Apport argent en plus pour achat d’un bien avec des fonds démembrés

[ILIM]

Bonjour
Nous avons hérité un petit appartement en usufruit / nue-propriété . Nous souhaitons le vendre , ajouter des fonds en plus et acheter un bien plus grand , tout en conservant l’avantage de démembrement. Pensez - vous qu’il est possible de le faire ? L’usufruitier peut - il ajouter seul des fonds propres ?

 

[moietmoi]

Nous avons hérité un petit appartement en usufruit / nue-propriété .

Bonjour,
Ceci ne me paraît pas assez détaillé.
Qui a hérité de quoi? Nous?
La propriété est composée de l'usufruit et de la nue-propriété.

 

[ILIM]

Ma mère est une usufruitière d’un studio et elle a de l’argent , je suis un nu - propriétaire de ce studio . Nous voulons le vendre pour acheter un plus grand pour le loyer. C’est un héritage pour nous deux

 

[CHARDON]

Bonjour
Si le bien est démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire, il peut tout à fait être vendu avec l'accord des deux. L'usufruitier percevra son pourcentage (fonction de son âge : de 71 à 80 ans , 30% .....); le nu-propriétaire le reste : celui-ci devra probablement payer une taxe sur la plus-value, puisque le montant de sa part résultant de la vente sera probablement supérieur à sa valorisation dans la précédente mutation (lors de la succession ).
Rien n'empêche les 2 de faire un achat en démembrement : le prix d'achat sera alors réparti en utilisant le même pourcentage.

 

[moietmoi]

Merci de ces précisions .
En effet lorsqu'un bien est démembré il y a trois solutions lorsque le bien est vendu avec l'accord bien sûr des deux parties.
La répartition du fruit de la vente au prorata du démembrement.
La conservation sur un compte courant de l'argent démembré.
La réutilisation pour un autre achat avec apport de l'un.
Le bien sera à ce moment-là démembré dans les proportions à calculer pour conserver l'ancienne répartition

 

[CHARDON]

Attention, vous écrivez "Ma mère est une usufruitière d’un studio et elle a de l’argent", son argent doit servir à l'achat de son "futur usufruit" : si elle contribue à l'achat de votre "nue-propriété" c'est une donation qui sera tracée et éventuellement rapportée lors d'une future succession.

 

[ILIM]

Donc nous pouvons acheter un autre appartement plus grand avec l’argent issu de la vente du studio démembré plus un peu d’argent propre de ma mère ? Si on garde ce grand appartement jusqu’à ce que ma mère parte , comment vais - je le récupérer ? Une partie ni propriété directement et puis le reste rentre dans sa succession ?

Et si je fais un emprunt pour ajouter la même somme d’argent que ma mère ( en plus de l’argent de la vente du studio démembré , cet appartement serait il considère 100 % démembré ? Et donc je ne paie rien pour la succession

 

[moietmoi]

Attention, vous écrivez "Ma mère est une usufruitière d’un studio et elle a de l’argent", son argent doit servir à l'achat de son "futur usufruit" : si elle contribue à l'achat de votre "nue-propriété" c'est une donation qui sera tracée et éventuellement rapportée lors d'une future succession.

On pourrait voir autrement, ce qui se fait classiquement.
L'argent achète de la pleine propriété du nouveau bien
Exemple le bien initial vaut en pleine propriété 100ke.
En exemple toujours avec une répartition 70 30
La valeur de l'usufruit est donc 30 000 € et la valeur de la nue propriété est de 70 000 €.
Le bien est vendu dans ces conditions.
Le futur bien vaut 200000 €.
L'usufruitière initiale apporte 30000 € venant de l'usufruit et 100000 € de ces deniers propres.
Le nu-propriétaire initial amène 70 000 € venant de la nue-pro.
Le bien sera détenu dans les proportions de 100000 € en pleine propriété de l'initiale usufruitière, à 30000 € en usufruit et à 70 000 € en nue-propriété

 

[moietmoi]

Si on garde ce grand appartement jusqu’à ce que ma mère parte , comment vais - je le récupérer ? Une partie ni propriété directement et puis le reste rentre dans sa succession ?

Dans mon exemple précédent, proportion des 100000 € iraient dans la succession, et tu serais plein propriétaire du reste sans droit à payer.
La proportion du bien, tel que plus haut,sont de 50 % en pleine propriété à ta mère les 50 autres pourcents sont répartis 70/30

 

[ILIM]

C’est bien clair. Merci infiniment.

Si je fais un emprunt pour compléter à la hauteur du pourcentage de une propriété ( ce sera plutôt 60-40) le bien pourrait-il considéré 100% démembré ?

Ou nos apports seront -ils toujours considérés en pleine propriété , même si on respecte la réparation de % ?

 

[Kizzo]

Il est aussi possible de procéder à un achat en démembrement sur un barème économique, ce qui peut être intéressant selon les cas pour l'usufruitier ou le nu-propriétaire. Le notaire doit pouvoir projeter cela.
Ça peut parfois éviter un prêt pour l'une des parties.
Et ça se finance aussi par emprunt au besoin

 

[ILIM]

Merci beaucoup pour cette précision.

 

[Aurélien42]

Bonjour ILIM,


Votre projet est tout à fait réalisable, mais il demande une vraie précision dans la répartition des apports et dans la rédaction de l’acte. Dès qu’on sort du schéma classique (vente puis rachat démembré avec apports croisés), mieux vaut être bien accompagné pour éviter les mauvaises surprises fiscales ou successorales.


Quand il y a des questions de démembrement, de remploi de fonds ou d’équilibre entre usufruitier et nu-propriétaire, je conseille souvent de passer par un notaire vraiment calé sur la gestion patrimoniale.XXXXXXX

Ils peuvent modéliser les différentes options et sécuriser l’opération juridiquement et fiscalement. Et vu que vous envisagez d’acheter à deux avec des apports différenciés, c’est essentiel pour bien cadrer les choses dès le départ.


Bonne continuation à vous dans ce beau projet !