Accorder un ou plusieurs mois gratuit à un locataire

[lebadeil]

Bonjour,

J'arrive en fin de location nue en loi Scellier "sociale" apres 1e extension achevée (9+3 ans) )=12 ans en Sep 2022
Le bail de mon locataire a deja passé 3 ans, a été reconduit et se termine en Juillet 2024 (encore une fois different de mon evntuel re-engagement de 3 ans supplementaires / Impots qui se terminerait en Sep 2025)

Je souhaite proposer à mon locataire d'acheter mon appartement dans des conditions favorables pour Sep - Dec 2022 (libre à lui d'accepter ou non, sans forcer cette proposition)

Précision : le prix de vente estimé est un peu en dessous du prix d'achat initial
Si une négociation s'engage avec mon locataire, ça m’arrangerait de lui accorder qq mois de location à titre gratuit plutôt que de baisser le prix de vente, mais pas sur que fiscalement, j'ai le droit de faire ca ?

Ceci dit, pendant la période du Covid, le fisc a autorisé les bailleurs a accorder qq loyers gratuits chez les locataires en difficulté. C'est un cas particulier différent du mien, je le conçois.

Votre avis ?
Merci

 

[Buffeto]

Précision : le prix de vente estimé est un peu en dessous du prix d'achat initial

et donc tu penses que c’était une bonne affaire ?

 

[lebadeil]

et donc tu penses que c’était une bonne affaire ?

Bonjour, merci pour l’intérêt même si ce n’était pas tout à fait ma question, et j'espere que d'autres m'aideront ....

Je vais repondre quand meme à ta question
j'ai acheté le bien (un T2) en loi Scellier Social d'environ 145 Ke avec une surcote de la classe 30 à 35% .
Je suis dans une grande ville de province et j'ai acheté en connaissant l'emplacement et la demande locative.
Auj. le bien a rattrapé une partie de cette surcote, de la classe 25%, il manque 10 K€ par rapport au depart
L'economie d'impots a été de 2 natures
- la defiscalisation 4150 x 9 ans + 3000 x 3 ans = 46.3 Ke (à retirer sur le montant à payer en impots)
- pas d’impôts sur les loyers pendant 7 ans, et un peu depuis mais montant d'impots < reduction d'impots
Pas eu de vacances locatives sur l'ensemble de la periode, ni de locataire defaillant .... chance !

Ma conclusion : oui content de cet investissement, qui m' a permis de me lancer, avec emprunt.
Le gain est partagé avec le promoteur, c'est clair, mais je m'y retrouve.
La fin de l'histoire est un peu complexe :comment faire coïncider au mieux des multiples de 3 ans d'extension Scellier et le bail du locataire avec des multiples de 3 ans de nature différente, ou renoncer a l'avantage fiscal sur la derniere periode !

Depuis, je me suis lancé dans le LMNP , mais je ne regrette pas cet investissement en loi Scellier. Les lois Dufflot et Pinel sont plus contraignantes et avec un rendement diminué, je n'y suis pas allé.

 

[Buffeto]

, il manque 10 K€ par rapport au depart

sur 10ans le prix de l'immo a évolué bien plus que ça .

chez moi ( ville moyenne de province ) +33% en 10ans

 

[moietmoi]

Si une négociation s'engage avec mon locataire, ça m’arrangerait de lui accorder qq mois de location à titre gratuit plutôt que de baisser le prix de vente, mais pas sur que fiscalement, j'ai le droit de faire ca ?

Bonjour,
là, tu serais complètement sorti du scellier?
une convention d'occupation gratuite, cela peut se voir, effectivement le fisc peut y perdre sur les impots de ton revenu foncier...et aussi sur une éventuelle future plus value de l'actuel locataire lors de la revente, mais est il possible que tu dises pourquoi tu préfrérerais cette solution?( ou bien c'est perso) merci...

 

[lebadeil]

Bonjour,
là, tu serais complètement sorti du scellier?
une convention d'occupation gratuite, cela peut se voir, effectivement le fisc peut y perdre sur les impots de ton revenu foncier...et aussi sur une éventuelle future plus value de l'actuel locataire lors de la revente, mais est il possible que tu dises pourquoi tu préfrérerais cette solution?( ou bien c'est perso) merci...

