Crédit immobilier : une remontée des taux en 2021 ?

Les taux immobiliers vont-ils rester bas ? L'année 2021 va-t-elle définitivement effacer le passage à vide vécu au printemps 2020 ? Pour rappel, après avoir chuté de 40% entre février et avril, le marché du prêt immobilier s’est rapidement redressé. Hors renégociations, la production mensuelle de nouveaux crédits à l’habitat a même atteint un pic en octobre dernier, avec plus de 20 milliards d’euros de financement accordés ce mois-ci, selon la Banque de France. Toutefois, la situation économique dégradée plaide plutôt pour restreindre l’endettement des ménages. Pour 2021, l’Observatoire français des conjonctures économiques estime que 180 000 emplois seront détruits à cause des faillites d’entreprises. Et la Banque de France s’attend à ce que le taux de chômage grimpe à 11% pendant le premier semestre.

Pas de crainte en vue selon les courtiers

« Il faut être serein pour la première partie de l’année »

Conscientes du risque accru d’impayés, les banques vont-elles augmenter les taux de leurs prêts immobiliers pour couvrir leurs arrières ? La réponse est non. En tout cas, pas dans les prochains mois, répondent en cœur les professionnels de l’immobilier. « Il faut être serein pour la première partie de l’année, explique ainsi à MoneyVox Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux. Je ne vais pas m’engager au-delà de mai-juin, mais en l’état, il n’y a aucune raison que les taux d’intérêt remontent. La Banque centrale européenne continue à arroser de liquidités les marchés. Et, justement à cause des menaces qui pèsent sur l’emploi, les banques sont en quête de débouchés pour leurs prêts immos et donc de nouveaux emprunteurs », avance la porte-parole de ce courtier.

Même ton optimiste chez Vousfinancer : « en 2021, rien n’indique que les taux de crédit immobilier risquent de remonter… Tant que la situation économique liée à la crise sanitaire restera celle-là, avec une inflation très basse et une faible croissance, la Banque centrale européenne devrait maintenir sa politique accommodante et donc un contexte de taux globalement bas », souligne sa directrice générale Julie Bachet. « Ce qui paraît probable, c’est que les taux d’intérêt pour emprunter demeureront bas. Il est également possible de tabler sur une stabilisation des durées des crédits autour d’une moyenne de 21 ans », anticipe également la FNAIM, première organisation syndicale des professionnels de l’immobilier en France.

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Moins de 1% sur 20 ans pour les meilleurs profils

« Une dizaine de banques ont baissé leurs taux pour janvier »

« Ce début 2021 est prometteur », se réjouit d’ores et déjà Fabienne Laborde, directrice commerciale du Partenaire.fr. En effet, d’après ce courtier, les taux moyens, calculés à partir des barèmes de janvier des banques, sont en repli de 0,05 point sur 15 ans, de 0,07 sur 20 ans et même de 0,10 point sur 25 ans pour les primo-accédants ayant un profil excellent. A l’origine de ces diminutions : une dizaine d’établissements ont baissé jusqu’à 0,20 point leur taux pour le mois de janvier, détaille Vousfinancer. Pour ce premier mois de l’année, ce réseau de courtage estime à 1,05% sur 15 ans, de 1,25% sur 20 ans et de 1,45% sur 25 ans les taux moyens, hors assurance emprunteur.

En pratique, conséquence de la concurrence locale, les baisses fluctuent d’une région à une autre. « Cette semaine, c’est une caisse régionale qui a attaqué particulièrement fort. Mais ailleurs, ce même groupe bancaire ne bouge pas toujours », commente ainsi Maël Bernier. En outre, en ce début d’année, les plus forts ajustements vont rester l’apanage des profils chouchous des banques. C’est-à-dire des personnes en CDI, dans des secteurs d’activités non impactés par la crise sanitaire, capables de mettre 10 à 20% d’apport personnel et qui, après cela, ont encore de l’épargne de côté.

