvez dépasser 90 % de ration hypothécaire par rapport à la valeur du bien mis en garantie.

D'autre part la garantie hypothécaire doit être en 1er rang, éventuellement en 2ème rang mais c'est sous réserve d'acceptation. (et c'est pas gagné).

La banque hypothécaire indiquée est le CFCAL mais vous ne pouvez pas y accéder en direct mais uniquement via un courtier

au niveau du ratio hypothécaire il se calcule de la manière suivante 90% de la valeur du bien - les prêts immo conservés = reste disponible pour le RAC
un bien de 500.000 € permettra un ratio hypothécaire de 450.000 €
si vous conservez votre prêt immo pour 330.000 € par exemple il vous reste 120.000 € de mobilisable en garantie.
attention: l'évaluation du bien n'est pas faite "au doigt mouillé" mais avec passage d'un expert immobilier mandaté par la banque.
si le bien est évalué à 420.000 €le ratio sera de 378000 €
- 330.000 € de prêt immobilier il restera 48.000 € pour le RAC

cela fait combien de temps que vous avez votre prêt immobilier principal (achat de la maison) ?

Cdt

 

[GGDN]

Bonjour Baboune,

Tout d'abord merci pour votre retour sur ce post.

si vous faites un RAC sur les crédits conso uniquement vous ne pouvez pas dépasser 15 ans sans garantie hypothécaire
après avec une garantie hypothécaire vous pouvez aller jusqu'à 25 ans mais vous ne pouvez dépasser 90 % de ration hypothécaire par rapport à la valeur du bien mis en garantie.

Merci pour cette clarification, je comprends mieux comment ils ont pu proposer cette solution.

D'autre part la garantie hypothécaire doit être en 1er rang, éventuellement en 2ème rang mais c'est sous réserve d'acceptation. (et c'est pas gagné).

Ici si je comprends bien le rang c'est s'il s'agit ou non d'une première hypothèque ?
Il s'agirait d'une première hypothèque. Mais dans ce cas est ce judicieux de faire une hypothèque sur ce type de transaction ? ou alors laissé pour un projet plus attrayant ou conséquent comme l'investissement dans un autre bien ?
L'idée est de surtout penser à la suite et ne pas avoir trop de contraintes par rapport à cette éventuelle opération.

La banque hypothécaire indiquée est le CFCAL mais vous ne pouvez pas y accéder en direct mais uniquement via un courtier

Merci ! je vais regarder les avis sur internet.

au niveau du ratio hypothécaire il se calcule de la manière suivante 90% de la valeur du bien - les prêts immo conservés = reste disponible pour le RAC

Pour le ratio hypothécaire merci pour les calculs ça permet de mieux réfléchir au choix final.

Il faudrait peut être que je compare 15 ou 25 ans pour le RAC. Avec en sus un montant pour des travaux de finitions ou projet extérieur de mon bien principal. Mais avec le mode de calcul que vous m'avez donné je vois bien la marge de manœuvre qui est possible.

cela fait combien de temps que vous avez votre prêt immobilier principal (achat de la maison) ?

3 ans

Cordialement