Quand les éléments s'acharnent sur les ménages qui veulent décrocher un prêt immobilier. Non seulement les prix des appartements et maisons augmentent, mais les taux d'emprunt suivent la même courbe, les seuils d'usure bloquent les moins bons dossiers... et la consigne de Bercy de ne pas prêter sur plus de 25 ans se fait de plus en plus ressentir.

« Les banques ont accéléré la hausse des taux. » Ce constat, c'est l'observatoire Crédit Logement-CSA qui le dresse dans son baromètre mensuel du mois d'août, publié mardi 6 septembre. Cet observatoire fait figure de référence du secteur, puisqu'il s'appuie sur plus de 300 000 opérations immobilières chaque année via la garantie Crédit Logement, sur les analyses de l'économiste Michel Mouillart, et les outils de l'institut CSA.

Or le taux moyen constaté en août, toutes durées confondues, est de 1,82%. Il était de 1,70% un mois plus tôt, de 1,52% en juin... et 1,10% en février dernier. Le record d'octobre dernier, avec un plus bas à 1,04%, fait clairement partie du passé. Ces hausses sont visibles sur toutes les durées, et les crédits les plus courts - sur 15 ans - ont vu leur taux moyen doubler en quelques mois, de 0,86% fin 2021 à 1,71% à présent.

Taux immo en août 2022
Durée de l'empruntTaux moyen
Prêt sur 15 ans1,71%
Prêt sur 20 ans1,85%
Prêt sur 25 ans1,96%

Source : Observatoire Crédit Logement/CSA - Août 2022

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Et pourtant... la hausse des taux pourrait être encore plus rapide, comme le reconnaît cet observatoire : « Il est vrai que la remontée des taux des crédits reste limitée par les taux d'usure. En effet, la prise en compte du coût de l'assurance et des garanties obligatoires à côté des frais de dossier, limite les taux des crédits, plus fortement qu'avant l'été, afin de permettre la sortie d'un TAEG [taux annuel effectif global, prenant en compte le crédit et les coûts annexes, NDLR] acceptable. » Car les seuils de l'usure, cibles de nombreuses critiques ces derniers mois, s'appliquent non pas aux taux nominaux de crédit - le taux de l'emprunt, celui mis en avant par la banque ou le courtier - mais aux TAEG, assurance et garantie incluses. En clair : les emprunteurs présentant de moins bons dossiers ont bien peu de marge pour obtenir leur crédit. Si les coûts sont trop élevés, il y a un risque de blocage et donc de refus de dossier.

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Deux tiers des crédits sur 20 à 25 ans

L'une des techniques pour faire passer un dossier de crédit « juste » passe par l'allongement de la durée de remboursement. Emprunter sur une durée plus longue peut faire grimper le taux... mais cela permet d'abaisser les mensualités et donc de diminuer le fameux taux d'endettement. Car les banques doivent désormais limiter le nombre de dossiers qui dépassent les 35% d'endettement : si un couple d'emprunteurs gagne 3 000 euros par mois, la mensualité de crédit (assurance emprunteur comprise) maximum est de 1 050 euros (35% du revenu mensuel).

Mais l'allongement des durées est lui aussi limité : le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF, instance présidée par le ministre de l'Economie et des Finances Bruno Le Maire) demande là aussi aux banques de limiter le nombre de dossiers qui dépassent les 25 ans d'endettement.

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Emprunter sur 25 ans ? Insuffisant face à l'envolée des prix immobiliers

L'observatoire Crédit Logement-CSA suit l'évolution des durées d'emprunt et ses statistiques font apparaître un « bouchon ». En 2015, alors que les taux étaient déjà de longue date sur la pente descendante, moins de 25% des prêts destinés à l'achat d'un logement dépassaient 20 ans d'endettement. Puis la hausse des prix immobiliers a fait son œuvre. En 2020, quasiment un prêt sur deux se signait sur une durée de plus de 20 ans. Pour battre un record au 2ème trimestre 2022 : 65% des crédits immobiliers sont accordés sur plus de 20 ans.

Problème : comme les banques ne peuvent accepter d'emprunts sur plus de 25 ans, tous les dossiers se condensent désormais sur la tranche allant de 20 ans à 25 ans. En août 2022, 64,1% des dossiers sont octroyés sur une durée située entre 20 ans + 1 mois et 25 ans. Or, l'observatoire constate pour la première fois depuis quasi une décennie un léger inversement de tendance : « la part des prêts les plus longs commence à lentement reculer ».

Comment l'expliquer ? « Les durées longues ne suffisent plus à compenser la hausse des prix. » Impossible d'allonger la durée pour emprunter de plus gros montants... et donc suivre l'envolée des prix. Autrement dit, sur le marché immobilier, ça bloque à tous les étages !

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