Pour la première fois depuis 2010, la caution d'établissement de crédit est devenue la première forme de garantie des prêts immobiliers, selon le rapport « Financement de l'habitat 2015 » qui vient d'être publié par l'ACPR. Associée à la caution d'organisme d'assurance, elle reste majoritaire pour les crédits accordés en France.

Pour l'année 2015, la Banque de France a établi que la production de crédits immobiliers avait atteint 202,2 milliards d'euros, soit une hausse de +77,2% par rapport à 2014. « La hausse de la production est portée principalement par une forte demande de crédits, qui rejoint les niveaux observés en 2009 - 2010 juste après la crise, et par un léger assouplissement des critères d’octroi », souligne par ailleurs l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), qui reprend ces chiffres dans son rapport.

97,1% des crédits sont garantis

Dans ce contexte, la quasi-totalité des crédits font l'objet d'une garantie. Seuls 2,9% n'ont pas de garantie, une proportion en légère hausse (2,5% en 2014). Pour le reste, « la caution reste majoritaire et accroît son importance (56% contre 53,3% un an plus tôt), le poids des organismes d’assurance continuant notamment de progresser suivant une tendance engagée depuis 2010 », commente l'ACPR. Autrement dit, la majorité des emprunteurs font appel à une société externe pour garantir l'établissement financier qu'ils vont bel et bien payer les échéances de leur prêt.

Dans le détail, la part de la caution d'organisme d'assurance est passée de 18,1% en 2010 à 22,5% en 2015. Quant à la caution d'établissement de crédit, sa part reste relativement stable, passant de 32,7% à 33,5% sur la même période. Toutefois en 2015, et pour la première fois depuis 2010, ce type de caution occupe la première place des garanties de prêts, occupée jusqu'à 2014 par l'hypothèque et le privilège de prêteurs de deniers (PPD). Ainsi, ces deux derniers types de garantie ont concerné 31,7% des encours des crédits en 2015, contre 34,2% en 2010.

Prédominance de la caution

Cette évolution n'a rien de surprenant. Ainsi, Crédit Logement revendique garantir « 30% de l'ensemble des prêts immobiliers distribués en France ». Ce que confirme l'ACPR : « Parmi les garanties données par un établissement de crédit, on retrouve notamment Crédit logement, qui garantit la plupart des banques de la place, et CMH [Cautionnement mutuel de l'habitat, ndlr], qui couvre exclusivement des crédits émis par GCM [Groupe Crédit Mutuel]. » Et du côté des assureurs, « les garants opérant avec un statut d’organismes d’assurance sont pour l’essentiel des filiales dédiées des groupes mutualistes : CEGC [Compagnie européenne de garanties et cautions, groupe BPCE, ndlr] et CAMCA [Caisse d'assurances mutuelles du Crédit Agricole, ndlr]. »

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Dans ce contexte, les emprunteurs ont-ils la liberté d'opter pour l'hypothèque ou le privilège de prêteurs de deniers ? Ces deux solutions demandent de passer devant le notaire et de procéder à une publicité foncière. Ce qui n'est pas le cas de la caution, qui peut ainsi être accordée plus rapidement. « Sur la moitié des dossiers, nous pouvons donner notre accord en temps réel ; sur l’autre moitié, il nous faut moins de 48 heures », expliquait Jean-Marc Vilon, directeur général du Crédit Logement, à cBanque en 2012.

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Les risques de l'hypothèque et du PPD

Ce n'est pas la seule raison qui explique la préférence et la domination de la caution dans la garantie de prêt. Avec l'hypothèque, si l'emprunteur ne rembourse pas son crédit, l'établissement de crédit peut demander une saisie du bien et procéder à sa vente. Or, il faut que le prix de la vente couvre effectivement le montant restant dû. La crise des subprimes de 2008 a montré que l'hypothèque n'était pas une garantie parfaite pour le prêteur. La conjoncture immobilière peut amener le prix de vente à fortement chuter et à ne pas couvrir la totalité du montant de la dette. Dans ce cas, l'hypothèque ne remplit donc pas son objectif de garantie.

Situation que l'on retrouve avec le PPD, qui place la banque en priorité sur les garanties prises sur le bien immobilier concerné. Et ce n'est pas le seul désavantage. Ce privilège ne vaut que pour l'achat d'un bien déjà construit ou bien uniquement pour le terrain où sera construit le logement. En effet, le coût de la construction n'est pas pris en compte dans la garantie, qui n'est donc que partielle. Un champ restrictif qui laisse encore de beaux jours à la caution.