Achat résidence principale en région et capacité d'emprunt "parisien"

[twerk]

Bonjour,

Ma femme et moi vivons en petite couronne parisienne et nous souhaitons revenir dans notre région d’origine en Rhône-Alpes d’ici un an. Nous sommes propriétaires d’un appartement que nous habitons et nous souhaiterions acheter notre future maison d’ici 1 à 3 ans. Nous cherchons des conseils sur notre capacité d’emprunt et la stratégie à aborder pour la maximiser, c’est-à-dire prendre en compte nos salaires parisiens tout en se projetant en région. Nous espérons avec ma femme garder notre emploi actuel et donc nos revenus, moi en télétravail à temps complet et elle grâce à une mutation.

• Quelle est la confiance de la banque sur le travail à distance ? Est-ce un point faible de notre dossier ?
• La situation actuelle (généralisation du remote / crise sanitaire) a-t-elle un impact positif sur cette confiance des banques envers la pérennité d’un travail full remote ?
• Quelle est selon vous la stratégie à adopter ? Projet la banque sur l’acquisition d’une résidence secondaire ? Jouer carte sur table et miser sur la confiance au télétravail ?
• Y-a-t-il un intérêt (taux ? confiance ? relation ?) à faire le dossier dans une agence francilienne plutôt que dans la région du projet, ou l’inverse ?

Nous envisageons deux scénarios, un incluant la vente de notre appartement actuel, l’un le proposant en location.
Voici les données (apports et revenus) et les résultats de nos calculs préliminaires :

Revenus et apport
Revenu net avant impôt conjoint 1 : 4 800 €
Revenu net avant impôt conjoint 2 : 2 700 €
Revenu total : 7 500 €
Apport personnel : 190 000 €
Estimation prix de vente appartement : 400 000 €
Loyer potentiel hors charge : 1 200 €
Emprunt 1
Taux: 1,1%
Durée initiale : 20 ans
Durée restante : 17 ans
Montant initial du prêt : 340 000 €
Reste à rembourser : 290 000 €
Mensualité actuelle : 1550 €

Option A : Vendre l’appartement
400 - 290 = 110 000 € d’apport supplémentaire
Apport : 300 000 €
Pas de loyer entrant
Pas de loyer sortant
Revenus total : 7 500 €
Emprunt 2.a
Mensualité maximale (7 500 * 0,33) : 2 500 €
Durée envisagée : 25 ans
Taux envisagé : 1,4%
Montant de l’emprunt : 600 000 €
Montant du bien : 834 000 €

Option B : Louer l’appartement
Apport : 190 000 €
Loyer entrant : 1 200 €
Pas de loyer sortant
Revenus total : 8 700 €
Emprunt 2.b
Revenus pris en compte : 7 500 + 0,7 * 1 200 = 8 340
Mensualité totale (8 340 * 0,33) : 2 780 €
Mensualité emprunt 2 : 2 780 - 1 550 = 1 230 €
Durée envisagée : 25 ans
Taux envisagé : 1,4%
Montant de l’emprunt : 292 000 €
Montant du bien : 446 000 €

Pouvez-vous valider la cohérences des données utilisées :

• prise en compte de 70% des revenus locatifs dans le calcul de l’endettement
• taux d’endettement maximum à envisager : 33%
• Méthode de calcul de notre capacité d’emprunt prenant en compte le revenu locatif et l’endettement actuel

De plus le montant du bien calculé vous semble-t-il cohérent avec les données ? Nous avons pris en compte le TAEG et le notaire, y-a-t-il d’autres coûts à prendre en compte ?

Merci pour votre aide !

 

[Castor]

Cela n'est qu'un élément pour alimenter votre réflexion mais de mon expérience les banques régionales en régions pratiquent des taux moins élevés que leurs homologues parisiennes (typiquement une question de bilan la ressource y étant abondante et les emplois moins élevés)

 

[g.b]

Autre réflexion: premier paragraphe, la banque ne se nourrit pas d'espoirs, quelles certitudes a-t-elle que vous conserverez vos revenus actuels? Êtes-vous en mesure d'avoir un avenant au contrat de travail qui stipule 100% télétravail? Quelles garanties a-t-elle que votre femme aura sa mutation (public ou privé?)?

En tout cas, l'apport est appréciable et c'est un bon point. Mais il restera combien d'épargne après cela? Par ailleurs, selon le montant d'acquisition initial de votre résidence principale, il peut être utile de la vendre plutôt que de la louer, car la PVI n'est pas imposable dans ce cas.

