Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

[Kizzo]

Je ne travaille pas dans une banque mais suis d'accord.
C'est du simple bon sens.
A part de bien réfléchir au taux maximum à indiquer dans le contrat (suffisamment bas) je ne vois pas ce qu'il faudrait préciser d'autre.
Nota: si le taux indiqué est trop bas, que la banque propose un taux légèrement supérieur, qu'est ce qui pourrait empêcher l'acquéreur d'accepter les conditions du prêt et de renoncer à faire jouer la condition suspensive.

Des l'instant où l'acquéreur obtient son financement et l'accepte, aucun sujet

 

[agra07]

Des l'instant où l'acquéreur obtient son financement et l'accepte, aucun sujet

Donc il vaut mieux opter pour un taux le plus bas possible qui reste néanmoins acceptable par le vendeur.

 

[moietmoi]

Donc il vaut mieux opter pour un taux le plus bas possible qui reste néanmoins acceptable par le vendeur.

Pas forcément, puisque de fait lorsque l'on va en banque chercher un crédit, ce n'est pas l'emprunteur qui indique le taux mais c'est le conseiller bancaire ou la banque qui fixe le taux sur lequel l'étude de faisabilité va être faite.
Si l'étude de faisabilité ressort avec un avis négatif donc un refus de crédit, ce refus de crédit, sera sur la base du taux décidé par la banque.
Si l'acquéreur a suivi ton conseil d'indiquer dans le compromis ,un taux assez bas, la lettre de refus de la banque ne sera pas prise en considération pour la clause suspensive.

 

[Aristide]

Des l'instant où l'acquéreur obtient son financement et l'accepte, aucun sujet

En revanche, s'il s'agit d'un refus de crédit, il y a eu des jugements de tribunaux qui ont déclaré la condition suspensive cependant réalisée au motif (non pertinent à mon avis) que si la demande de crédit avait été au taux maximum de 5% indiqué au compromis, la banque - ayant une meilleure marge - aurait peut-être accepté le dossier.

L'éventuel problème ne se pose effectivement qu'en cas de refus du crédit avec un compromis dont la clause suspensive n'est pas suffisamment explicitée.

 

[agra07]

Pas forcément, puisque de fait lorsque l'on va en banque chercher un crédit, ce n'est pas l'emprunteur qui indique le taux mais c'est le conseiller bancaire ou la banque qui fixe le taux sur lequel l'étude de faisabilité va être faite.

Bien sûr

Si l'étude de faisabilité ressort avec un avis négatif donc un refus de crédit, ce refus de crédit, sera sur la base du taux décidé par la banque.

Evidemment

Si l'acquéreur a suivi ton conseil d'indiquer dans le compromis ,un taux assez bas, la lettre de refus de la banque ne sera pas prise en considération pour la clause suspensive.

Un refus à un taux supérieur est un refus qui implique forcément un refus à un taux inférieur.
Un refus à un taux inférieur est improbable si le taux convenu est bas.

 

[moietmoi]

Un refus à un taux supérieur est un refus qui implique forcément un refus à un taux inférieur.
Un refus à un taux inférieur est improbable si le taux convenu est bas.

Absolument pas.
Tel dossier sera à 35,5% à 3,8% donc refusé et à 34,5% d'endettement à 3,48% donc accepté.

 

[agra07]

Absolument pas.
Tel dossier sera à 35,5% à 3,8% donc refusé et à 34,5% d'endettement à 3,48% donc accepté.

Je crois qu'on ne se comprend pas:
une banque notifie un refus à 3.5%.
Je ne vois pas comment elle pourrait notifier un accord à 3.4%.
Sauf à faire fi de l'aspect commercial en perdant un client potentiel.

 

[Aristide]

Bonjour,

Tel dossier sera à 35,5% à 3,8% donc refusé et à 34,5% d'endettement à 3,48% donc accepté.

