Les taux des prêts immobiliers sont orientés encore une fois à la baisse. Bonne nouvelle, en parallèle, les critères des banques sur les revenus sont plus souples. Résultat, la capacité d’emprunt s'envole.

Un début d’année en fanfare. Après un mois de janvier avec des taux immo en baisse, la tendance se confirme encore en ce début février. « 2021 a très bien débuté avec des taux de crédits qui sont globalement en baisse et battent tous les records y compris ceux de 2019 », constate Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.

En moyenne, les taux se situent donc à 0,82% sur 15 ans, 1,02% sur 20 ans et 1,28% sur 25 ans, selon le courtier, mais les meilleurs profils (15% d’apport au moins, solide capacité d’épargne, situation professionnelle stable…) peuvent obtenir des taux inférieurs à 0,60% sur 15 ans, 0,67% sur 25 ans et 0,92% sur 25 ans. « Ces taux particulièrement avantageux, sont le signe que les banques restent agressives dans leur conquête de nouveaux clients », analyse Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Et pas que pour les mieux lotis. « Depuis le mois de décembre, on note un élargissement de la cible des emprunteurs qui peuvent en bénéficier, qui ne sont pas forcément ceux qui ont les salaires les plus élevés », abonde Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

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Les taux d’emprunt moyens dans les banques en février

Sur 15 ans : 0,82% d’après Meilleurtaux ; 1,05% selon Vousfinancer Sur 20 ans : 1,02% d’après Meilleurtaux ; 1,25% selon Vousfinancer Sur 25 ans : 1,28% d’après Meilleurtaux ; 1,45% selon Vousfinancer

Taux moyens constatés par les réseaux de courtage, sur la base des barèmes fournis par les banques. Ils ne tiennent pas compte du coût de l’assurance emprunteur.

Un constat qui ne doit rien au hasard. En effet, les autorités ont décidé fin 2020 de desserrer un peu les contraintes qui pèsent sur l’octroi de crédits. Après avoir serré la vis - pour éviter que les banques prêtent trop facilement à des ménages qui n’auraient pas forcément été en mesure de les rembourser -, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), un organisme présidé par le ministère de l’Economie, a donc changé son fusil d’épaule. Désormais, la mensualité peut atteindre 35% des revenus du ménage, contre 33% précédemment. Conjuguée à la baisse des taux, il est possible d’emprunter « près de 10% de plus qu’il y a un an ! », calcule Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Cas pratiques

Désormais, un couple avec 5 000 euros de revenus peut rembourser chaque mois 1 750 euros de mensualité, contre 1650 euros quand il ne fallait pas dépasser 33% d’endettement, selon Vousfinancer. Ajoutons à cela, la baisse des taux qui est passée de 1,70% sur 25 ans en février 2020 à 1,40% actuellement – auquel il faut inclure 0,30% d’assurance), ce ménage peut ainsi emprunter 417 000 euros assurance incluse. C’est 37 000 euros de plus sur un an.

Le courtier en ligne Pretto a, lui aussi, récemment donné une estimation de l'augmentation de la capacité d'emprunt. Avec 33% d'endettement, un couple gagnant 4 000 euros nets par mois pouvait au maximum emprunter 327 000 euros sur 25 ans au taux de 1,57%. Avec le rehaussement du plafond, il peut maintenant emprunter 20 000 euros de plus !

Mais il ne faut pas croire non plus que les banques vont ouvrir en grand les vannes du crédit. Ce n’est pas open bar. Certaines banques, selon Vousfinancer, n’ont pas assoupli leurs critères et refusent de dépasser le 33% d’endettement. Elles sont aussi réticentes à accepter les prêts sur 27 ans, plutôt que sur 25 ans, comme vient de l’accorder le HCSF pour l’achat dans le neuf sur plan (VEFA). Certains établissements limitent également encore à 20 ans la durée de remboursement pour les investissements locatifs.

Ce qui change pour décrocher un prêt en 2021

Mais ce n’est pas tout. Le HCSF vient de préciser l’ensemble des nouvelles règles qui deviendront obligatoires d’ici l’été. Et comme toujours, le diable se niche dans les détails. Les banques doivent ajouter le coût de l'assurance pour calculer l'endettement des emprunteurs, ce que certaines ne faisaient pas. « Cela leur permettait de pouvoir gonfler le coût de l’assurance groupe bancaire proposée à l’emprunteur sans impacter sa capacité d’emprunt mais, hélas, tout en abaissant son reste à vivre, explique Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr, courtier spécialisé dans l’assurance emprunteur. Pour certains profils, notamment les jeunes sans apport ou les emprunteurs à risque, exclure l’assurance de ce calcul pouvait leur permettre d’emprunter. Cette décision ne sera pas sans conséquence pour eux. D’un autre côté, les banques prêteuses habituées à profiter de cette flexibilité pour proposer des assurances hors de prix vont sûrement devoir revoir leurs pratiques. »

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Dans tous les cas, les particuliers ont toujours intérêt à comparer le coût de l’assurance emprunteur proposée par leur banquier. Il est possible de réaliser plusieurs milliers d'euros d’économies, avec des garanties équivalentes, en allant voir la concurrence.

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