Avantages et inconvénients des différentes formules locatives

[jp19]

Bonjour tout le monde,

A la suggestion d'un forumeur qui se reconnaitra (coucou ), et dans la suite logique de mes recherches de connaissances, depuis quelques jours, concernant le statut LMNP (*) longue durée, est donc née l'idée de ce topic.

(*) LMNP = Location Meublée Non Professionnelle, par opposition au statut LMP (Location Meublée Professionnelle), et à la location nue (vide de meubles, non aménagée)

Ne m'étant intéressé qu'au statut LMNP à but d'habitation principale, donc principalement à destination d'étudiants, de jeunes actifs, ou dans le cadre de la mobilité professionnelle, voici le résumé de ce que j'en ai appris. Bien que quelqu'un ait déjà fait une première lecture (re-coucou l'ami ), et que ca ne l'ait pas fait bondir, n'hésitez pas à me corriger si besoin, si ca peut servir à de nouveaux potentiels acquéreurs comme moi, j'en serais ravi !



Ce que j'ai retenu, concernant la LMNP permanente, à date de aout 2024, cela pouvant évoluer dans les prochains mois

• Conditions =

- Que le CA annuel de l'activité meublée soit inférieur à 23.000 euros,
OU qu'il soit inférieur aux revenus salariés et assimilés.

On pourrait ajouter (j'espère ne pas me tromper) :
SAUF SI une partie, même infime, du CA concerne du meublé saisonnier, dans ce cas passage en LMP dès CA > 23.000 euros, mais cela n'est pas censé entrer en ligne de compte ici puisqu'on est dans l'habitation principale)

- Qu'il s'agisse d'un logement meublé, comportant donc au minimum :

Literie comprenant couette ou couverture ;​

Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;​

Plaques de cuisson ;​

Four ou four à micro-ondes ;​

Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 °C ;​

Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;​

Ustensiles de cuisine ;​

Table et sièges ;​

Etagères de rangement ;​

Luminaires ;​

Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.​

• Location meublée =

- Revenus BIC (contrairement à location nue = revenus fonciers)
- Dans les 15 jours après achat : s'enregistrer sur formalites.entreprises.gouv.fr
- Une caution garant solidaire responsabilise mieux le locataire qu'une GLI (garantie loyers impayés) ou visale
- Idéalement le bien se situe dans un quartier étudiant, ou tout au moins dans un quartier dynamique
- Pas de PV à la revente si on en fait sa RP pendant 1 an

• LMNP micro BIC =

- Abattement forfaitaire 50%
- C'est simple mais rarement intéressant

• LMNP réel =

- En avril : opter pour le régime réel, nommé parfois réel simplifié, sur impots.gouv.fr
- CFE si recettes locatives > 5.000 euros brut
- Déduction de tous les frais, y compris frais de notaire, taxe foncière, amortissement du prix d'acquisition
- Amortissement de 85/90% du bien sur 25 ans, amortissement du mobilier sur 10 ans
- Bilan comptable format EDI, journal des immobilisations, plans d'amortissement), liasse fiscale 2031, etc... donc comptable conseillé
- Centre de gestion agréé = bonne idée si achat seul, car il permet d'obtenir un avoir fiscal lié au CGA (impossible en indivision)



Mes interrogations latentes :

- Concernant l'avoir fiscal lié au CGA : si j'achète l'appartement seul, est-ce que le fait d'être pacsé sous le régime de l'indivision m'empêche d'avoir l'avoir fiscal ?

- Les comptables en ligne (de type amarris-immo.fr, jedeclaremonimmeuble.fr, expertim.fr, immokip.com) sont-ils une bonne idée ?

- LMNP = obligation d'un numéro siret : j'en ai déjà un (pour mon statut de micro-entrepreneur)
=> cela ne risque-t-il pas d'entrainer des cotisations dès le 1er euro perçu ( coucou @moietmoi ) ?

- LMNP longue durée = potentiellement moins de risque d'être pris dans le tourbillon des nouvelles lois ?


Merci par avance pour votre intérêt et pour vos réponses,
Au plaisir de vous lire, comme toujours

 

[Kizzo]

- LMNP = obligation d'un numéro siret : j'en ai déjà un (pour mon statut de micro-entrepreneur)
=> cela ne risque-t-il pas d'entrainer des cotisations dès le 1er euro perçu ( coucou @moietmoi ) ?

- LMNP longue durée = potentiellement moins de risque d'être pris dans le tourbillon des nouvelles lois ?