Bien entendu c'est une possible éventualité.
Car rien n'oblige une banque à accepter un dossier sur la seule base d'un taux d'endettement inférieur à la limite fixée (dans le cas général) par cette réglementation.
Ainsi d'une part les banques s'attachent à la notion de "reste à vivre" qui peut les conduire à refuser d'intervenir avec un taux d'endettement beaucoup plus bas; même inférieur à 30%.
D'autre part de nombreux autres critères/paramètres sont pris en compte dans les analyses de dossier/scoring dossier/notation client.

C'est donc bien la notion des risques de non remboursement qui prime dans la décision des banques et laisser supposer - comme l'a fait la jurisprudence à plusieurs reprises - qu'un crédit refusé à 3% serait peut-être accepté à 3,50% du fait d'une meilleure marge financière est tout simplement absurde.

Je crois qu'on ne se comprend pas:
une banque notifie un refus à 3.5%.
Je ne vois pas comment elle pourrait notifier un accord à 3.4%.
Sauf à faire fi de l'aspect commercial en perdant un client potentiel.

Ben........si; éventuellement possible si l'analyse des risques ci-dessus expliquée le lui permet.

La banque aurait une marge financière moindre....mais elle en en aurait une ce qui - outre la conservation du client - est mieux que rien.

Cdt

 

[agra07]

Ben........si; éventuellement possible si l'analyse des risques ci-dessus expliquée le lui permet.

La banque aurait une marge financière moindre....mais elle en en aurait une ce qui - outre la conservation du client - est mieux que rien.

Cdt

Nous disons exactement la même chose: si après analyse, la banque peut proposer un prêt à 3.4% elle ne va pas opposer un refus à 3.5% (et réciproquement) sauf à vouloir perdre un client volontairement.

 

[Aristide]

une banque notifie un refus à 3.5%.
Je ne vois pas comment elle pourrait notifier un accord à 3.4%.

Nous disons exactement la même chose: si après analyse, la banque peut proposer un prêt à 3.4% elle ne va pas opposer un refus à 3.5% (et réciproquement) sauf à vouloir perdre un client volontairement.

Ce n'est pas ce que vous affirmiez.

Et elle accepte le prêt à 3,40% parce que, à ce niveau de charges, elle estime que la capacité de remboursement est suffisante.

Mais, inversement, elle pourrait très bien le refuser à 3,50% ca,r à ce niveau de charges, elle estime que la capacité de remboursement n'est pas suffisante.

 

[agra07]

Ce n'est pas ce que vous affirmiez.

Et elle accepte le prêt à 3,40% parce que, à ce niveau de charges, elle estime que la capacité de remboursement est suffisante.

Mais, inversement, elle pourrait très bien le refuser à 3,50% ca,r à ce niveau de charges, elle estime que la capacité de remboursement n'est pas suffisante.

Bon alors, cette banque aurait le choix entre refuser à 3.5% et accepter à 3.4%.
Et vous pensez qu'elle va opter pour le refus ?
Non à mon avis, du point de vue commercial, elle accepte à 3.4%.
Et c'est par déduction qu'il est permis de considérer qu'une banque qui refuse à 3.5% refuserait aussi à 3.4% (car si elle pouvait accepter à 3.4% elle ne renoncerait pas à perdre un client sans raison).
Si je me souviens bien il s'agit d'un raisonnement dit "par l'absurde".

 

[Kizzo]

Bon alors, cette banque aurait le choix entre refuser à 3.5% et accepter à 3.4%.
Et vous pensez qu'elle va opter pour le refus ?
Non à mon avis, du point de vue commercial, elle accepte à 3.4%.
Et c'est par déduction qu'il est permis de considérer qu'une banque qui refuse à 3.5% refuserait aussi à 3.4% (car si elle pouvait accepter à 3.4% elle ne renoncerait pas à perdre un client sans raison).
Si je me souviens bien il s'agit d'un raisonnement dit "par l'absurde".

