Pour de nombreux observateurs du marché du prêt immobilier, l’imminence d’un rebond des taux de crédits ne fait aucun doute. Reste à savoir quand, et dans quelles proportions. Si vous avez un projet d’achat à court terme, pas de panique : ces mêmes observateurs misent quasiment tous sur une stabilisation jusqu’à la fin de l’année 2018. Et après ?

L’observatoire Crédit Logement-CSA fait office de référence sur le sujet, à travers l’ampleur des dossiers étudiés (le portefeuille de 250 000 opérations garanties chaque année), et par l’apport universitaire de l’économiste Michel Mouillart. Verdict de cet observatoire : stationné à 1,43% au 12 octobre, toutes durées confondues, le taux moyen des crédits immobiliers ne devrait « remonter que modérément en 2019, avec au maximum 1,90% en moyenne annuelle ».

Hausses de l’inflation et des taux d’emprunts d’Etat

Pour livrer cette prévision, l’observatoire se base sur deux indicateurs macro-économiques : « Le rythme de l’inflation se renforce : de 0,2% fin 2016 à 1,9% fin septembre 2018 [inflation hors tabac, NDLR]. Et le taux de l’OAT [emprunts d’Etat] à 10 ans confirme sa remontée. » Le taux des emprunts d’Etat à 10 ans, l’un des principaux indicateurs d’évolution des taux immobiliers, navigue ainsi depuis le début octobre au-dessus de 0,80% et « la plupart des scénarios » prévoient « un taux de l’OAT compris entre 1% et 1,2% en décembre, puis entre 1,4% et 1,6% en 2019 », comme le rappelle Crédit Logement-CSA.

Bref, le rebond est inévitable, en 2019, mais dans des proportions loin d’être défavorables aux emprunteurs. Et même en cas de rebond soudain, la faiblesse des seuils de l'usure empêcherait les banques de remonter rapidement leurs grilles de taux. Selon cet observatoire, dans le détail, les crédits immobiliers se négocient actuellement à 1,21% sur 15 ans, 1,41% sur 20 ans et 1,63% sur 25 ans. A titre de comparaison, fin 2016, quand les records de taux bas ont été enregistrés, le taux moyen sur 20 ans était de 1,40%.

7 prêts sur 10 d'une durée de 20 ans ou plus

Au-delà de l’évolution des taux, Crédit Logement-CSA confirme trois tendances de fond : l’allongement des durées de crédit, l’accroissement des montants empruntés et la baisse de l’apport personnel moyen. Trois phénomènes étroitement liés comme l’explique cet observatoire : « L’allongement de la durée des prêts accordés a permis de compenser partiellement la hausse des prix de l’immobilier et la dégradation des soutiens publics, contribuant au maintien sur le marché d’une partie des ménages jeunes et modestes, en primo-accession pour la plupart d’entre eux et faiblement dotés en apport personnel. » En parallèle, la faiblesse des taux permet aux ménages de gonfler le montant de l’opération : le « coût relatif » de l’acquisition immobilière s’établit à plus de 4 années de revenus depuis un an, plus haut niveau depuis le début des années 2000.

L’augmentation des montants empruntés s’accompagne donc d’une hausse très nette des durées d’emprunt. En moyenne, les prêts dédiés à un achat dans l’ancien s’étendent sur 242 mois (20 ans et 2 mois) et sur 237 mois dans le neuf (19 ans et 9 mois), s’approchant des durées d’emprunt d’avant-crise financière. Dans le détail, en septembre, l’observatoire recense plus de 30% de prêts souscrits sur des durées de 20 à 24 ans, et plus de 38% des crédits sur 25 ans ou plus. Autrement dit, dans près de 7 cas sur 10, les ménages s’endettent actuellement sur 20 ans ou plus, et dans près de 2 cas sur 5 sur plus d’un quart de siècle.

Voir par ailleurs le baromètre des taux de crédit immobilier