Aide choix offre de prêt

[Rasbenjah]

Bonjour à tous,
Je me permets de solliciter votre expertise concernant un prêt pour un investissement locatif qui servira à loger mes beaux parents.
Voici notre situation, nous sommes propriétaires de notre RP avec un crédit immobilier chez boursorama aux conditions suivantes :
Taux sur 11 ans 0.95%, mensualités assurances comprises 1460 €/mois. La fin du prêt est le 01/12/2018.
Nous n'avons pas d'autres prêts.
Nos revenus pour l'année 2019 s'élèvent à 82240 €
Nous avons 1 enfant à charge.

Le bien concerné par l'investissement locatif est une maison ancienne achetée au prix de 184 000 € dont 9000€ de frais d'agence.
Le loyer s'élèvera à 800€/mois
Les frais de notaires sont d'environ 15000 €
Notre apport est de 15 000 €.


Nous avons contacté un courtier qui nous dit à l'oral qu'il peut obtenir un taux de 0,9% sur 20 ans, le problème c'est qu'après plusieurs appels je n'ai pas de retour depuis environ un mois.
En parallèle et pour assurer la vente, j'ai contacté les banques en ligne j'ai obtenu deux retours :

Bforbank me propose 1.19% sur 20 ans avec un taea à 0.09%, la mensualité est de 861. 89 + 2*19.93 =901,75 euros.
Le TAEG est de 1.43%

Boursorama me propose sur 25 ans un taux à 1.44% avec un taea à 0.25%, la mensualité est de 773.65 + 2*21.47 = 816.59 euros
Le TAEG est de 1.66 %

Je ne sais pas quoi faire, est-ce que le courtier va pouvoir faire mieux ?
Sachant que l'offre de boursorama est valable jusqu'à demain.

Désolé pour le pavé et merci d'avance pour vos réponses.

Cordialement
RasB

 

[Triaslau]

Bonjour à tous,
Je me permets de solliciter votre expertise concernant un prêt pour un investissement locatif qui servira à loger mes beaux parents.
Voici notre situation, nous sommes propriétaires de notre RP avec un crédit immobilier chez boursorama aux conditions suivantes :
Taux sur 11 ans 0.95%, mensualités assurances comprises 1460 €/mois. La fin du prêt est le 01/12/2018.
Nous n'avons pas d'autres prêts.
Nos revenus pour l'année 2019 s'élèvent à 82240 €
Nous avons 1 enfant à charge.

Le bien concerné par l'investissement locatif est une maison ancienne achetée au prix de 184 000 € dont 9000€ de frais d'agence.
Le loyer s'élèvera à 800€/mois
Les frais de notaires sont d'environ 15000 €
Notre apport est de 15 000 €.


Nous avons contacté un courtier qui nous dit à l'oral qu'il peut obtenir un taux de 0,9% sur 20 ans, le problème c'est qu'après plusieurs appels je n'ai pas de retour depuis environ un mois.
En parallèle et pour assurer la vente, j'ai contacté les banques en ligne j'ai obtenu deux retours :

Bforbank me propose 1.19% sur 20 ans avec un taea à 0.09%, la mensualité est de 861. 89 + 2*19.93 =901,75 euros.
Le TAEG est de 1.43%

Boursorama me propose sur 25 ans un taux à 1.44% avec un taea à 0.25%, la mensualité est de 773.65 + 2*21.47 = 816.59 euros
Le TAEG est de 1.66 %

Je ne sais pas quoi faire, est-ce que le courtier va pouvoir faire mieux ?
Sachant que l'offre de boursorama est valable jusqu'à demain.

Désolé pour le pavé et merci d'avance pour vos réponses.

Cordialement
RasB

Bonjour,

Difficile de vous répondre avec certitude. Sur ce forum on voit tellement de courtier "qui était sûr de...." et qui au final n'ont rien trouvé.... Evidemment on voit surtout les gens qui ont des soucis donc c'est surement un peu trompeur.

Les deux offres des banques en ligne sont excellentes, même si le courtier trouve quelques bps en dessous, çà vous ferait une "économie" ridicule sur 20 ans, surtout que le "taux" financier ne veut absolument rien dire et peut être aisément manipulé pour facialement apparaître plus faible alors que le coût est supérieur ... et vous ne battrez pas un TAEA de 0.09% sauf si vous avez un certificat d'immortalité ....

