Acheteurs qui demandent une location avant achat : quels risques ?

[moietmoi]

La raison : ils viennent d'acheter un commerce et veulent attendre 6 mois pour avoir des bilans à présenter à la banque pour leur prêt immo

Une banque demande 2ou 3 ans de bilan.
Pas 6 mois.
Quel est le commerce ? Quel CA.?
I y a une différence entre un vendeur d'armes qui fait quelques milliards et les commerces classiques en nom propre qui ne nourrissent personne en passant par la franchise rentable ou non.

A mon avis, il faut passer à autre chose.

 

[svprets]

Bonjour,

Pour être précis il faut distinguer les achats immobiliers effectués dans le "secteur neuf" de ceux réalisées dans le "secteur ancien".

=> Dans le neuf :
+ Ce sont des opérations régies à la fois par les articles 1601 et suivants du code civil et L.261 et suivants du code de la construction et de l'habitation qui traitent de "la vente d'immeuble à construire".

+ Les contrats concernés sont les "Ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) et les "Ventes à terme (VAT).

Avec une VAT dans le neuf le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement et l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. (***)
Contrairement à la VEFA le code de la construction ne prévoit pas de calendrier d'appel de fonds en fonction de l'achèvement des travaux.
(***) Mais, cependant, si les parties en conviennent, les versements sont déposés sur un compte ouvert dans une banque ou un établissement financier et ne peuvent être utilisés par le vendeur avant la livraison.

Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. "

=> Dans l'ancien :
L'expression "Vente à Terme" est simplement l'abréviation courante de "Vente avec paiement à terme".
En réalité, il n'y a pas de différence juridique; toutes deux désignent la même opération immobilière où le paiement s'effectue de manière échelonnée dans le temps.

C'est une modalité de vente immobilière proche du viager, où l'acheteur verse un capital initial, puis des mensualités sur une durée fixe et limitée (sans dépendre de l'espérance de vie du vendeur).

A toutes fins utiles.

Cdt

Merci Aristide pour ce point juridique !

 

[MDacier]

Sujet : Acheteurs qui demandent une location avant achat : quels risques ?
...
Au niveau fiscal, comme c'est ma résidence principale, je ne paie normalement rien sur la plus-value. Mais s'ils l'habitent sans acte de vente définitif, ma maison devient une résidence locative ou secondaire. D'après mes calculs, je me retrouverais avec 8 000 à 10 000 € d'impôts sur la plus-value. Donc les loyers ne serviraient qu'à payer l'impôt... Sans garantie d'achat à la fin !

Ca me semble même faible 8 000 à 10 000 € d'impots sur PV ...
Ca n'en vaut pas la peine, attendez de trouver un acheteur plus fiable, car le montage proposé par celui qui s'intéresse a votre bien est tout sauf sérieux !

Qu'en dit votre notaire ?

 

[Kizzo]

l'article 1601-2, cité à l'envi par bon nombre des commentateurs du net, ne concerne dans les faits que l'engagement de livraison d'un immeuble d'un côté, l'engagement de son paiement de l'autre....Rien d'autre !

Pas tout à fait, le texte précise un engagement de livraison A L'ACHEVEMENT DU BIEN. L'achèvement a sa propre définition juridique. Ça ne peut donc pas concernera vente d'un bien ancien déjà achevé.
Je maintiens mon analyse, confirmée par le développement d'Aristide (à quelques détails près) : ce qui est présenté comme une vente à terme n'en est pas une. Il s'agit d'une vente et les modalités de jouissance, de transfert de propriété, de paiement du prix sont spécifiées à l'acte.
Par principe on fait ce qu'on veut dans la limite de l'ordre public.
Accepter un paiement différé/fractionné et surtout en-dehors de la comptabilité du notaire c'est donner les clés et faire confiance (si le notaire n'est pas cinglé jamais il n'acceptera d'être responsable des quittancements, de l'origine légale de tous les fonds à venir etc.). C'est accepter d'être sans son bien et sans argent si l'acquéreur ne paie pas. C'est accepter des risques de recours longs et incertains. C'est accepter tous les problèmes liés au paiement (retard etc), liés au risque de blanchiment d'argent, blanchiment de fraude fiscale etc, quid des garanties à prendre, de leur mise en œuvre...

Je trouve - personnellement - irresponsable que des juristes et conseils présentent cette solution comme une vraie possibilité sans aucune mise en garde. Juridiquement ils ont raison, le montage peut exister. Matériellement, il y aura des clauses que le notaire devra faire figurer qui feront passer l'envie d'y toucher. Et le notaire, s'il n'est pas kamikaze, devra en plus faire signer une reconnaissance de conseil donné de plusieurs pages expliquant à quel point le vendeur s'engage dans une opération risquée pour lui au regard de ses connaissances juridiques et de son patrimoine. Il relatera les éventuelles jurisprudences des ventes qui ont mal tourné etc.