Hello !
Selon moi, pour les cotisations, il y a un minimum à verser, et si tu cotisés déjà tu n'auras pas à verser davantage.
Pour le LMNP long terme, pas plus ni moins de risque de réforme : ceux qui votent les réformes n'y connaissent / comprennent rien et font ce qui apparaîtra populaire c'est à dire taxer les niches fiscales des propriétaires riches à l'indécence (= celui qui possède 1 bien locatif)

 

[jp19]

Hello !

Hello @Kizzo

Selon moi, pour les cotisations, il y a un minimum à verser, et si tu cotisés déjà tu n'auras pas à verser davantage.

J'ai pas compris le sens de ta réponse.

Peut-être est-ce moi qui ai mal formulé ma question : en fait, je faisais référence, dans mes pensées intérieures (oui oui, je me parle à moi-même, faut pas s'inquiéter, c'est pas récent), à ce dont parle souvent @moietmoi concernant le fait que, si j'ai bien tout compris, dès l'instant où tu fais 1 euro de saisonnier, tu te retrouves à payer l'URSSAF si, ne serait-ce qu'une année, ton CA meublé dépasse 23.000 euros.

Dans la mesure où ca n'est pas logique, je me posais la question par rapport à quelque chose qui serait tout aussi peu logique : le fait que j'ai déjà un SIRET, dû à mon activité de micro-entrepreneur, faisant que je suis taxé dès le 1er euro en Prestations de services (BIC) à 21,20 % (pour mon activité de micro-entrepreneur) peut-il créer le risque d'un effet de bord, faisant qu'une activité que j'entreprendrais de LMNP au réel soit, de facto, taxée, que ce soit dans les mêmes conditions ou dans des conditions autres d'ailleurs ?

taxer les niches fiscales des propriétaires riches à l'indécence (= celui qui possède 1 bien locatif)

C'est grave trop ça (j'hésite entre mettre un smiley MDR ou au contraire un tout rouge)

 

[Kizzo]

Ok j'avais mal compris le point sur les cotisations. Pas de certitudes, je ne pratique pas assez le LMNP.

 

[moietmoi]

On pourrait ajouter (j'espère ne pas me tromper) :
SAUF SI une partie, même infime, du CA concerne du meublé saisonnier, dans ce cas passage en LMP dès CA > 23.000 euros, mais cela n'est pas censé entrer en ligne de compte ici puisqu'on est dans l'habitation principale)

Non.
Si les critères fiscaux lmnp sont toujours satisfait, tu restes lmnp, tout en devant des cotisations sociales.

Une caution garant solidaire responsabilise mieux le locataire qu'une GLI (garantie loyers impayés) ou visale

Le mot caution est mal adapté.
On parle de dépôt de garantie.

- Pas de PV à la revente si on en fait sa RP pendant 1 an

Méthode contestable et très difficile à mettre en œuvre ,sauf pour des " petits jeunes" qui débutent.

LMNP micro BIC =

Si les conditions de CA, et de possession le permettent. ( Pas d'indivision)

régime réel, nommé parfois réel simplifié, sur impots.gouv.fr

Non. Il y a le réel et le réel simplifié.
En fonction du CA . Quasi tous les lmnp/lmp sont lorsqu'au réel, au réel simplifié.

CFE si recettes locatives > 5.000 euros brut

Ah? Il faudrait que je regarde cela?

- Amortissement de 85/90% du bien

De 60 à 90. Sauf cas extrême à Paris dans certains immeubles 40%.
Perso en région Parisienne et en PACA, 70%.

- Concernant l'avoir fiscal lié au CGA : si j'achète l'appartement seul, est-ce que le fait d'être pacsé sous le régime de l'indivision m'empêche d'avoir l'avoir fiscal ?

Pas du tout. Tu l'auras si tu respectes les conditions du micro bic tout en étant au réel.

- LMNP = obligation d'un numéro siret : j'en ai déjà un (pour mon statut de micro-entrepreneur)
=> cela ne risque-t-il pas d'entrainer des cotisations dès le 1er euro perçu ( coucou @moietmoi ) ?

Le risque fait partie de la vie.Mais normalement non.
Pourvu que ton activité ne soit pas connexe ou dépendante de l'autre.
Lmnp et nettoyage, par exemple.
Mais cela c'est la loi.
Comment l'URSSAF fera pour distinguer ?
il y a 20 ans il y a eu des batailles de 4 ans , avant que l'URSSAF n'édite une circulaire
pour ne pas globaliser l'activité BNC au réel et une autre activité micro.
Mais avant c'était avant et cette circulaire ne correspond plus à rien.

LMNP longue durée = potentiellement moins de risque d'être pris dans le tourbillon des nouvelles lois ?