A votre place je considère que le courtier a eu sa chance, il a pas su faire le job d'ici là, d'autres m'ont répondu avec des offres concrètes, qui ne me laisse pas un mois sans réponse, et qui ne "manipulent" pas leur taux, donc je choisi parmi ceux là. Mais c'est à vous de voir

 

[Rasbenjah]

Merci beaucoup pour votre réponse rapide.
J'ai oublié de préciser que nous avons choisi une assurance à 100% sur nos deux têtes.
Je viens d'avoir le courtier au téléphone qui me dit qu'il attend toujours un retour.
Il me demande de lui transférer l'offre que j'ai eu pour la transmettre à la banque pour les faire bouger, qu'en pensez vous ?

 

[Triaslau]

Après rien ne vous empêche de poursuivre avec tous. Vous dites que l'offre de boursorama se termine aujourd’hui vous parlez sans doute de l'accord de principe. Vous pouvez valider et après ne pas signer l'offre de prêt si votre courtier a trouvé mieux entre temps.

Moi votre courtier je le sens pas; encore moins s'il prêtant avoir besoin des offres de la concurrence pour faire bouger le truc...

votre crédit à 1.19% va coûter 22 KEUR sur 20 ans. Si il vous trouve un crédit à 1,09% vous allez économiser 2000 euros sur 20 ans, auquel on retranche sa commission, j'imagine 1000 euros au moins, soit 50 euros par an d'économie .... et çà c'est dans le cas où il trouve quelque chose, ne vous propose pas un taux "lissé", ou la future banque n'a pas des coûts cachés, une assurance prohibitive...

Beaucoup de spéculations et d'incertitudes pour pas grand chose ....

 

[Rasbenjah]

Je rejoins votre analyse concernant le courtier.
J'ai jusqu'au 25 juillet pour signer l'offre de prêt de boursorama, cela fait presque un mois que je l'ai reçu.
Je pense que je vais partir sur l'offre de bforbank et si les mensualités sont trop élevées je demanderai à baisser les mensualités au bout du 13ème mois.
Merci encore pour votre réponse

 

[baboune]

Ce qui est curieux c'est que sur le site Bforbank il est demandé un apport personnel de 10 % de la valeur du bien frais de notaire inclus.
donc pour une opération à 199.000 € frais de notaire inclus l'apport doit être de 20.000 €
par contre le taux nominal du prêt ressort à 1.02 %

après le 0.90 % sur 20 ans est facile a obtenir puisque c'est le taux du crédit agricole en agence pour un revenu comme le votre.

Cdt

 

[bertrand75]

.

 

[bertrand75]

Attention Boursorama et Bforbank donne des accords de principe automatiquement donc rien ne dit qu'ils seront validé

 

[Rasbenjah]

Merci baboune pour cette information concernant le crédit agricole.
Bertrand75 c'est bien des offres de prêt que j'ai obtenu très rapidement côté boursorama et difficilement côté bforbank

 

[Rasbenjah]

J'ai suivi les conseils de baboune et je suis donc passé dans une agence Crédit agricole.
Malheureusement, lorsqu'ils ont tapé mon nom dans leur pc, il m'ont indiqué qu'une demande a déjà été effectué de la part d'un courtier.
Je suis en train de me dire que je n'aurai pas du passer par ce courtier et qui si je le court circuite il va vouloir sa part du gâteau.
Que feriez-vous à ma place ?

 

[Rasbenjah]

Ce qui est curieux c'est que sur le site Bforbank il est demandé un apport personnel de 10 % de la valeur du bien frais de notaire inclus.
donc pour une opération à 199.000 € frais de notaire inclus l'apport doit être de 20.000 €
par contre le taux nominal du prêt ressort à 1.02 %

après le 0.90 % sur 20 ans est facile a obtenir puisque c'est le taux du crédit agricole en agence pour un revenu comme le votre.

Cdt

Je viens d'avoir un retour du courtier qui a déposé un dossier au crédit agricole et il s'est vu refuser mon dossier.
Leur explication est que puisque ma RP est dans une banque en ligne ça ne leur plaît pas. Ils ont essayé de racheter mon prêt mais ils n'ont pas réussi à trouver un montage satisfaisant.

 

[moietmoi]

Leur explication est que puisque ma RP est dans une banque en ligne ça ne leur plaît pas. Ils ont essayé de racheter mon prêt mais ils n'ont pas réussi à trouver un montage satisfaisant.