Mais oui, on peut jouer au banquier pour l'acquéreur.

Sur la file Crowdfunding on a vu de belles histoires de gens qui ont essayé d'être banquiers, ça a bien fini

 

[MDacier]

C'est en effet suicidaire d'accepter un tel montage. Pour un gain hypothétique dérisoire.
Perso le simple fait que des acheteurs proposent de telles modalités me ferait décliner poliment leur proposition!

 

[svprets]

Pas tout à fait, le texte précise un engagement de livraison A L'ACHEVEMENT DU BIEN. L'achèvement a sa propre définition juridique. Ça ne peut donc pas concernera vente d'un bien ancien déjà achevé.
Je maintiens mon analyse, confirmée par le développement d'Aristide (à quelques détails près) : ce qui est présenté comme une vente à terme n'en est pas une. Il s'agit d'une vente et les modalités de jouissance, de transfert de propriété, de paiement du prix sont spécifiées à l'acte.
Par principe on fait ce qu'on veut dans la limite de l'ordre public.
Accepter un paiement différé/fractionné et surtout en-dehors de la comptabilité du notaire c'est donner les clés et faire confiance (si le notaire n'est pas cinglé jamais il n'acceptera d'être responsable des quittancements, de l'origine légale de tous les fonds à venir etc.). C'est accepter d'être sans son bien et sans argent si l'acquéreur ne paie pas. C'est accepter des risques de recours longs et incertains. C'est accepter tous les problèmes liés au paiement (retard etc), liés au risque de blanchiment d'argent, blanchiment de fraude fiscale etc, quid des garanties à prendre, de leur mise en œuvre...

Je trouve - personnellement - irresponsable que des juristes et conseils présentent cette solution comme une vraie possibilité sans aucune mise en garde. Juridiquement ils ont raison, le montage peut exister. Matériellement, il y aura des clauses que le notaire devra faire figurer qui feront passer l'envie d'y toucher. Et le notaire, s'il n'est pas kamikaze, devra en plus faire signer une reconnaissance de conseil donné de plusieurs pages expliquant à quel point le vendeur s'engage dans une opération risquée pour lui au regard de ses connaissances juridiques et de son patrimoine. Il relatera les éventuelles jurisprudences des ventes qui ont mal tourné etc.

Mais oui, on peut jouer au banquier pour l'acquéreur.

Sur la file Crowdfunding on a vu de belles histoires de gens qui ont essayé d'être banquiers, ça a bien fini 😁

Où il est à nouveau fait évocation de la vente à terme, de l'article 1601-2 du code civil
[lien réservé abonné]

 

[MDacier]

Evidemment que certains avocats spécialisés dans l'immo auront tendance a proposer ce genre de "solutions".
Ils n'ont rien a perdre contrairement au vendeur qui peut aller devant de gros ennuis s'il y a anguille sous roche.

Quand on a le moindre doute, l'ideal est de demander conseil a son notaire!

 

[Kizzo]

Où il est à nouveau fait évocation de la vente à terme, de l'article 1601-2 du code civil
[lien réservé abonné]

L'avocat qui préconise dans un blog les termes du contrat qui sera rédigé par et sous la responsabilité d'un autre... j'aime. Ça en dit long...
Et cela souligne encore une fois la méconnaissance de ces personnes de ce qu'est la vente à terme stipulée à l'article 1601-2 du code civil. Et pour le coup il est quand même pas très compliqué à comprendre pour un juriste...
Merci pour le partage des liens, ça constitue une bonne base des cabinets que je ne consulterai jamais, pour ce sujet ou pour un autre.

 

[svprets]

Evidemment que des avocats spécialisés dans l'immo auront tendance a proposer ce genre de "solutions".
Ils n'ont rien a perdre contrairement au vendeur qui peut aller devant de gros ennuis s'il y a anguille sous roche.

Quand on a le moindre doute, l'ideal est de demander conseil a son notaire!

L'avocat qui préconise dans un blog les termes du contrat qui sera rédigé par et sous la responsabilité d'un autre... j'aime. Ça en dit long...
Et cela souligne encore une fois la méconnaissance de ces personnes de ce qu'est la vente à terme stipulée à l'article 1601-2 du code civil. Et pour le coup il est quand même pas très compliqué à comprendre pour un juriste...
Merci pour le partage des liens, ça constitue une bonne base des cabinets que je ne consulterai jamais, pour ce sujet ou pour un autre.

