Au 1er janvier 2020, l’Insee recensait 58% de propriétaires sur un total de 37 millions de logements, et 82% de résidences principales parmi les logements possédés. En dépit de la crise sanitaire, l’appétence des Français pour la propriété immobilière ne se dément pas. 44% d’entre eux envisagent l’acquisition d’un bien au cours des cinq prochaines années, et en premier lieu de leur résidence principale (1). Et ce, alors que les conditions d’obtention d’un prêt se sont durcies et que les prix de l’immobilier s’envolent. Faut-il donc toujours ambitionner d’être propriétaire ? Tout dépend de son âge, de sa situation professionnelle et financière, de l’endroit où on veut vivre, de ses objectifs et choix de vie.
Une sécurité qui a un coût
Le sentiment de sécurité que procure la possession du fameux « toit sur la tête » a toujours le vent en poupe, et la pandémie a fait émerger un besoin nouveau de confort et de sens chez nombre de citadins à l’étroit dans leur logement. Un souhait réalisable si on peut acheter sa résidence principale sans recourir au crédit, si on a l’espoir d’en hériter ou si on projette de s’établir dans une région où les mensualités de crédit sont équivalentes au montant d’un loyer. Mais en région parisienne et dans la plupart des grandes villes, le coût du m2 est plus élevé à l’achat qu’à la location…Des envies irréconciliables ? Non, si on analyse les modes de résidence en termes de centre de coût ou de centre de profit. Explications.
La propriété immobilière possède l‘indéniable avantage de sécuriser l’acquéreur, de constituer un patrimoine ou une plus-value (éventuelle) à la revente et de pouvoir se transmettre. Mais, car il y a un mais, elle est aussi constitutive de coûts, supportés par le seul propriétaire. Au-delà de l’investissement initial (remboursement du crédit, assurance emprunteur et frais de notaire), des sommes parfois considérables devront être engagées pour entretenir le bien pendant sa détention : taxe foncière, réparations indispensables, charges de copropriété, travaux … Des sommes dont il n’est pas sûr de disposer tout au long de sa vie.
Dans le même temps, le locataire a plus de visibilité sur ses dépenses puisqu’il n’a qu’à s’acquitter du loyer, de la taxe et de l’assurance habitation ; les gros travaux et réparations étant à la charge du propriétaire. Ce qui lui permet, à budget égal, soit d’occuper un logement plus grand, de le faire évoluer avec la composition de sa famille et d’être plus mobile ; soit d’affecter la partie de ses revenus qui n’a pas été engloutie par l’achat de sa résidence principale à l’acquisition d’un bien dont il percevra les loyers et pourra déduire fiscalement certaines dépenses. Au fil des années, il aura ainsi constitué un patrimoine, transmissible.
Financer son lieu de vie une fois en retraite
La nécessité de disposer à la retraite d’une résidence dont on peut assumer la charge ne fait pas débat et privilégier une stratégie d’investissement locatif n’y fait pas obstacle. Les couples qui ont, pendant leur vie active, utilisé leur capacité d’épargne pour investir dans du locatif peuvent ainsi y résider le moment venu. Mais les dépenses que génèrent le bien (charges de copropriété, travaux, ravalements, réparations, …) peuvent peser très lourdement sur la pension de retraite (un peu plus de 1 300 euros nets pour les hommes et 900 euros pour les femmes en moyenne)… Dans ce cas, mieux vaut le mettre en location et louer l’endroit où l’on va habiter. Les loyers perçus peuvent ainsi permettre de financer à la fois l’entretien du bien loué et le loyer de celui que l’on va occuper. Le bon choix (ou la bonne stratégie) ne consiste donc pas toujours à être propriétaire de sa résidence principale, mieux vaut parfois être seulement locataire, même à la retraite.
(1) Enquête IFOP - CAFPI « Les Français et l’accession à la propriété » mars 2021
Christelle Molin-Mabille est présidente de la Chambre Nationale des Conseils Experts Financiers Crédit
