Achat ancien + travaux et frais intercalaires

[BERNIE]

J'ai effectué un achat dans l'ancien avec PTZ et prêt principal avec une enveloppe travaux. Aujourd'hui, la maison est acquise (PTZ débloqué à l'acquisition + une partie du prêt principal) et l'enveloppe travaux sur restant du prêt principal n'est pas encore dépensée.
Pourtant, je viens de recevoir un nouveau plan d'amortissement pour le PTZ et un autre pour le prêt principal avec un début des mensualités au 05/08. Pourtant, je croyais que je n'aurai pas ces nouveaux plans avant le déblocage total de l'enveloppe travaux (???). Serait-ce possible que la banque ait quand même déjà consolidé le prêt ? (ce qui m'arrangerait par rapport aux frais intercalaires que du coup j'arrêterais de payer début août (?).
D'autre part, ma conseillère qui est nulle me dit que, de toute façon, les frais intercalaires étaient facturés au prorata du nombre de jours entre la fin des travaux et le début de l'amortissement, alors qu'en lisant vos posts sur ce sujet, je croyais avoir compris que ces maudits frais étaient à payer par mois entier. Je suis perdue, help help,

merci...

 

[aldaron]

Les intérêts intercalaires sont effectivement payés au prorata du nombre de jours mais facturés mensuellement.
Exemple: pour un déblocage le 20, vous paierez 10 jours d'IC, prélevés le 5 du mois suivant.
C'est rigolo de voir que payer des IC choque alors que payer des intérêts lors de la période d'amortissements est légitime. C'est exactement la même chose!
Les intérêts du prêt relais peuvent être qualifiés de maudits parce que là, effectivement, c'est embêtant de payer pour un bien qu'on va quitter et pour un autre qu'on occupe pas encore.....

 

[BERNIE]

Merci ALDARON.

Les intérêts intercalaires sont effectivement payés au prorata du nombre de jours mais facturés mensuellement.
Exemple: pour un déblocage le 20, vous paierez 10 jours d'IC, prélevés le 5 du mois suivant.

. Alors là je comprends encore moins l'histoire de m'avoir établi un nouveau plan avec début d'amortissement au 05/08! J'ai signé le 12 Juin. Donc d'après ce que tu dis,je devaris commencer à payer mes traîtes à partir du 05/07?

Pour les frais intercalaires, c'est vrai qu'ils peuvent arranger certains qui doivent payer un loyer par ailleurs avant de pouvoir emmenager par exemple. Mais dans un cas comme le mien, j'habiterai dans la maison à la fin du mois donc cela n'a aucun intérêt pour moi de ne pas rembourser mon prêt de suite. Les frais intercalaires devraient être à mon sens une option pour l'emprunteur, à savoir qu'il ait le choix de rembourser tout de suite son prêt ou qu'il le diffère avec les frais correspondants....

Pas de commentaires sur la réception anticipée de mon nouveau plan?

 

[aldaron]

A part une erreur, je ne vois pas... J'ai fait le dernier déblocage de mon prêt la semaine dernière et je paierai des IC lors la prochaine échéance, l'amortissement débutera le 05/08 en ce qui me concerne.

En même temps, si cela vous arrange, pas la peine de chercher plus loin, débutez l'amortissement asap...

 

[hargneux]

Pour un déblocage le 12 juin
le 05 07 : 23 jours d'intérêts intercalaire
le 05 08 : ech n° 1 avec amortissment de capital.

Rien que du normal

 

[Clem95110]

C'est simple, durant la période des Interets Intercalaires, tu as payé x € pendant x mois, dans ton cas, apparemment, du 1er mois d'II (Interets Intercalaires) au dernier nois d'II, tu as toujours payé la même somme? Est-ce le cas?

Si c'est le cas:
Le total des II est comme a l'habitude supérieur au II réels, donc les II versés a la banque en trop sont déduits du capital a rembourser lors de la remise des clefs de la maison.

Par exemple:
Tu donnes 12 x 600 € d'II = 7.200€.
Après cette période, la banque s'aperçoit que les travaux n'ont pas pris de retard, etc..
Ils calculent les II réels (facile a calculer), et ils constatent qu'en fait les II sont de 5.000€.
Donc, entre la dernière échéance d'II et la première échéance du prêt, la banque te refait un tableau d'amortissement en déduisant 2.200€ (7.200 - 5000) du capital total a rembourser.

Est-ce que ce que je raconte est compréhensible?

 

[hargneux]

Est-ce que ce que je raconte est compréhensible?

Pas vraiement

 

[Clem95110]

Bon,

J'explique mon cas personnel.

