AV immobilier, sérénipierre

[jimmytheroots]

Bonjour,

j'ai 10K à placer, j'ai un AV qui a plus de 8 ans, mais avec des frais (banque en dur, bnp)
J'ai une AV fortuneo qui est pas mal, mais qui a 2 ans, et en general, j'aime me dire que jy toucherai pas avant les 8 ans, pour optimiser le produit.

Dans un but de prendre date et de diversifier,
Je me dit que plutot que d'ouvrir une AV classique bforb, ca peut etre bien, non?
Ca diversifie, immo, et je prend date.
En plus les rendements sont pas mal, autour de 4%.
Par contre, je ne compte plus abonder apres.
Seul truc, c'est chez le CMB, et j'y suis deja via fortuneo...

Quelqu'un la deja tenté celle la, retour?

Merci et bon 14 juillet!

 

[Buffeto]

dans la plupart des contrats AV en UC tu peux mettre des SCPI ....
4% ? c'est plutot le bas niveau de revenus des SCPI ...

toutes celles que je possède tournent aux alentours de 5.2%.....

 

[lopali]

Bonjour,

En plus les rendements sont pas mal, autour de 4%.

dans la plupart des contrats AV en UC tu peux mettre des SCPI ....
4% ? c'est plutot le bas niveau de revenus des SCPI ...

toutes celles que je possède tournent aux alentours de 5.2%.....

Ce n'est pas une SCPI.

Sécurité Pierre à 4,05% est un fonds en euros à dominante immobilière, comme Suravenir Opportunités, Netissima ou Euro Allocation Long Terme.

 

[lopali]

Quelqu'un la deja tenté celle la, retour?

Frais d'adhésion : 50 euros.

Frais sur versements : 5,00% maximum.

Frais d'arbitrage : 0,8% de la somme arbitrée, avec un minimum 15 euros.

Frais de gestion UC : 0,95%.

Contrat Primonial Sérénipierre

Merci et bon 14 juillet!

Joli feu d'artifice de frais, ça calme un peu...

 

[lopali]

La cerise sur le gâteau :

"Chaque versement doit comporter 35% minimum en unités de compte."

"A compter du 1er Octobre 2015, une allocation avec 50% minimum d’Unités de Compte sera exigée par l'assureur."

 

[ZRR_pigeon]

ah ben dis donc, on fait difficilement pire....

ca doit refroidir n'importe qui...et même lopali qui sirote son cocktail dans la piscine en Andalousie...

 

[jimmytheroots]

ok, et bien merci, ca m'a refroidi aussi, et ca fait du bien

 

[Tomas466]

J'ai regardé aussi récemment les SCPI dans le cadre d'une AV Fortuneo. J'avoue ne pas avoir bien compris le fonctionnement.

Par exemple : Patrimmo Commerce (QS0002005299). Le prix de souscription d'une part "tous frais compris" est de 191 €, dont 31 € de frais, mais il semble y avoir une décote dans le cadre du support AV, la part n'étant facturée que 97,5% de ce montant, soit 186,23 €. A priori si j'acquiers 10 parts, ça me coûte 1862,30. Mais je trouve aussi une commission de souscription de 6,67%.

Il y a une valeur de retrait de 173,81 € (selon les dernières infos publiées). Si je rachète mes 10 parts, on me créditera 1738,10. Ça veut dire que j'ai intérêt à les garder un minimum.

La SCPI verse des dividendes à ses associés tous les trimestres. C'est de l'ordre de 2,30-2,40€ tous les 3 mois, soit entre 9,20 et 9,60 par an (de l'ordre de 4,9% bruts annuels). Mais dans le cadre de l'AV, on ne reçoit que 85% de ce montant (de l'ordre de 4,3% bruts annuels). Il va où ? A priori sur le fonds en euros, et mensuellement.

La société valorise aussi la part tous les lundis... là je ne sais pas à quoi ça sert. Ou bien il y a à la fois distribution (de dividendes devenus coupons dans l'AV) et capitalisation ?

Enfin j'ai l'impression qu'il n'est pas possible d'arbitrer des fonds déjà présents dans le contrat vers les SCPI, il semble falloir faire un versement. Bon dans le pire des cas c'est rachat partiel + nouveau versement.

 

[Jeremmm]

Je regardais la même chose avec ma nouvelle AV Linxea Avenir mais je n'ai pas bien compris non plus ...

