Dans une note publiée mi-novembre, les notaires de France s'inquiètent des dysfonctionnements du taux d'usure, censé être un outil de protection des consommateurs mais qui exclut aujourd'hui du crédit immobilier des emprunteurs parfaitement solvables.

Le 1er octobre dernier, le taux d'usure, taux maximal au-dessus duquel les banques n'ont pas le droit de prêter, connaissait, selon les termes de la Banque de France, « une hausse bien proportionnée et plus marquée qu'en juin dernier », avec « un relèvement de 0,48% pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans, et de 0,43% pour ceux de moins de 20 ans, portant les nouveaux plafonds à respectivement 3,05 et 3,03%. »

Forcément, les établissement bancaires en ont profité pour relever leurs barèmes. Selon l'observatoire Crédit Logement-CSA, le taux moyen pour un prêt sur 25 ans est de 2,17% en octobre. Or le taux d'usure est un taux « tout compris » qui intègre donc l'assurance de prêt, la garantie ou encore les frais de dossier. De quoi donner des sueurs froides à de nombreux emprunteurs qui ont peu de marge de manœuvre pour passer sous le taux d'usure.

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Alors que les courtiers alertent depuis plusieurs mois sur les conséquences du taux d'usure, c'est désormais au tour des notaires de monter au créneau. Dans leur note de conjoncture immobilière de novembre, ils estiment que le taux d'usure est un enjeu davantage présent dans leurs échanges avec leurs clients depuis le début de l'année et que son impact sur la viabilité des projets immobiliers est plus sévère.

Un goulet d'étranglement qui complique l'accès au crédit

« Depuis plusieurs mois, les marges de manœuvre des banques commerciales diminuent par une réduction de l'écart entre le taux d'usure en vigueur et le taux des OAT à 10 ans (l'indicateur des taux d'emprunt de l'Etat français, qui fait figure d'indice de référence pour les évolutions du marché du crédit en France, NDLR). L'offre de crédit se trouve, dès lors, automatiquement limitée et fait d'un outil de protection nécessaire du consommateur un outil de raréfaction, voire d'exclusion du crédit, y compris pour de bons profils qui n'atteignent pas le taux d'endettement maximum de 35%. Une hausse insuffisante ou trop espacée dans le temps du taux d'usure, à un rythme différent des taux bancaires, créé ainsi un goulet d'étranglement qui complique paradoxalement l'accès au crédit », notent ainsi les notaires dans cette étude publiée le 14 novembre dernier.

Pour Pierre Madec, économiste à l'Observatoire français des conjonctures économiques, interrogé par Le Monde, « ce taux d'usure ne touche pas les ménages de la même façon. Les plus aisés peuvent toujours emprunter et achètent dans les zones tendues, contribuant à y maintenir la pression sur les prix ; ceux qui n'obtiennent plus de crédit sont plus modestes, sur des territoires moins tendus. Ce qui laisse présager un marché du crédit comme de l'immobilier à deux vitesses »

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Après avoir longtemps fait la sourde oreille, la Banque de France commence à changer de discours. « Le taux d'usure a eu incontestablement un rôle d'amortisseur, avec parfois, des frictions sur certains dossiers. Ce taux a cependant sensiblement augmenté en juillet, puis plus fortement en octobre et il le sera à nouveau plus fortement en janvier prochain, compte tenu d'un effet de base plus élevé », reconnait ainsi l'institution, citée par La Tribune.

De son côté, s'il a souvent renvoyé la balle à la Banque de France, le gouvernement semblait avoir pris le sujet en main par le biais du ministre du Logement, Olivier Klein : « Il faut voir si le mode de calcul du taux d'usure tous les trimestres n'est pas trop long, voir si on peut être plus en phase avec le quotidien et la réalité ». Et d'assurer que des discussions auraient lieu avec François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, début novembre.

Le gouvernement temporise

Le 15 novembre, interpellée sur le sujet lors d'une question au gouvernement à l'Assemblée nationale, Olivia Grégoire expliquait de son côté que « sur l'accès au crédit, le gouvernement bougera en 2023. Le gouvernement a déjà fait un état des lieux complet du sujet et des impacts du taux d'usure. Un nouveau mode de collecte des taux a été mis en œuvre pour avoir une vision plus fine et détaillée des taux moyens. C'est pourquoi, le 1er octobre dernier, les différents taux d'usure ont connu une hausse significative », a rappelé la ministre déléguée chargée des Petites et Moyennes Entreprises, du Commerce, de l'Artisanat et du Tourisme.

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Sur le sujet, Olivia Grégoire reprend donc les explications de la Banque de France. Il existerait ainsi déjà deux méthodes de calcul : lorsque la période est propice au crédit immobilier, comme c'était le cas jusqu'à février dernier, la Banque de France se baserait donc uniquement sur le taux moyen des crédits accordés au cours du premier mois du trimestre précédent (par exemple avril pour fixer le taux d'usure du trimestre suivant, du 1er juin au 31 septembre).

En revanche, pour fixer le taux d'usure sur la période du 1er octobre au 31 décembre et alors que la production de crédit immobilier commençait déjà à marquer le pas, la Banque de France aurait cette fois utilisé pour son calcul une « période étendue », c'est-à-dire les données des trois mois précédents (juillet, août, septembre). Une manière de faire qui reflèterait plus précisément les hausses de taux et éviterait donc un trop gros décalage entre le taux d'usure et des taux de crédit qui évoluent rapidement. Insuffisant selon certains courtiers, qui aimeraient par exemple voir le poids de l'assurance emprunteur sortir du calcul pour faciliter l'accès au crédit.

Comment expliquer alors cette temporisation de la part du gouvernement ? « Plusieurs signaux laissent penser que l'accès à la propriété n'est pas un objectif du gouvernement » juge encore Pierre Madec, qui se questionne : « Le problème avec l'usure, c'est que les pouvoirs publics laissent aux banques la responsabilité de dire qui peut accéder à la propriété. Assume-t-on que les ménages modestes doivent rester locataires ? ».