« Entre épargne rapatriée et apport, le cœur des banques ne balance plus, s'exclame Cécile Roquelaure, porte-parole d'Empruntis. La politique de l'apport, même pour les plus beaux profils se répand : une banque en Ile-de-France conditionne même, à présent, ses meilleurs taux à un apport de 10% », fait-elle remarquer. Mais le jeu en vaut la chandelle. Les meilleurs profils peuvent négocier un taux exceptionnel de 0,59% sur 20 ans, assure Empruntis. Plus généralement, « ces excellents dossiers vont pouvoir passer sous la barre des 1% sur 20 ans », nous explique, quant à elle, Maël Bernier.

« En revanche, il est très clair que les personnes au chômage partiel depuis mars, celles travaillant dans l’événementiel ou encore l’hôtellerie et la restauration ou encore les couples dont le gros salaire travaille dans l’aéronautique risquent de rester sur le carreau », nuance Maël Bernier. Autrement dit, pour ces secteurs sinistrés, les courtiers s’attendent à ce que les banques refusent, sans guère tergiverser, l’étude de leur dossier. « Les banques se montrent prudentes, cela paraît tout à fait normal », justifie la porte-parole de Meilleurtaux.

Les banques plus flexibles sur le taux d’endettement

Un taux d'effort rehaussé à 35%

Dans ce contexte, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre de l’Economie, a assoupli mi-décembre ses recommandations concernant les ménages à qui il faut éviter de prêter. Parmi elles, le HCSF préconise désormais de limiter à 35%, contre 33% jusqu’alors, le taux d’endettement maximum des emprunteurs (schématiquement : la mensualité du prêt immo et les éventuelles autres échéances de crédits en cours de remboursement divisées par le revenu). Selon le courtier en ligne Pretto, cela va permettre à un ménage gagnant 4 000 euros nets par mois et empruntant sur 25 ans à 1,57% d’augmenter de 20 000 euros sa capacité d’emprunt maximale.

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Mais cet assouplissement peut aussi permettre à des emprunteurs plus modestes de décrocher un financement qui, sinon, leur aurait été refusé. En 2020, 8% des projets, qui auraient été acceptés en 2019, étaient devenus non-finançables sous l’impulsion des précédentes recommandations, plus strictes, du HCSF, rappelait ce 5 janvier Pierre Chapon, co-fondateur de Pretto, à l’occasion d’un point presse sur les perspectives immobilières pour 2021.

De fait, pouvant accorder un prêt à des ménages a priori plus modestes, les établissements bancaires prévoient-ils de leur appliquer des taux d’intérêt sensiblement plus élevés ? Les courtiers en doutent, ce, à cause de la pression concurrentielle, mais aussi de la certaine discrétion que leur laissait déjà le HCSF. « En 2020, les banques ont dérogé dans plus de 30% des cas aux critères du HCSF », rapporte Maël Bernier, alors que sa tolérance était de 15%. Désormais, il est acceptable pour le Haut conseil de faire fi de ses recommandations pour 20% des crédits immobiliers, essentiellement pour des primo-accédants.

Ça pourrait se compliquer cet été

Il est cependant prévu qu’à l’été 2021 cette marge de flexibilité, ainsi que les autres critères du HCSF, ne soient plus simplement des recommandations mais deviennent juridiquement contraignants, forçant donc les banques à s’y conformer plus strictement. De fait, plutôt que de faciliter l'emprunt, ces changements décidés fin 2020 pourrait finalement aboutir, sur le terrain, à un durcissement des conditions d’octroi des prêts, visible à partir du second semestre de l’année.

Autre évolution susceptible d’impacter le marché du prêt immobilier dans les semaines à venir : l’augmentation des taux d’usure. Depuis le 1er janvier, les établissements bancaires sont autorisés à appliquer un taux d’emprunt maximum, net de tous frais, de 2,57% sur 10 à 20 ans, contre 2,40% au deuxième trimestre 2020, le plus bas historique. Pour un crédit sur 20 ans et plus, le taux d’usure est désormais de 2,67%, contre 2,51% d’avril à juin 2020. Est-ce l'opportunité pour les banques d’augmenter leur taux ? « Non. La hausse des taux d’usure ne va pas impacter l’essentiel des prêts accordés. Les taux directeurs de la BCE et la concurrence entre les banques jouent bien davantage sur les taux d’emprunt et ils plaident en faveur de taux faibles », nous répond Pierre Chapon de Pretto.