Enregistrez-vous beaucoup de dossiers de rachat de prêt par une autre banque ?

Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement : « Oui, le volume de dossiers liés à des rachats externes est plus important qu’au début 2016. Après les pics de l’année 2015, le niveau était redescendu et il remonte à nouveau. Au 2e trimestre 2016, 39% de nos dossiers sont concernés par un rachat de prêt immobilier. C’est un niveau historiquement élevé même si cela reste en-dessous des sommets de l’an passé. Sur l’ensemble de l’année 2015, 50% des dossiers étaient concernés. »

Dans le cadre d’un rachat d’un prêt avec une garantie Crédit Logement, peut-on transférer la caution vers la nouvelle banque ?

JM.V. : « Non, ce n’est pas possible ! Pour une bonne et simple raison : ce n’est pas l’emprunteur qui est garanti mais la banque. La caution est liée à la banque prêteuse. Donc à partir du moment où l’on change de banque, la caution ne peut pas être la même. »

cBanque a pourtant eu vent de courtiers ou banques en ligne laissant planer l’ambiguïté sur ce sujet…

JM.V. : « Les règles sont simples : une caution auprès d’une banque donnée. S’il y a ambiguïté, c’est un problème de pédagogie dans ces enseignes. Pour être très clair, le seul transfert de caution qui est possible, c’est celui qui s’opère lors d’un transfert de prêt garanti, au sein d’une même banque, lorsqu’un emprunteur vend son bien pour en racheter un autre. »

Et si la renégociation du crédit s'effectue sans changer d’établissement, donc en restant dans la même banque ?

JM.V. : « En cas de renégociation, la banque ne change pas donc la caution est conservée. La banque concernée nous informe simplement de la modification du premier crédit. »

Pourriez-vous nous détailler les différentes composantes du coût de la garantie Crédit Logement ?

JM.V. : « Les frais de garantie se partagent en deux. D’une part un versement dans un fonds mutuel de garantie, lequel est éventuellement restituable lorsque le remboursement est achevé. D’autre part une commission de caution, forfaitaire et plafonnée, qui rémunère l’intervention de Crédit Logement. »

Quelle part du versement dans le fonds mutuel de garantie est restituable ? Les emprunteurs se voient souvent indiquer « 70% »…

JM.V. : « Il n’y a pas de taux de restitution fixe. La part restituable aux emprunteurs évolue en fonction de la sinistralité globale de notre portefeuille et du niveau de risque d’impayés sur le marché immobilier français. Historiquement, la restitution a souvent été de 70% à 75%, effectivement. Aujourd’hui, elle est de 68,21%. »

Pour un prêt de 200.000 euros, la caution coûte environ 2.300 euros, pour 1.300 euros restitués à la fin du prêt. Ce coût final, de 1.000 euros (1), est-il fixe, ou diminue-t-il en cas de rachat du crédit par une autre banque ?

JM.V. : « Le coût de la garantie est le même si celui-ci est racheté au bout de quelques années, ou si le remboursement va jusqu’au terme de la durée initiale du crédit. Car le coût de la garantie ne prend pas en compte la durée du prêt, uniquement son montant. »

Donc si l’on multiplie les rachats, d’une banque à une autre…

JM.V. : « Effectivement, les frais peuvent s’accumuler. Deux précisions toutefois pour rassurer les emprunteurs. Tout d’abord, la caution est moindre lors du rachat, car le capital restant dû a diminué. Par ailleurs, dans le cadre d’un rachat, la garantie Crédit Logement peut couvrir l’ensemble du nouveau prêt et les nouveaux frais de garantie, y compris les pénalités de remboursement anticipé si elles sont inclues dans le financement de la nouvelle banque. »

L’emprunteur effectuant un rachat de prêt immobilier, auprès d’une nouvelle banque, doit-il effectuer certaines démarches auprès de Crédit Logement ?

JM.V. : « Non. Du point de vue de l’emprunteur, tout est automatique. C’est le nouvel établissement, appelons-le banque B, qui s’occupe de tout. Cette banque B va nous formuler une demande de cautionnement et nous traitons directement avec elle. Quant à la banque A, celle du prêt initial, elle nous adresse une attestation conforme de remboursement total de prêt, une fois qu’il est effectif. Dans le mois qui suit, nous versons à l’emprunteur, dans cette banque A, la restitution du fonds mutuel de garantie. Libre à lui de s’en servir, ou non, pour couvrir les frais de garantie dans la banque B. »

En 2014, l’UFC-Que Choisir a publié un rapport sur le cautionnement bancaire, en réclamant une libéralisation du marché. Est-ce souhaitable, selon vous ?

JM.V. : « L’Autorité de la concurrence a émis un avis en juillet 2015 sur le sujet. Autant l’étude de l’UFC était remplie d’erreurs factuelles, autant nous partageons les conclusions de l’Autorité de la concurrence. »

La caution plutôt que l’hypothèque

Selon la dernière étude sur le financement de l’habitat du régulateur banque-assurance (ACPR), les garanties hypothécaire et PPD (privilège de prêteur de deniers) concernent moins d’un tiers des encours de prêts immobiliers (32% environ). Le cautionnement reste ainsi largement majoritaire, avec 56% des encours.

Mais Crédit Logement, filiale des grandes banques françaises, n’est pas le seul organisme concerné. Plusieurs groupes mutualistes font ainsi appel à leur propre filiale de cautionnement : CAMCA au Crédit Agricole, CEGC pour le groupe Banque Populaire-Caisse d’Epargne et CMH au Crédit Mutuel.

(1) Simulation réalisée sur le site de Crédit Logement.