Les conditions pour obtenir un crédit immobilier se sont nettement durcies depuis le début de l'année. Dans son Observatoire du crédit immobilier présenté mardi, le courtier Meilleurtaux met en avant trois exemples de dossiers ne passant plus auprès des banques, en raison du taux d'usure.

Ce sont, aujourd'hui, les deux principaux ennemis de tout emprunteur : le taux d'endettement et le taux d'usure brisent de plus en plus les rêves d'immobilier de nombreux ménages français. Depuis janvier, un emprunteur ne doit pas s'endetter à plus de 35% pour rembourser sa mensualité de crédit immobilier.

Selon Meilleurtaux et son Observatoire du crédit immobilier, en janvier 2021, 71% des dossiers se trouvaient sous la barre des 35% d'endettement. Un an et demi plus tard, en juin 2022, seulement 59% des dossiers se trouvent sous la barre des fatidiques 35%.

Un taux d'usure de plus en plus excluant

Pour ceux qui sont sous la barre des 35%, c'est encore le taux d'usure qui peut mettre à mal leur projet. Pour rappel, le taux d'usure est le taux maximum au-dessus duquel les banques ne peuvent pas aller au moment de proposer un crédit immobilier. Ce taux comprend le taux nominal, l'assurance emprunteur, la garantie et les éventuels frais de dossier.

Actuellement, pour les crédits égaux ou supérieurs à 20 ans, il est de 2,57%. Trop peu, alors que les taux de crédit immobilier remontent eux rapidement. Meilleurtaux livre donc trois exemples de dossiers bloqués par le taux d'usure, pour des profils pourtant en capacité d'emprunter.

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Exemple 1 : Un couple de 42 ans, aux revenus nets mensuels de 3 500 euros, souhaite emprunter 220 000 euros sur 20 ans à un taux de 1,85% hors assurance. L'assurance emprunteur est de 0,40%, avec une quotité assurée de 100% pour la femme et 50% pour l'homme. Dans cette configuration, le TAEG total, incluant les frais de garantie, est de 3,04%, soit 0,47% de plus par rapport au taux d'usure de 2,57%. Le dossier sera donc refusé.

Crédit immobilier : vous êtes bloqué par le taux d'usure ? Racontez-nous !

Exemple 2 : Un célibataire de 30 ans, qui gagne chaque mois 2 500 euros nets, veut emprunter 150 000 euros sur 25 ans. La banque lui propose un taux de 2% hors assurance, auquel il faut ajouter 0,27% d'assurance emprunteur, plus les frais annexes. Dans ce cas, le TAEG atteint 2,59%. Encore une fois, le taux d'usure est dépassé. Pour espérer faire passer le dossier, il faudra jouer, si possible, sur l'assurance emprunteur, ou espérer un effort de la banque.

Exemple 3 : Un couple de 46 ans, aux revenus nets mensuels de 8 000 euros, veut souscrire un crédit immobilier de 500 000 euros sur 19 ans. La banque propose un taux de 1,65% hors assurance. Avec une quotité d'assurance à 100% sur l'homme et 50% sur la femme, le taux d'assurance emprunteur ressort à 0,30% pour le premier et 0,40% pour la seconde. Le TAEG au total atteint 2,67%. Une fois de plus, et malgré des revenus confortables, le couple se verra refuser le financement à cause du taux d'usure.

Prêt immobilier : à qui profiterait un changement du mode de calcul du taux d'usure ?

Bien souvent, les dossiers dépassent donc le taux d'usure sans même compter les frais bancaires ou les honoraires de courtier. Preuve, selon Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, que le taux d'usure, « dispositif au départ protecteur pour les emprunteurs, est devenu purement et simplement excluant. »

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