 

[fefe6969]

les spécialistes pourront peut être vous répondre sur le comportement des banques quant à la crise sanitaire etc mais ce qui est sur c'est que quelque soit la situation, la banque aura besoin d'évaluer le risque et vous demandera très certainement des justificatifs pour votre télétravail à 100% et la mutation de Mme.

L'emprunt durera 25 ans donc ils vont envisager au delà des 2-3 années à venir ! quid de la suite quand le Covid ne sera plus qu'un mauvais souvenir?

sinon concernant vos calculs selon les 2 hypothèses envisagés, ils semblent corrects mais la question qui se pose c'est à quel prix se vendent les maisons à l'endroit où vous envisagez de vous installer? parce que 834000€ et 446000€ ça fait une belle différence. en Rhône Alpes les prix sont très élevés à Lyon et Annecy par ex mais beaucoup moins à St Etienne ou en campagne mais j'imagine que vous avez déjà une petite idée la dessus

 

[Castor]

Sur l’analyse de long terme pratiquée par les banques, je ne serais pas aussi catégorique. Un établissement n’a aucun moyen de savoir qu’un emprunteur en CDI ne pas pas démissionner ou être licencié 18 mois après l’octroi du prêt. Bien souvent l’analyse se résume à cocher la case CDI et au ratio lors de la signature.

 

[fefe6969]

je faisais référence au moyen/long terme par rapport au télétravail car employeur à Paris et projet d'achat en Rhône Alpes
mais je suis d'accord que ce ne sera pas l'argument unique et rédibitoire dans l'étude du dossier

 

[hargneux]

Vous avez plus un problème de choix de vie qu'un problème bancaire !

La banque ne va pas s'immiscer dans votre façon de (vouloir) vivre mais va se baser sur des chiffres connus le jour de la demande. Pas plus que vous le conseiller n'a de visibilité sur l'avenir, de votre travail, de le façon de le faire, de vos projets de famille.....

Son raisonnement va être, combien, comment ?

A vous de voir si vous souhaitez prendre le risque de partir en province, qu'elle sera votre employabilité en cas de retournement de tendance sur le télétravail......

Pour ce qui est des taux, sur de réseaux nationaux ou BEL (BNPP, SG, LBP, Bourso) la différence entre Paris et les provinces sont à la marge, les politiques étant définies de façon centralisée, un effort ponctuel peut être observé si les objectifs sont en retard mais, compte tenu des taux actuel, les différences sont minimes.
Pour ce qui est des banques régionales (CE,CA, Bq Pop, CM) les politiques sont décentralisées et donc peuvent varier suivant les régions.

Pour vos calculs, ils sont cohérents mais suivant la solution retenue une acquisition quelque soit la région de 834 ke ou 446 ke ne sera surement pas la même, on est bien dans un choix de vie.

Perso je garderais le bien à Paris au cas où je sois obligé d'y revenir et si dans quelques années tout va bien, je le vendrais laissant la possibilité d'acheter un bien plus cossu que celui trouvé en arrivant.

 

[moietmoi]

Bonjour vous pourriez envisager des hypothèses 3 et 4.
Il y a bien sûr dans chacune des hypothèses un deux trois ou quatre, des frais à prendre en compte. Ira, location d'un bien pour loger en période intermédiaire....
Hypothèse 3
Baisser la mensualité de 1550 €. En utilisant une partie de votre apport pour faire un remboursement anticipé. De l'ordre de 90000 €. Ou allongement de la durée de crédit à 25 ans.
Hypothèse 4, il s'agit plus d'optimisation qu'une nouvelle hypothèse : regroupement des 2 crédits sur 25 ans, dans le cas de la conservation des deux biens .Voir s'il existe une possibilité de transfert du crédit actuel sur la future résidence, dans le cas de la vente du premier bien.

 

[svprets]

Bonjour vous pourriez envisager des hypothèses 3 et 4.
Il y a bien sûr dans chacune des hypothèses un deux trois ou quatre, des frais à prendre en compte. Ira, location d'un bien pour loger en période intermédiaire....
Hypothèse 3
Baisser la mensualité de 1550 €. En utilisant une partie de votre apport pour faire un remboursement anticipé. De l'ordre de 90000 €. Ou allongement de la durée de crédit à 25 ans.
Hypothèse 4, il s'agit plus d'optimisation qu'une nouvelle hypothèse : regroupement des 2 crédits sur 25 ans, dans le cas de la conservation des deux biens .Voir s'il existe une possibilité de transfert du crédit actuel sur la future résidence, dans le cas de la vente du premier bien.

