Au premier semestre 2021, la production de crédits nouveaux à l'habitat liée à des transactions immobilières a atteint un nouveau record à 110,7 milliards d'euros. Néanmoins, les acteurs estiment que les conditions d'octroi des prêts immobiliers et les largesses sur le taux d'endettement devraient se resserrer d'ici la fin de l'année.

Des taux de crédit bas, évalués entre 0,5% et 1,3% selon les durées (de 15 à 25 ans) et un marché de l'immobilier resté très dynamique malgré les soubresauts de la crise sanitaire : il n'en fallait pas plus pour battre des records. Ainsi, au premier semestre 2021, selon les dernières données publiées par la Banque de France courant août, la production de crédits nouveaux à l'habitat liée à des transactions immobilières a atteint un nouveau record à 110,7 milliards d'euros. Rien qu'en juin 2021, la production de crédits nouveaux à l'habitat, hors renégociations, liée uniquement à des transactions immobilières, a atteint selon la Banque de France un nouveau record à 21,3 milliards d'euros, après 21 milliards en mai, un niveau déjà inédit.

Des sommes à faire tourner la tête alors qu'un durcissement des conditions d'emprunt est toujours possible d'ici la fin de l'année, entraînant un ralentissement général. L'Observatoire Crédit Logement / CSA souligne de son côté qu'« après plusieurs mois d’une progression rapide de l’activité, le rythme d’évolution de la production a ralenti en juillet et les premiers signes du recul de l’activité deviennent perceptibles ». Néanmoins, grâce au dynamisme de l’offre bancaire de ces derniers mois, la production mesurée sur 3 mois de mai à juillet 2021 reste en progression de 18,6% par rapport à la même période en 2020.

39% d'endettement pour les bons dossiers

Les dernières recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) préconisent de ne pas dépasser un taux d'endettement trop élevé. Or, selon le dernier rapport annuel sur le financement de l’habitat de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) sorti en juillet dernier, 23,5% des prêts outrepassaient la règle des 35% et/ou des 25 ans de crédit en février 2021.

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Le courtier en crédits Vousfinancer affirme ainsi avoir constaté une certaine détente des conditions d'octroi de crédit au 1er semestre, notamment concernant le taux d'endettement, certains beaux profils d'emprunteurs parvenant à emprunter jusqu'à 38%, voire même 39% d'endettement. Or les recommandations du HCSF doivent se transformer très prochainement en une « norme juridiquement contraignante ». Plane donc la menace d'un durcissement des conditions d'octroi dès la rentrée... Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer, se veut rassurante : « Plusieurs de nos partenaires bancaires nous ont indiqués avoir respecté la marge de flexibilité du HCSF et être donc bien “dans les clous”. Concernant ceux-là au moins, il n'y pas donc pas de raisons qu'ils durcissent leurs conditions d'octroi de crédit dans les prochaines semaines... »

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Une nouvelle baisse des taux à la rentrée ?

« Si l'on a déjà connu par le passé des chiffres mensuels de production de crédits supérieurs, à 26 milliards d'euros en février 2020, mais surtout en 2017, à près de 40 milliards d'euros, près de 60% de la production étaient des renégociations de crédit, relève Sandrine Allonier, de Vousfinancer. Actuellement, c'est tout le contraire : la production de crédits est liée à 83% à des transactions immobilières. Si durant la période estivale, les banques ont moins été en phase de conquête de clientèle, notamment parce qu'une partie de leur personnel était en congés, mais également parce qu'il y a moins de transactions et d'activité sur le marché durant cette période, elles préparent dès maintenant la rentrée de septembre, traditionnellement riche en transactions immobilières... On pourrait ainsi assister à de nouvelles baisses de taux sur les barèmes qui nous seront communiqués début septembre ». Les records n'ont peut-être pas fini de tomber.

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