 

[Buffeto]

. Mais je trouve aussi une commission de souscription de 6,67%.

oui

. Ça veut dire que j'ai intérêt à les garder un minimum.

les SCPI sont de l'immobilier ...la valorisation se fait avec le temps ...ce ne sontpas des UC qu'il faut s'amuser à acheter et vendre tous les 6 mois .
je l'ai déjà eécrit de nombreuses fois , il s'agit d'un investissement de long terme

. Mais dans le cadre de l'AV, on ne reçoit que 85% de ce montant (de l'ordre de 4,3% bruts annuels).

15% de frais donc....

 

[yademo]

oui

15% de frais donc....

A noter que ce n'est pas le cas sur tous les contrats, cf notamment l'assureur Spirica disponible chez Linxea Spirit et Mes Placement Libertes. 100% des revenus sont versés dans ce cas, mais avec des frais d'entrees plus importants. Mais comme le dit Buffetophile, c'est un placement long terme.

 

[Tomas466]

Et sachant qu'il faut enlever du rendement brut les frais de gestion de l'AV, soit 0,75% dans le cadre de Fortuneo.

Bilan pour 10000 € investis (hors impact fiscalité) :

- 53,69 parts de Patrimmo Commerce acquises si j'ai bien compris (10000/186,23)
- valorisées 9330 euros environ, a priori la VL ne change quasiment jamais
- qui rapporteront en dividendes devenus coupons dans le cadre de l'AV de l'ordre de 440 euros par an (4,4% bruts ramenés à l'investissement initial, en baisse au T1 2015) sous réserve que la conjoncture immobilière ne se dégrade pas (vacance locative, etc.)
- mais l'assureur prélèvera 0,75% des 9330 euros annuellement, soit de l'ordre de 70 euros par an
- bénéfice net : 370 euros par an (3,7% nets hors fiscalité)

Il faut donc bien mieux un bon fonds euros à 3,8%-3,9%, car clairement le risque immo n'est pas rémunéré. Ou bien il y a trop d'intermédiaires qui se servent au passage...

 

[Varste]

Bonsoir Tomas466

avec un contrat en ligne tu peux avoir :
-0.5% au lieu de 0.75% de frais de gestion des UC
-100% versés et non 85% (du moins pr les scpi "variables" ce qui est le cas de patrimmo commerce)
-6% de frais d'entrée et non 6.67%
-... je pense n'avoir rien oublié ^^

Cordialement.

 

[Varste]

Ça veut dire que j'ai intérêt à les garder un minimum.

c'est clair, ils te prennent 6% à l'entrée donc faut environ 1 an (un peu plus) pour effacer les pertes

La SCPI verse des dividendes à ses associés tous les trimestres. C'est de l'ordre de 2,30-2,40€ tous les 3 mois, soit entre 9,20 et 9,60 par an (de l'ordre de 4,9% bruts annuels). Mais dans le cadre de l'AV, on ne reçoit que 85% de ce montant (de l'ordre de 4,3% bruts annuels). Il va où ? A priori sur le fonds en euros, et mensuellement.

Il va où qui ? ou quoi ?
JE PENSE que les 15% pris vont dans LEURS poches, par contre tes 85% vont dans un support a toi (ça change en fonction des assurance vie et des fois tu peux même choisir, faudra donc se renseigner en lisant ou en téléphonant)
ça peut donc être ré-investi dans le fond en euro mais aussi dans la scpi et dans ce cas il y a toujours les 6% qui sont pris à l'entrée par contre ...

La société valorise aussi la part tous les lundis... là je ne sais pas à quoi ça sert. Ou bien il y a à la fois distribution (de dividendes devenus coupons dans l'AV) et capitalisation ?

Je pense aussi mais c'est à confirmer (je suis aussi nouveau dans les scpi)
je pense en effet que c'est comme quand t'as un bien immobilier quoi : tu gagne de l'argent grâce aux loyers (dividendes ici pr les scpi) mais aussi quand tu revend ton bien si son prix a augmenté bien entendu

La société valorise aussi la part tous les lundis

TOUS les lundi !!! 4fois/mois ça me parait beaucoup mais bon pourquoi pas ...

 

[Buffeto]

il y a toujours les 6% qui sont pris à l'entrée par contre ....

lorsque tu investis dans des SCPI en direct les frais sont de 10%

 

[Tomas466]

...mais il n'y a pas les 0,5% à 0,75% (voire davantage) de frais de gestion annuels du contrat d'AV, qui baisse le rendement d'autant. Et ce n'est pas la même fiscalité non plus, ni la même liquidité à la revente. C'est pour ça qu'il faut vraiment comparer si on se lance là-dedans. Il y a plusieurs comparatifs pas mal faits un peu partout mais je ne peux pas mettre les liens (un sur un forum concurrent, l'autre sur un site commercial).