Je replace l'église au milieu du village : à aucun moment me suis présenté comme le promoteur de la vente à terme...Ai juste précisé que les acquéreurs confondaient, a priori, location accession et vente à terme...Pour ce qui concerne les différents liens de site de juristes, avocats et notaires que j'ai mis en avant, je n'y voyais, ici, i d'autre objectif que de prendre un peu de hauteur en imaginant, naïvement !, que ces professionnels du droit, en certains cas, préconisent, à bon escient ?, ce type de solution....M'est avis que le ton péremptoire a plus de succès sur ce forum...Allez ! Un petit dernier pour la route : [lien réservé abonné]

 

[Kizzo]

Je replace l'église au milieu du village : à aucun moment me suis présenté comme le promoteur de la vente à terme...Ai juste précisé que les acquéreurs confondaient, a priori, location accession et vente à terme...Pour ce qui concerne les différents liens de site de juristes, avocats et notaires que j'ai mis en avant, je n'y voyais, ici, i d'autre objectif que de prendre un peu de hauteur en imaginant, naïvement !, que ces professionnels du droit, en certains cas, préconisent, à bon escient ?, ce type de solution....M'est avis que le ton péremptoire a plus de succès sur ce forum...Allez ! Un petit dernier pour la route : [lien réservé abonné]

Si l'objectif du partage de ces liens est uniquement de montrer l'interprétation faite des textes par des juristes, je ne reproche pas le partage de ces liens mais l'information erronée qui y circule.
Dans l'absolu, vous n'êtes pas responsable de leur ligne éditoriale

 

[atz]

Afficher la pièce jointe Le Seigneur des anneaux [(__)] Fuyez, pauvres fous !.mp4

 

[C6BIEN]

mon traducteur IA comprend = "on achètera dans 6 mois si tout va bien, en attendant, on pourra squatter une maison d'un gars qui arrive pas à la vendre en lui faisant croire qu'on l'achètera au prix demandé"
Donc soit vos acheteurs sont au mieux des rêveurs, soit au pire des escrocs.
Pour vendre rapidement si c'est votre besoin, il suffit d'ajuster le prix à la baisse

 

[MDacier]

Exact.
L IA repond très justement :

S'ils sont réellement solvables, ils peuvent signer un compromis avec une réitération dans 6 mois, éventuellement avec un dépôt de garantie conséquent, mais sans prendre possession de la maison avant l'acte authentique.

Comme le dit justement C6BIEN, le meilleur conseil a vous donner est d'abaisser légèrement le prix pour trouver des acheteurs honnêtes

 

[chtitibo]

Pour poser le décor : ma maison est en vente à 400 000 €. Vu le prix et le secteur, le marché est un peu calme, et après plusieurs mois, j'ai dernièrement un acheteur sérieux sur les rangs. Sauf que ces acheteurs me proposent des montages bizarres, et ça m'angoisse pas mal niveau sécurité.

Salut,
Si tu n’as que ces acheteurs « sérieux », ne signent rien avec eux. Au contraire leur situation n’inspire pas du tout la confiance et le sérieux.
Si tu n’as eu qu’une seule offre d’achat et peu de visite, c’est que ta maison n’est peut-être pas au bon prix. Un bien immobilier mis en vente au bon prix se vend généralement en quelques semaines.
Bon courage

 

[MDacier]

Un bien immobilier mis en vente au bon prix se vend généralement en quelques semaines.

Peut être pas quelques semaines, mais en effet si le bien est au bon prix on arrive a un compromis en 2/3 mois max.

 

[romainro]

Ca fait peur que vous vous interrogiez pour savoir si c'est une offre sérieuse ou pas.
Décidément les arnaqueurs ont de beaux jours devant eux avec des gens aussi naïfs que vous.

 

[Kizzo]

Ca fait peur que vous vous interrogiez pour savoir si c'est une offre sérieuse ou pas.
Décidément les arnaqueurs ont de beaux jours devant eux avec des gens aussi naïfs que vous.

Si une personne prend la peine de s'interroger sur un montage, c'est peut-être plus utile de faire preuve de pédagogie et de bienveillance... parfois essayer de tirer les gens vers le haut est plus constructif (et plus enrichissant humainement)

 

[Florentin1]

Sujet : Acheteurs qui demandent une location avant achat : quels risques ?

Bonjour à tous,

Je viens vers vous parce que je suis un peu bloqué avec la vente de ma maison et j'aurais bien besoin de vos lumières ou d'avis de personnes qui ont déjà géré ce genre de situation.