Pour une fois une explication d'une banque... c'est rare dans les cas de refus. ils ont fait le job.

 

[Rasbenjah]

Pour une fois une explication d'une banque... c'est rare dans les cas de refus. ils ont fait le job.

Oui c'est vrai qu'il est rare que les banques motivent leurs décisions.
D'après le courtier, mon dossier a été refusé dans pas mal de banques à cause de nos comptes et crédit immo dans une banque en ligne. J'ai un peu de mal à accepter cet argument quand on sait que derrière ces banques en ligne on retrouve ces mêmes banques physiques.

 

[baboune]

cela fait de nombreuses années que j'assiste à ce phénomène vis a vis des clients fortement engagés dans des banques en ligne.
Il faut reconnaître aussi qu'un bon nombre de ces clients ne veulent plus payer pour leur carte bleue ou des services bancaires.
il faut savoir que statistiquement ces clients ne réalisent que rarement les contreparties demandées par les banques tel que la domiciliation des salaires, le transfert de l'épargne etc, ou du moins s'ils le font pour avoir le crédit, la plupart enlèvent tout dans l'année qui suit et la banque reste avec un prêt "sec" et un virement mensuel pour régler la mensualité
bref, rentabilité zéro pour la banque.
même approche sur des clients multi banques par exemple avec un prêt immobilier dans 3 ou 4 banques qui ont chacun financé un investissement locatif et où seul le loyer est domicilier pour couvrir la mensualité.

Je dois vous avouer que j'en entend de belle quand ces clients me consultent pour un nouveau projet.
j'ai depuis un bon moment pris le parti de ne pas m'engager sur un dossier avec ce genre de clientèle.
tout simplement par le fait que ces clients dégraderait ma notation auprès de mes banques partenaires et que de ce fait la négociation des taux par exemple serait plus difficile.
Car pour ceux qui l'ignore, les banques ont des statistiques très détaillées sur leurs apporteurs (courtiers) et qu'une notation dégradée peut facilement entraîner une dénonciation de la convention bancaire.

 

[Rasbenjah]

cela fait de nombreuses années que j'assiste à ce phénomène vis a vis des clients fortement engagés dans des banques en ligne.
Il faut reconnaître aussi qu'un bon nombre de ces clients ne veulent plus payer pour leur carte bleue ou des services bancaires.
il faut savoir que statistiquement ces clients ne réalisent que rarement les contreparties demandées par les banques tel que la domiciliation des salaires, le transfert de l'épargne etc, ou du moins s'ils le font pour avoir le crédit, la plupart enlèvent tout dans l'année qui suit et la banque reste avec un prêt "sec" et un virement mensuel pour régler la mensualité
bref, rentabilité zéro pour la banque.
même approche sur des clients multi banques par exemple avec un prêt immobilier dans 3 ou 4 banques qui ont chacun financé un investissement locatif et où seul le loyer est domicilier pour couvrir la mensualité.

Je dois vous avouer que j'en entend de belle quand ces clients me consultent pour un nouveau projet.
j'ai depuis un bon moment pris le parti de ne pas m'engager sur un dossier avec ce genre de clientèle.
tout simplement par le fait que ces clients dégraderait ma notation auprès de mes banques partenaires et que de ce fait la négociation des taux par exemple serait plus difficile.
Car pour ceux qui l'ignore, les banques ont des statistiques très détaillées sur leurs apporteurs (courtiers) et qu'une notation dégradée peut facilement entraîner une dénonciation de la convention bancaire.

Je me reconnais dans vos propos, à savoir mes revenus arrivent dans une banque physique (SG) j'ai enlevé ma cb qui était payante, j'utilise la cb boursorama pour mes dépenses quotidiennes et madame possède un compte au LCL avec une cb basique.
Je me rends compte qu'au final cette situation est préjudiciable car sur le papier on a un bon dossier mais à vouloir faire des petites économies par exemple avoir un compte sec où je passe du temps à faire des virements à droite à gauche.
Nous accepterions d'avoir un unique établissement bancaire, domicilier nos revenus, prendre leur cb, leur assurance immo.
Je comprends pourquoi le courtier met du temps à nous faire un retour.
En tout cas merci pour vos réponses, il va falloir qu'on modifie notre gestion bancaire.