Acquisition en VEFA, 218.000€:
172.000 de prêt principal.

- Signature chez le notaire: Juillet 2008 : La banque verse 90.000€
- Avancement des travaux: Septembre 2008 : La banque verse 21.800€
- Avancement des travaux: Novembre 2008 : La banque verse 43.600€
- Avancement des travaux: Décembre 2008 : La banque verse 10.900€
- Livraison de l'appartement: Février 2009.

Mes échéances sont les suivantes: Prêt sur 300mois, dont 9 Interets Intercalaires.
Les 9 premières échéances servent uniquement a couvrir les frais intercalaires, ensuite, la 10ème (et suivante) couvrira mon prêt principal.
Jusque là ça va?

Mes 9 premières échéances sont de 700€ chacunes, un total de 6300€.
Si les travaux se passent bien, s'il n'y a pas de retard, mes Interets réels sont:
(Comment calculer les II réels, c'est simple, Partons que dans mon cas, 10.900€ (5% du montant de l'acquisition) avancé par la banque me coute 45€ d'II par mois.
( 10.900€ * 1.05 (5%) = 11445€. 11445 - 10 900 = 545€ par an, donc 45,40€ / mois)

Donc, dans mon cas:
Juillet: 90.000€ avancé par la banque qui entraine: 375€ / mois d'II jusqu'a la livraison.
Septembre: 21.800€ = 90€ d'II / mois jusqu'a la livraison.
Novembre: 43.600€ = 180€ d'II / mois jusqu'a la livraison.
Décembre: 10900€ = 45€ d'II / mois jusqu'a la livraison.

En considérant que je touche l'appartement en Février je paye:
375€ en Juillet, en Aout, en Septembre... 7 * 375€
90€ en Septembre, Octobre.. 5 * 90€
180€ en Novembre, Décembre.. 3 * 180€
45€ en Décembre et Janvier = 2 * 90€
Donc : 2625€ + 450€ + 540€ + 180€ = 3795€ d'II REELS.

Or, j'aurai versé a ma banque 9 * 700€ (6200€)
Donc la banque me déduit (6200€ - 3795 =) 2405€ du montant total a rembourser lors du nouveau tableau d'amortissement.

C'est mieux là? Ca se comprend ou pas?

 

[Clem95110]

Vous êtes encore en train de déchiffrer? lol

 

[hargneux]

Signature chez le notaire: Juillet 2008 : La banque verse 90.000€
- Avancement des travaux: Septembre 2008 : La banque verse 21.800€
- Avancement des travaux: Novembre 2008 : La banque verse 43.600€
- Avancement des travaux: Décembre 2008 : La banque verse 10.900€
- Livraison de l'appartement: Février 2009.

Au mois d'aout vous paierez

90 000 x taux x nb jours entre la date de decaissement et la veille de la date de l'échéance
--------------------------------------------------------------------------
100 x 31 x 12

En septembre (on suppose que les 21 800 soient après l'échéance )


90 000 x taux x 31
------------------
31 x 100 x 12

En octobre

(90 000 x taux x nb de jours (date ech jusqu a veille des 21 800) + (111 800 x taux x nb de jours entre date des 21 800 jusqua veille ech)
---------------------------------------------------------------
100 x 30 x 12

etc ...etc ....

Avec les dates et le taux on arrive au cts près !

 

[Clem95110]

Ouais ben c'est exactement ce que j'ai calculé!

 

[BERNIE]

Pour un déblocage le 12 juin
le 05 07 : 23 jours d'intérêts intercalaire
le 05 08 : ech n° 1 avec amortissment de capital.

Rien que du normal

Hargneux,

Donc mon prêt serait déjà consolidé?
Je demande cela car ma conseillère m'a dit qu'elle demanderait la consolidation du prêt avec début d'amortissement seulement à réception des dernières factures de travaux. C'est pour çà que je harcèle actuellement les artisans qui travaillent à la maison pour qu'ils me donnent leur facture. Mais çà se trouve, ce n'est pas la peine, si le prêt passe en amortissement le 05/08 quoi qu'il arrive...Cela permettrait à tout le monde de finir son travail tranquillement et à moi d'arrêter de stresser pour rien...

Merci

 

[hargneux]

J'ai lu un petit vite...

L'amortissemnt commencera lorsque le prêt sera entièrement mis en place.

Désolé

 

[BERNIE]

Bon alors je retourne à la charge pour les factures. J'en ai raz la casquette de ce prêt immobilier. Vivement que çà soit fini, euh.. dans 25 ans...