Pour poser le décor : ma maison est en vente à 400 000 €. Vu le prix et le secteur, le marché est un peu calme, et après plusieurs mois, j'ai dernièrement un acheteur sérieux sur les rangs. Sauf que ces acheteurs me proposent des montages bizarres, et ça m'angoisse pas mal niveau sécurité. Ils me poussent pour emménager tout de suite et me verser de l'argent chaque mois (soit disant pour rembourser la maison au fur et à mesure, ou en mode location-vente), en se disant qu'on signe l'acte définitif chez le notaire dans 6 mois. La raison : ils viennent d'acheter un commerce et veulent attendre 6 mois pour avoir des bilans à présenter à la banque pour leur prêt immo. Ils disent avoir une maison en location, de l'assurance vie, etc. Ils nous ont bien fait comprendre qu'ils étaient largement solvables.

Le problème, c'est le timing. On doit déménager dans un mois à 700 km de là. N'ayant pas l'argent de la vente de la maison, cela nous oblige à louer dans un premier temps. En un mois, il faut trouver une location, préparer tous les cartons et déménager... C'est chaud.

Je me pose plein de questions sur les options qu'ils proposent. Si certains d'entre vous ont déjà vu ou fait ça, je suis preneur de vos avis :

Leur proposition : La location-accession
Ils louent pendant 6 mois, paient un loyer, plus éventuellement une somme qui commence à payer la maison. Au bout de 6 mois, s'ils ont le financement, ils paient le restant.

Mais s'ils s'installent tout de suite, je crois que si le prêt est refusé, je dois leur rendre toute la partie "remboursement".

Au niveau fiscal, comme c'est ma résidence principale, je ne paie normalement rien sur la plus-value. Mais s'ils l'habitent sans acte de vente définitif, ma maison devient une résidence locative ou secondaire. D'après mes calculs, je me retrouverais avec 8 000 à 10 000 € d'impôts sur la plus-value. Donc les loyers ne serviraient qu'à payer l'impôt... Sans garantie d'achat à la fin !

Leur alternative : Ne pas payer de loyer du tout
L'acheteur m'a même proposé de s'y installer gratuitement pour éviter que je sois imposé. Mais je crois que ça ne change rien pour l'impôt sur la plus-value, et en plus ça veut dire qu'ils squattent 6 mois à l'œil si la banque dit non.

Mon idée (est-ce légal ?) : Un bail classique avec loyer surévalué
Dans l'idée, il faudrait quand même avoir une grosse compensation financière s'ils n'ont pas leur prêt. Est-ce que je peux leur faire signer un bail classique avec un loyer très surévalué (par exemple calculer 5% de rentabilité sur 400 000€, soit environ 1660 €/mois serai un loyer de base à augmenter pour surévaluer), comme ça si ça capote, je garde tout légalement ? A-t-on le droit de faire ça sans risquer une requalification par un juge, sachant qu'il n'y a pas d'encadrement des loyers chez moi ?

Vous voyez que cette situation est stressante. Organiser des cartons et une location en urgence à 700 kilomètres de là pour assurer la rentrée scolaire entre Magalas et Roujan rajoute une pression colossale.

Merci d'avance pour la moindre aide ou retour d'expérience !

Bonjour. J'ai la nette impression d'un plan foireux ! Il me semble que les banques demandent un bilan sur douze mois – et non six – pour accorder un prêt à un indépendant. En cas de location, rien ne dit qu'il paierait le loyer rubis sur l'ongle. Je serais vous, je fuirais cet acquéreur (arnaqueur ?) potentiel. Bonne journée quand même !

 

[lulu78]

Bonjour,

Merci à tous pour vos conseils.

J'avoue ne pas comprendre l'agressivité de certaines personnes. Si je suis ici, c'est justement parce que cette proposition m'a paru étrange et que, n'étant pas spécialiste, je venais chercher des avis. Dire que je suis naïf ne me semble pas vraiment approprié ; je vous invite à consulter la définition de ce mot dans un dictionnaire.

Pour information, ma maison n'est sur le marché que depuis deux mois et demi. C'est une grande maison qui offre des prestations très rares, ce qui justifie son prix.

 

[MDacier]

Merci de nous avoir exposé tes doutes. On ne peut pas tout savoir, et c'est au contraire une excellente initiative de demander conseil. En esperant que les quelques remarques pourront t etre utiles.

En toute hypothèse, n'hesite pas a te rapprocher de ton notaire (si tu en as déja un) ou de prendre contact avec un notaire dans le cas contraire. Ca te sera de toute manière utile pour la suite de la vente.
La plupart du temps le notaire te permettra d'eviter les écueils, et il semble que l'acheteur qui t'a contacté n'est pas un client sérieux et/ou honnete (l'un n'excluant pas l'autre).

Tu as raison, un bien de 400 000 € ca ne se vend pas forcement rapidement, même si le prix est bien positionné. La période n'est pas forcement propice, mais d'ici quelque temps tu devrais trouver un acheteur intéressé.
N'hesite pas a revenir sur le forum si tu as d'autres questions, ou pour nous tenir au courant de la vente.