lulu78
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Sujet : Acheteurs qui demandent une location avant achat : quels risques ?
Bonjour à tous,
Je viens vers vous parce que je suis un peu bloqué avec la vente de ma maison et j'aurais bien besoin de vos lumières ou d'avis de personnes qui ont déjà géré ce genre de situation.
Pour poser le décor : ma maison est en vente à 400 000 €. Vu le prix et le secteur, le marché est un peu calme, et après plusieurs mois, j'ai dernièrement un acheteur sérieux sur les rangs. Sauf que ces acheteurs me proposent des montages bizarres, et ça m'angoisse pas mal niveau sécurité. Ils me poussent pour emménager tout de suite et me verser de l'argent chaque mois (soit disant pour rembourser la maison au fur et à mesure, ou en mode location-vente), en se disant qu'on signe l'acte définitif chez le notaire dans 6 mois. La raison : ils viennent d'acheter un commerce et veulent attendre 6 mois pour avoir des bilans à présenter à la banque pour leur prêt immo. Ils disent avoir une maison en location, de l'assurance vie, etc. Ils nous ont bien fait comprendre qu'ils étaient largement solvables.
Le problème, c'est le timing. On doit déménager dans un mois à 700 km de là. N'ayant pas l'argent de la vente de la maison, cela nous oblige à louer dans un premier temps. En un mois, il faut trouver une location, préparer tous les cartons et déménager... C'est chaud.
Je me pose plein de questions sur les options qu'ils proposent. Si certains d'entre vous ont déjà vu ou fait ça, je suis preneur de vos avis :
Leur proposition : La location-accession
Ils louent pendant 6 mois, paient un loyer, plus éventuellement une somme qui commence à payer la maison. Au bout de 6 mois, s'ils ont le financement, ils paient le restant.
Mais s'ils s'installent tout de suite, je crois que si le prêt est refusé, je dois leur rendre toute la partie "remboursement".
Au niveau fiscal, comme c'est ma résidence principale, je ne paie normalement rien sur la plus-value. Mais s'ils l'habitent sans acte de vente définitif, ma maison devient une résidence locative ou secondaire. D'après mes calculs, je me retrouverais avec 8 000 à 10 000 € d'impôts sur la plus-value. Donc les loyers ne serviraient qu'à payer l'impôt... Sans garantie d'achat à la fin !
Leur alternative : Ne pas payer de loyer du tout
L'acheteur m'a même proposé de s'y installer gratuitement pour éviter que je sois imposé. Mais je crois que ça ne change rien pour l'impôt sur la plus-value, et en plus ça veut dire qu'ils squattent 6 mois à l'œil si la banque dit non.
Mon idée (est-ce légal ?) : Un bail classique avec loyer surévalué
Dans l'idée, il faudrait quand même avoir une grosse compensation financière s'ils n'ont pas leur prêt. Est-ce que je peux leur faire signer un bail classique avec un loyer très surévalué (par exemple calculer 5% de rentabilité sur 400 000€, soit environ 1660 €/mois serai un loyer de base à augmenter pour surévaluer), comme ça si ça capote, je garde tout légalement ? A-t-on le droit de faire ça sans risquer une requalification par un juge, sachant qu'il n'y a pas d'encadrement des loyers chez moi ?
Vous voyez que cette situation est stressante. Organiser des cartons et une location en urgence à 700 kilomètres de là pour assurer la rentrée scolaire entre Magalas et Roujan rajoute une pression colossale.
Merci d'avance pour la moindre aide ou retour d'expérience !
Bonjour à tous,
Je viens vers vous parce que je suis un peu bloqué avec la vente de ma maison et j'aurais bien besoin de vos lumières ou d'avis de personnes qui ont déjà géré ce genre de situation.
Pour poser le décor : ma maison est en vente à 400 000 €. Vu le prix et le secteur, le marché est un peu calme, et après plusieurs mois, j'ai dernièrement un acheteur sérieux sur les rangs. Sauf que ces acheteurs me proposent des montages bizarres, et ça m'angoisse pas mal niveau sécurité. Ils me poussent pour emménager tout de suite et me verser de l'argent chaque mois (soit disant pour rembourser la maison au fur et à mesure, ou en mode location-vente), en se disant qu'on signe l'acte définitif chez le notaire dans 6 mois. La raison : ils viennent d'acheter un commerce et veulent attendre 6 mois pour avoir des bilans à présenter à la banque pour leur prêt immo. Ils disent avoir une maison en location, de l'assurance vie, etc. Ils nous ont bien fait comprendre qu'ils étaient largement solvables.
Le problème, c'est le timing. On doit déménager dans un mois à 700 km de là. N'ayant pas l'argent de la vente de la maison, cela nous oblige à louer dans un premier temps. En un mois, il faut trouver une location, préparer tous les cartons et déménager... C'est chaud.
Je me pose plein de questions sur les options qu'ils proposent. Si certains d'entre vous ont déjà vu ou fait ça, je suis preneur de vos avis :
Leur proposition : La location-accession
Ils louent pendant 6 mois, paient un loyer, plus éventuellement une somme qui commence à payer la maison. Au bout de 6 mois, s'ils ont le financement, ils paient le restant.
Mais s'ils s'installent tout de suite, je crois que si le prêt est refusé, je dois leur rendre toute la partie "remboursement".
Au niveau fiscal, comme c'est ma résidence principale, je ne paie normalement rien sur la plus-value. Mais s'ils l'habitent sans acte de vente définitif, ma maison devient une résidence locative ou secondaire. D'après mes calculs, je me retrouverais avec 8 000 à 10 000 € d'impôts sur la plus-value. Donc les loyers ne serviraient qu'à payer l'impôt... Sans garantie d'achat à la fin !
Leur alternative : Ne pas payer de loyer du tout
L'acheteur m'a même proposé de s'y installer gratuitement pour éviter que je sois imposé. Mais je crois que ça ne change rien pour l'impôt sur la plus-value, et en plus ça veut dire qu'ils squattent 6 mois à l'œil si la banque dit non.
Mon idée (est-ce légal ?) : Un bail classique avec loyer surévalué
Dans l'idée, il faudrait quand même avoir une grosse compensation financière s'ils n'ont pas leur prêt. Est-ce que je peux leur faire signer un bail classique avec un loyer très surévalué (par exemple calculer 5% de rentabilité sur 400 000€, soit environ 1660 €/mois serai un loyer de base à augmenter pour surévaluer), comme ça si ça capote, je garde tout légalement ? A-t-on le droit de faire ça sans risquer une requalification par un juge, sachant qu'il n'y a pas d'encadrement des loyers chez moi ?
Vous voyez que cette situation est stressante. Organiser des cartons et une location en urgence à 700 kilomètres de là pour assurer la rentrée scolaire entre Magalas et Roujan rajoute une pression colossale.
Merci d'avance pour la moindre aide ou retour d'expérience !