Il va où qui ? ou quoi ?

Le dividende devenu coupon versé trimestriellement... J'ai compris entre temps : chez Fortuneo il se transforme en fonds euros (qui va donc rapporter un peu de sous), mais il y a effectivement d'autres possibilités en fonction du contrat.

Merci pour les infos concernant les contrats un peu plus motivants. Perso j'ai regardé Fortuneo parce que c'est l'AV que je détiens et qui a dépassé les 8 ans.

Quant à la revalorisation de la part, ça semble effectivement lié à un audit réalisé régulièrement (a priori au moins une fois l'an si j'ai bien suivi) dans lequel un expert indépendant valorise le patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Si, hors versement des loyers, les biens se sont fortement appréciés du fait de la conjoncture ou de l'environnement géographique, alors il peut être décidé d'augmenter le prix de la part d'autant. Mais l'inverse doit pouvoir se produire aussi, comme avec tout bien immobilier.

 

[g.b]

Et sachant qu'il faut enlever du rendement brut les frais de gestion de l'AV, soit 0,75% dans le cadre de Fortuneo.

Bilan pour 10000 € investis (hors impact fiscalité) :

- 53,69 parts de Patrimmo Commerce acquises si j'ai bien compris (10000/186,23)
- valorisées 9330 euros environ, a priori la VL ne change quasiment jamais
- qui rapporteront en dividendes devenus coupons dans le cadre de l'AV de l'ordre de 440 euros par an (4,4% bruts ramenés à l'investissement initial, en baisse au T1 2015) sous réserve que la conjoncture immobilière ne se dégrade pas (vacance locative, etc.)
- mais l'assureur prélèvera 0,75% des 9330 euros annuellement, soit de l'ordre de 70 euros par an
- bénéfice net : 370 euros par an (3,7% nets hors fiscalité)

Il faut donc bien mieux un bon fonds euros à 3,8%-3,9%, car clairement le risque immo n'est pas rémunéré. Ou bien il y a trop d'intermédiaires qui se servent au passage...

Comme dirait buffetto, j'ai également évoqué plusieurs fois que:
- SCPI dans l'AV, il n'y a pas un seul contrat équivalent à un autre ;
- Si l'on veut prendre des SCPI dans une AV, les meilleures conditions sont proposées par l'assureur Spirica ;
- Si l'on veut vraiment mettre de l'immobilier dans son AV Fortuneo, la SCI Capimmo est, pour l'instant plus rentable que les SCPI proposées, et malgré les 2% de frais. En plus, il me semble qu'elle est éligible à des versements programmés.

 

[g.b]

...mais il n'y a pas les 0,5% à 0,75% (voire davantage) de frais de gestion annuels du contrat d'AV, qui baisse le rendement d'autant. Et ce n'est pas la même fiscalité non plus, ni la même liquidité à la revente. C'est pour ça qu'il faut vraiment comparer si on se lance là-dedans. Il y a plusieurs comparatifs pas mal faits un peu partout mais je ne peux pas mettre les liens (un sur un forum concurrent, l'autre sur un site commercial).

Comment ça, cBanque n'est pas votre référence et préférence?

Si l'on a du cash, et malgré les limitations de certains contrats (e.g. 200K EUR max chez un assureur donné), je pense que concernant la détention de SCPI en pleine propriété, l'assurance-vie est le meilleur véhicule d'investissement pour cela.

Merci pour les infos concernant les contrats un peu plus motivants. Perso j'ai regardé Fortuneo parce que c'est l'AV que je détiens et qui a dépassé les 8 ans.

J'avais regardé cette problématique SCPI/SCI chez Suravenir, et en particulier Fortuneo, il s'avère que la SCI Capimmo soit plus rentable. Sur des faibles montants, ça peut être intéressant. Avec tous les frais inhérents de la SCI, le rendement est équivalent voire meilleur que les SCPI proposées par Suravenir et les frais induits. De plus, cela offre une meilleure diversification. En tout cas, c'est ce que je comptais faire, perso, sur un contrat Fortuneo résiduel qui n'a malheureusement pas encore atteint ses 8 ans...