J'apporte une petite nuance : la banque gagne t elle de l'argent ?
A 3,40 le prêt respecte les ratios risques mais la banque perd de l'argent, mettons -0,10
À 3,50 elle ne perdrait pas d'argent mais ratio risque hors des clous
Il n'est pas évident que le 3,40 serait accepté quand bien même les feux sont verts côté risque. Il faut aussi gagner sa vie, et c'est loin d'être simple sur des prêts surtout en ce moment

 

[agra07]

J'apporte une petite nuance : la banque gagne t elle de l'argent ?
A 3,40 le prêt respecte les ratios risques mais la banque perd de l'argent, mettons -0,10
À 3,50 elle ne perdrait pas d'argent mais ratio risque hors des clous
Il n'est pas évident que le 3,40 serait accepté quand bien même les feux sont verts côté risque. Il faut aussi gagner sa vie, et c'est loin d'être simple sur des prêts surtout en ce moment

"Il faut bien gagner sa vie" comme vous dites et c'est précisément pour cette raison qu'il est permis de penser que le refus d'une banque à 3.5% vaut refus â 3.4%.

 

[Aristide]

Bon alors, cette banque aurait le choix entre refuser à 3.5% et accepter à 3.4%.
Et vous pensez qu'elle va opter pour le refus ?
Non à mon avis, du point de vue commercial, elle accepte à 3.4%.

Ainsi que déjà expliqué antérieurement ce n'est pas le fait d'avoir une meilleure marge financière qui va orienter une banque vers une acceptation si la condition de base, à savoir, l'analyse des risques de non remboursement, n'est pas satisfaisante; quoiqu'en pensent certains juges "hors sol".

Mais si, à 3,40% (au lieu de 3,50%), du fait de charges moindres, le dossier devient acceptable, bien entendu que le dossier sera accepté puisque une marge réduite vaut mieux que pas de marge du tout.

Et c'est par déduction qu'il est permis de considérer qu'une banque qui refuse à 3.5% refuserait aussi à 3.4% (car si elle pouvait accepter à 3.4% elle ne renoncerait pas à perdre un client sans raison).
Si je me souviens bien il s'agit d'un raisonnement dit "par l'absurde".

Absolument pas.
Si à 3,50% les risques sont jugés trop élevés mais que à 3,40% ils ne le sont pas il y aurait un refus à 3,50% mais une possible acceptation à 3,40%.

Si je me souviens bien il s'agit d'un raisonnement dit "par l'absurde".

Je ne vous le fait pas dire.

Mettons nous en situation :

A un moment donné nous avons :

1) => Des conditions de marché indépendantes de la banque

2) => Une banque qui fixe :
+ Sa stratégie
+ Sa politique "risques" avec plusieurs degrés de délégations et - après - sa politique "commerciale"
+ Ses grilles tarifaires "cadrées" avec celle des délégations

3) => Un client/emprunteur
+ Avec sa situation "économico-financière" propre.

A un moment donné ledit client sollicite sa banque qui procède à une "approche" de son dossier.

Deux cas de figures se distinguent :

1) - Les simulations, quel que soit le taux, montrent que le dossier n'est pas acceptable.
Dès lors la démarche s'arrête immédiatement: il n'y aura pas de dossier d'instruit ni, donc analysé.

C'est un refus de prise en charge qui ne donnera lieu à aucune lettre de refus.

2) - Le dossier semble plausible; un dossier peut être saisi et instruit :

=> Deux cas de figure :

2-1) - Du fait des trois situations ci-dessus le conseiller n'a pas la possibilité de proposer un taux en-deçà de 3,50%.

Hélas pour le client les charges qui en découlent ne permettent pas une acceptation.
Le dossier devra donc être soumis à une instance supérieure......qui aboutira soit à une acceptation soit à un refus.

Dans la première hypothèse le client/emprunteur recevra une offre de prêt en bonne et due forme.

Dans le second cas il recevra une lettre de refus sans motivation (sauf si prêt épargne-logement).

2-2) - Du fait des trois situations ci-dessus le conseiller peux proposer un taux en-deçà de 3,50%.

Si l'analyse "risques" du dossier aboutit à une appréciation positive il sera accepté (à 3,40% par exemple) et une offre de prêt en bonne et due forme suivra.

Mais si, hélas pour le client, les charges qui en découlent ne permettent toujours pas une acceptation, le dossier devra donc toujours soumis à une instance supérieure......qui aboutira soit à une acceptation soit à un refus.