Humm. Moins de risque. Mais une quasi certitude tout de même.

 

[lebadeil]

jp 19
LMNP longue durée = potentiellement moins de risque d'être pris dans le tourbillon des nouvelles lois ?

Humm. Moins de risque. Mais une quasi certitude tout de même.

Vaste sujet : LMNP qui sera pris dans le tourbillon des nouvelles lois.
Aujourd’hui, la France est ingouvernable.

Il faudra bien trouver un gouvernement un jour, technique ou vrai gouvernement.
le LMNP saisonnier dans certaines grandes villes, ou sur la cote atlantique a fait couler beaucoup d'encre. C'est une premier sujet, qui me semble plus à risque, en regard des plaintes de plusieurs cotés.

Le LMNP permanent (pour la résidence principale du locataire) permet de palier au manque de logements pour les étudiants, ou les jeunes diplômes en particulier dans les grandes villes.

Il y a déjà une crise du logement neuf, une crise de la rénovation pour les logements les plus energivores (DPE), des taux d'emprunt élevés, une crise du pouvoir d'achat, des charges de copropriété qui flambent, et des taxes foncières qui augmentent en fleche.

Pas sur que de sanctionner les loueurs en LMNP permanent n'arrange les choses, voir même dégrade encore la situation (pour les nouveaux locataires, en recherche de logement). En tout cas, ca promet de longues discussions au sein d'une assemblée nationale plurielle.

Tout cela n'est que de la spéculation , le projet de Mme la deputée Le Meur (deputé Ensemble), n'est qu'un rapport à ce stade, sans majorité.....
Le sujet de la retroactivité sera egalement une discussion interessante - A suivre .....

 

[jp19]

@moietmoi Ca c'est de la réponse

Edit : merci à toi aussi @lebadeil (quelle idée, aussi, d'écrire en même temps que moi, hein franchement)

 

[jp19]

Le risque fait partie de la vie.Mais normalement non.
Pourvu que ton activité ne soit pas connexe ou dépendante de l'autre.
Lmnp et nettoyage, par exemple.

Ah OK je vois ;-)

Pour ce qui me concerne, absolument aucun rapport, mon activité de micro-entrepreneur concerne l'activité de centre d'appels, qui rentre je crois dans la catégorie des services aux particuliers

 

[jp19]

Le mot caution est mal adapté.
On parle de dépôt de garantie.

Ah non, je voulais parler du garant, personne physique (ami, parent, proche), en lieu et place de l'assurance Garantie Loyers Impayés

 

[jp19]

Humm. Moins de risque. Mais une quasi certitude tout de même.

Tout cela n'est que de la spéculation , le projet de Mme la deputée Le Meur (deputé Ensemble), n'est qu'un rapport à ce stade, sans majorité.....
Le sujet de la retroactivité sera egalement une discussion interessante - A suivre .....

Et du coup, on saura tout ca plutôt dans quelques semaines ou quelques mois ?
Si tant est qu'on puisse le savoir...

 

[lebadeil]

Et du coup, on saura tout ca plutôt dans quelques semaines ou quelques mois ?
Si tant est qu'on puisse le savoir...

Personne ne sait dire ...

On va laisser passer la trêve des JO.
Ensuite il faudra bien définir un budget pour le mois de Sept (sous l’œil de surveillance de Bruxelles) et trouver un mode de fonctionnement consensuel gouvernement et Assemblée Nationale.
Il y aura peut être aussi le détricotage de la reforme des retraites ? certains n'y croient pas, d'autres ne veulent pas lâcher , ça promet aussi ....

Le LMNP et ses potentielles reformes, je ne le sens pas pour tout de suite dans le chaos politique actuel .... Mais comme je disais, c'est le de la pure spéculation à ce stade

Quand je pense que même le Conseil d'Etat est capable d'annuler une décision gouvernementale sur le LMNP type Airbnb (voir publication du 10 Juillet ci-joint) , on n'a plus de boussole dans ce pays, alors que l’immobilier est un investissement long terme. Ou va t-on ?

[lien réservé abonné]
La fiscalité des locations meublées de courte durée de type Airbnb a une nouvelle fois été modifiée. Le Conseil d’État a, en effet, décidé d’annuler le maintien de la niche fiscale qui était jusque-là appliquée. Cette décision fait suite à l’erreur du gouvernement qui avait conduit à raboter l’abattement fiscal des meublés touristiques, puis à le maintenir pour les revenus 2023.

En tous cas, le LMNP de courte durée, est donc confirmé comme plus a risque "fiscalement" que le LMNP longue durée ! a suivre ...