Merci pour la reponse. Cette solution me permettrait effectivement de baisser les revenus fonciers, en fin de Scellier, mais les impots pourraient considerer que ce n'est pas conforme ?
C'est plus interessant pour moi en cas de négociation sur le prix de proceder comme ca, pas de plus value sur la revente de toutes facons

 

[g.b]

Quelle justification pourrais-tu apporter au fisc? Est ce qu'en gardant le prix de vente initial, le montant des droits perçus par le fisc reste supérieur à l'impôt foncier qu'il aurait perçu si les mois de location restants n'étaient pas à titre gracieux?

Es-tu prêt à lui faire une attestation d'hébergement à titre gracieux? Autrement, comment sa banque jugerait la situation du locataire acquéreur qui ne paierait pas de loyer, n'a pas ladite attestation, ni lien de parenté avec toi? Obtiendrait-il son crédit?

 

[moietmoi]

Un bail n'est pas modulable.
Il faut donner le congé pour vente.
Et la négociation avançant, le bail rompu, tu pourrais faire une vente , avec certaines conditions.
Mais , tu ne pourrais faire cela qu'au delà de l'engagement de location , et a l'occasion du renouvellement du bail.

 

[lebadeil]

merci pour vos retours, je vais mediter .....

 

[gcas]

plutôt que de baisser le prix de vente, mais pas sur que fiscalement, j'ai le droit de faire ca ?
On peut vendre au prix qu'on veut
Cependant, si le fisc estime que le prix de vente est en dessous du prix du marché local, il va réajuster le montant "fiscalement parlant" pour calculer le montant de la plus-value. la base Patrim du fisc sert d'ailleurs à ça.
En fait, il se méfie des "dessous de table"

 

[gcas]

............. il va réajuster le montant "fiscalement parlant" pour calculer le montant de la plus-value pour vous, et les droits de mutation pour l'acheteur.............

 

[jp19]

On peut vendre au prix qu'on veut. Cependant, si le fisc estime que le prix de vente est en dessous du prix du marché local, il va réajuster le montant "fiscalement parlant" pour calculer le montant de la plus-value. la base Patrim du fisc sert d'ailleurs à ça.
En fait, il se méfie des "dessous de table"

Oui d'accord mais, si j'ai bien suivi, on ne parle pas de baisser le prix de 25%, mais juste de l'équivalent de quelques mois de loyer :

Si une négociation s'engage avec mon locataire, ça m’arrangerait de lui accorder qq mois de location à titre gratuit plutôt que de baisser le prix de vente

J'ose espérer que, sauf cas de prix anormalement bas, on reste libre de vendre au prix qu'on souhaite, notamment en fonction de l'urgence, de l'état du bien, de ses points forts / points faibles, etc...

 

[lebadeil]

plutôt que de baisser le prix de vente, mais pas sur que fiscalement, j'ai le droit de faire ca ?
On peut vendre au prix qu'on veut
Cependant, si le fisc estime que le prix de vente est en dessous du prix du marché local, il va réajuster le montant "fiscalement parlant" pour calculer le montant de la plus-value. la base Patrim du fisc sert d'ailleurs à ça.
En fait, il se méfie des "dessous de table"

Pour mon cas personnel, je n'avais pas de pb de prix de vente (j'ai plutot une moins value car pas encore rattrapé le prix initial d'achat neuf), je voulais optimiser les impots sur le revenus locatifs, mais j'ai compris que ce n'est pas autorisé....

 

[g.b]

En effet, vu l'objectif que tu recherchais, il me semble important de rappeler:

Sont constitutifs d'un abus de droit – et peuvent donc être déclarés inopposables à l'administration fiscale – les actes qui ont un caractère fictif ou qui, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou des décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, s'il n'avait pas passé ou réalisé ces actes, aurait normalement supportées, eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

 

[gcas]

As-tu encore un montant de crédit d'impôt "scellier" à déduire de ton IRPP ?
S'il est supérieur à ton impôt, ça risque de ne pas passer......