Dans la première hypothèse le client/emprunteur recevra une offre de prêt en bonne et due forme.

Dans le second cas il recevra une lettre de refus sans motivation (sauf si prêt épargne-logement)

=> A un moment donné, suivant la situation englobant "Marché + Banque + Client + Dossier" le crédit peut donc aussi bien faire l'objet d'un refus que d'une acceptation quel que soit le taux.

Si l'analyse "risques a conduit a eu un refus à 3,40% à fortiori il y aura un refus à 3,50%...puisque risques encore plus importants.
=> Ce n'est pas une meilleure marge financière sur les intérêts qui va compenser un risque sur le total "capital + intérêts" + charges "recouvrement + contentieux + action en justice....".

Mais l'inverse n'est pas vrai.
Si un refus a été donné à 3,50% mais qu'avec un taux réduit à 3,40% l'analyse change l'appréciation des risques une acceptation pourrait alors très bien être donnée.
=> Risques jugés acceptables avec marge financière réduite....mais avec marge financière cependant.

A toutes fins utiles.

 

[agra07]

Mais l'inverse n'est pas vrai.
Si un refus a été donné à 3,50% mais qu'avec un taux réduit à 3,40% l'analyse change l'appréciation des risques une acceptation pourrait alors très bien être donnée.
=> Risques jugés acceptables avec marge financière réduite....mais avec marge financière cependant.

A toutes fins utiles.

Restons simples.
Peu importent les modalités de prise de décision de la banque.
In fine, il y a pour le client potentiel acceptation ou refus.
Si l'analyse fine du dossier aboutit à une acceptation à un taux de 3,4%
pour quelle raison la banque notifierait elle un refus à 3,5% (perdant ainsi le client) ?
Merci d'une réponse courte et claire si possible.

 

[Aristide]

Si l'analyse fine du dossier aboutit à une acceptation à un taux de 3,4%
pour quelle raison la banque notifierait elle un refus à 3,5% (perdant ainsi le client) ?

Me serais-je mal exprimé ???

=> Parce que à 3,50% les charges de remboursement sont forcément plus élevées et qu'à 3,40% et que "l'analyse fine du dossier à ce taux conduit à un refus"

=> Parce que, ainsi que déjà dit:
"=> Ce n'est pas une meilleure marge financière sur les intérêts qui va compenser un risque sur le total "capital + intérêts" + charges "recouvrement + contentieux + action en justice....".

 

[Buffeto]

Me serais-je mal exprimé ???

non non j'avais bien compris .....

 

[Aristide]

Je n'en doute pas.
Mais pas tous apparemment ?

 

[agra07]

Me serais-je mal exprimé ???

=> Parce que à 3,50% les charges de remboursement sont forcément plus élevées et qu'à 3,40% et que "l'analyse fine du dossier à ce taux conduit à un refus"

Excusez moi d'insister mais si je traduis votre réponse :
Refus à 3.5% parce que les charges sont plus importantes : OK
On avait tous compris.
Acceptation possible à 3.4% (mon hypothèse, charges moins importantes, étude du risque,...etc)
Mais alors: pourquoi la banque opposerait elle un refus à 3.5% tout en sachant qu'elle pourrait accepter à 3.4%?
Ou encore pourquoi dans ce cas précis elle ne proposerait pas 3.4% en récupérant un client?
Quelque chose m'échappe.

 

[Kizzo]

Excusez moi d'insister mais si je traduit votre réponse :
Refus à 3.5% parce que les charges sont plus importantes : OK
On avait tous compris.
Acceptation possible à 3.4% (mon hypothèse, charges moins importantes, étude du risque,...etc)
Mais alors: pourquoi la banque opposerait elle un refus à 3.5% tout en sachant qu'elle pourrait accepter à 3.4%?
Quelque chose m'échappe.

Admettons : taux à 3,4% je suis à 34,9% d'endettement ça passe au regard des critères de la banque limite 35%
Taux à 3,5% je suis à 35,2% là ça ne respecte plus les limites de la banque donc refus.
Exemple au doigt mouillé évidemment