Bonjour,
Votre hypothèse d'un allongement de 8 ans de l'encours RP existant relève de la "restructuration"...Attention, ici, au coût !!! Votre idée de procéder à un RAP a du sens pourvu que Twerk désire conserver son appartement...
Perso, dès confirmation d'un télétravail à 100 % et d'une mutation professionnelle, prendrais le cash de la vente pour plusieurs raisons : distance entre IDF et RH rendant compliquée la gestion locative, valeurs vénales actuelles en IDF , exo P.V....Suis d'avis , par ailleurs, qu'une banque régionale à qui on présentera les attestations patronales de télétravail et mutation professionnelle aura à cœur d'accompagner...Attention, ici, à éviter un montage relais, l'amortissement de l'appartement ressort à 72,5 %...C'est un peu court...Un achat à la condition de la réalisation de la vente en cours réglera la difficulté...

 

[moietmoi]

Perso, dès confirmation d'un télétravail à 100 % et d'une mutation professionnelle

combien a ton vu de Parisiens, partir en province pour une vie différente et revenir quelques années après...j'en suis l'exemple.....heureusement que je n'avais pas lâché mon logement parisien pendant mes années d'exil doré à Aix en Provence; 6 années au moins de hausse continue de l'immobilier à Paris...

valeurs vénales actuelles en IDF , exo P.V

ça , c'est un argument de taille; et puis, on ne sait jamais ce qui peut se passer sur les plus values dans l'avenir....

 

[svprets]

combien a ton vu de Parisiens, partir en province pour une vie différente et revenir quelques années après...j'en suis l'exemple.....heureusement que je n'avais pas lâché mon logement parisien pendant mes années d'exil doré à Aix en Provence; 6 années au moins de hausse continue de l'immobilier à Paris...


ça , c'est un argument de taille; et puis, on ne sait jamais ce qui peut se passer sur les plus values dans l'avenir....

Ne suis pas spécialiste des marchés IDF & RH...Nous avons affaire, ici, à des "provinciaux" qui rêvent de retourner dans leur région d'origine...M'est avis, dès lors que la pérennité de revenus est gravée dans le marbre, que la priorité est à la RP, que le logement en IDF sera compliqué à gérer et, personnellement, je doute fort, dans les années qui viennent, que ce dernier continue de renchérir...

 

[moietmoi]

..Nous avons affaire, ici, à des "provinciaux" qui rêvent de retourner dans leur région d'origine

j'avais omis de bien lire cette précision..... j'abonde dans ton sens...

 

[svprets]

 

[twerk]

Bonjour tout le monde !

Merci pour toutes vos réponses et vos conseils !

Cela n'est qu'un élément pour alimenter votre réflexion mais de mon expérience les banques régionales en régions pratiquent des taux moins élevés que leurs homologues parisiennes (typiquement une question de bilan la ressource y étant abondante et les emplois moins élevés)

Pour ce qui est des taux, sur de réseaux nationaux ou BEL (BNPP, SG, LBP, Bourso) la différence entre Paris et les provinces sont à la marge, les politiques étant définies de façon centralisée, un effort ponctuel peut être observé si les objectifs sont en retard mais, compte tenu des taux actuel, les différences sont minimes.
Pour ce qui est des banques régionales (CE,CA, Bq Pop, CM) les politiques sont décentralisées et donc peuvent varier suivant les régions.

@Castor @hargneux
Merci, il vaut mieux donc essayer les banques régionales en plus des banques nationales et centralisées.

Autre réflexion: premier paragraphe, la banque ne se nourrit pas d'espoirs, quelles certitudes a-t-elle que vous conserverez vos revenus actuels? Êtes-vous en mesure d'avoir un avenant au contrat de travail qui stipule 100% télétravail? Quelles garanties a-t-elle que votre femme aura sa mutation (public ou privé?)?

En tout cas, l'apport est appréciable et c'est un bon point. Mais il restera combien d'épargne après cela? Par ailleurs, selon le montant d'acquisition initial de votre résidence principale, il peut être utile de la vendre plutôt que de la louer, car la PVI n'est pas imposable dans ce cas.