 

[moietmoi]

Quand je pense que même le Conseil d'Etat est capable d'annuler une décision gouvernementale sur le LMNP type Airbnb (voir publication du 10 Juillet ci-joint) ,

On en parlait sur ce forum au bar,
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/et-pendant-ce-temps-le-conseil-detat.50016/

 

[lebadeil]

Bonjour,
"Cet inquiétant rapport sur la rentabilité de l’investissement locatif" - Extrait du journal Les Echos 6 Sept

Alors même que les locataires peinent à se loger dans les villes tendues, la location d’un logement s’avère peu voire pas rentable, d’après un rapport parlementaire dévoilé mi-juillet (Le Meur)

Une crise du logement à double face. D’un côté, les locataires, notamment les étudiants, peinent à se loger faute d’offre suffisante mais aussi à cause de loyers élevés. De l’autre, les propriétaires particu-
liers déplorent des revenus locatifs trop faibles pour dégager une rentabilité suffisante.

Rendu public le 15 juillet dernier, le rapport parlementaire rédigé par la députée du Finistère Annaïg Le Meur (Renaissance) sur la fiscalité locative tend à confirmer le trop faible rendement pour les bailleurs.

Mais pour les inciter à préférer la location de longue durée, l’objectif est, in fine, d’aboutir à une rentabilité locative comparable à des placements du type de l’assurance-vie », explique Mme Le Meur.

Aligner les régimes fiscaux n’est pas forcément juste, car les propriétaires de meublés supportent les frais d’équipement. Or, s’il y a trop de meublés sur le segment des grandes surfaces, l’offre de logements meublés pour les petites surfaces, plébiscités par les étudiants, est souvent insuffisante dans les villes étudiantes.

Il faut qu’on aboutisse à un véritable avantage en faveur de la location de longue durée , insiste Annaïg Le Meur.

Une proposition intègre la possibilité déduire les amortissements pour les locations de longue durée, nues ou meublées, fixés à 2 % de la valeur du bien. « Nous n’avons pas fait les calculs précisément, mais
en intégrant cet amortissement, la rentabilité locative pourrait se rapprocher des taux actuels sur le meublé, de l’ordre de 3 % à 3,5 % selon les régions. Mais le coût d’une telle mesure serait très important, de l’ordre de 3 milliards d’euros par an », explique la députée.

 

[Kizzo]

Pfff et après tu reintegres ton amortissement dans le calcul de ta plus-value et toute ta rentabilité tombe à l'eau...

Et c'est pas en baissant la fiscalité qu'on va remplir les caisses...

La rentabilité étant schématiquement loyer/prix du bien... on peut donc travailler sur 2 leviers :
- Le loyer : ah zut il est déjà limite trop élevé
- Le prix : faudrait-il qu'on ait enfin une vraie baisse des prix pour solutionner le problème ?

Et j'anticipe : non les taux ne sont pas élevés et non ce n'est pas une baisse de taux aboutissant à -20€/mois sur 20 ans qui va chambouler la rentabilité de l'opération. Une baisse de 10K€ du prix a déjà un impact 2 fois plus élevé à titre d'exemple

 

[Max1]

Pfff et après tu reintegres ton amortissement dans le calcul de ta plus-value et toute ta rentabilité tombe à l'eau...

Bonjour,
Pourrais-tu préciser ?
Je pose la question car, concernant le LMNP, je lis le contraire ici:

[lien réservé abonné]

Les revenus des locations meublées entrent dans la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC).

Si à la date de la cession de l'immeuble vous avez la qualité de loueur en meublé non professionnel, la plus-value est imposée de la même manière que si l'immeuble était loué nu (cf. Je vends un bien immobilier donné en location nue, comment se calcule la plus-value ? [lien réservé abonné] ).
Dès lors, si vous relevez d'un régime BIC réel, les amortissements pratiqués dans le cadre de la détermination du résultat imposable ne sont pas réintégrés pour le calcul de la plus-value.

Si à la date de la cession de l'immeuble vous avez la qualité de loueur en meublé professionnel, la plus-value relève de la catégorie des plus-values professionnelles.

 

[Kizzo]

Bonjour,
Pourrais-tu préciser ?
Je pose la question car, concernant le LMNP, je lis le contraire ici:

[lien réservé abonné]

La réintégration des amortissements est très clairement à l'étude dans les réformes fiscales du meublé. Pour le moment c'est le touristique qui est dans l'œil du cyclone mais il ne serait ni étonnant ni anormal que tout finisse par être réformé.
Mais ce n'est que mon analyse