@g.b
Merci pour l'information sur l'imposition sur la Plus Value Immobilière, c'est un très bon argument.
Le reste d'épargne après acquisition est-il une donnée intéressante pour la banque ?

Hypothèse 3
Baisser la mensualité de 1550 €. En utilisant une partie de votre apport pour faire un remboursement anticipé. De l'ordre de 90000 €. Ou allongement de la durée de crédit à 25 ans.

@moietmoi
Pourquoi baisser la mensualité ? Pour pouvoir augmenter notre capacité d'emprunt future ?

Hypothèse 4, il s'agit plus d'optimisation qu'une nouvelle hypothèse : regroupement des 2 crédits sur 25 ans, dans le cas de la conservation des deux biens .Voir s'il existe une possibilité de transfert du crédit actuel sur la future résidence, dans le cas de la vente du premier bien.

Quels sont les avantages du regroupement ou du transfert par rapport à l'obtention d'un nouveau prêt ?

 

[twerk]

Bonjour,
Votre hypothèse d'un allongement de 8 ans de l'encours RP existant relève de la "restructuration"...Attention, ici, au coût !!! Votre idée de procéder à un RAP a du sens pourvu que Twerk désire conserver son appartement...
Perso, dès confirmation d'un télétravail à 100 % et d'une mutation professionnelle, prendrais le cash de la vente pour plusieurs raisons : distance entre IDF et RH rendant compliquée la gestion locative, valeurs vénales actuelles en IDF , exo P.V....Suis d'avis , par ailleurs, qu'une banque régionale à qui on présentera les attestations patronales de télétravail et mutation professionnelle aura à cœur d'accompagner...Attention, ici, à éviter un montage relais, l'amortissement de l'appartement ressort à 72,5 %...C'est un peu court...Un achat à la condition de la réalisation de la vente en cours réglera la difficulté...

Bonjour, merci de votre réponse que j'ai toutefois du mal à comprendre. Qu'est-ce qu'un RAP ? RH ? valeurs vénales en IDF ? exp PV ? Comment calculer l'amortissement de l'appartement à 72,5% ?

 

[svprets]

Bonjour, merci de votre réponse que j'ai toutefois du mal à comprendre. Qu'est-ce qu'un RAP ? RH ? valeurs vénales en IDF ? exp PV ? Comment calculer l'amortissement de l'appartement à 72,5% ?

Bonjour,
Pardon paour ces acronymes...
Un RAP est un remboursement anticipé partiel, le R.H est le ratio hypothécaire...
Votre appartement est amorti à 27,5 % et non 72,5 %...Ai écrit trop vite...=> 290 000 (votre CRD) / 400 000
Le capital restant dû représente 72,5 % de la valeur vénale de votre appartement...C'est court pour obtenir un prêt relais...puisque ce dernier viendrait "relayer" uniquement le CRD...
Suis d'avis qu'il vous faut produire une attestation de passage à 100 % en télétravail et une confirmation de mutation professionnelle pour que l'on considère qu'il y aura pérennité de revenus...A défaut, on ne considèrera que le vôtre pour le calcul de l'endettement, en retranchant des charges si vous n'obtenez pas le télétravail à 100 % => 1 ou 2 nuits hebdomadaires d'hotel ou RbnB voire un petit loyer...

 

[moietmoi]

Pourquoi baisser la mensualité ? Pour pouvoir augmenter notre capacité d'emprunt future ?

exactement...

Quels sont les avantages du regroupement ou du transfert par rapport à l'obtention d'un nouveau prêt ?

baisser la mensualité, donc permettre un emprunt plus élevé

 

[twerk]

@g.b
Merci pour l'information sur l'imposition sur la Plus Value Immobilière, c'est un très bon argument.
Le reste d'épargne après acquisition est-il une donnée intéressante pour la banque ?

 

[g.b]

Ça peut être un argument de négociation du taux si cette épargne venait à être déplacée vers la banque.

Typiquement, c'est ce que j'ai lu sur d'autres forums, notamment pour le transfert de PEA et CTO. En particulier, au CA qui a une offre potable. Pour l'AV, c'est moins viable du fait de frais. Cependant, j'ai remarqué des contrats intéressants à la BPE (assureur CNP), qui pratique aussi une différenciation de taux selon l'apport dans leurs livres.

 

[g.b]

Si votre projet est simple et classique, essayez de voir les banques en ligne, mais là l'épargne restante n'est a priori pas un critère déterminant.