Le recours au cautionnement pour garantir un crédit immobilier face aux risques d’impayés non couverts par l’assurance emprunteur n’a cessé d’augmenter depuis le début des années 2000, « jusqu’à devenir aujourd’hui la première forme de garantie en France, en raison notamment de son coût, inférieur à celui d’une hypothèque », rappelle l’Autorité de la Concurrence.

Elle constate une « hétérogénéité des offres » des différentes sociétés de caution, ce qui les rend difficiles à comparer par les emprunteurs : « D’un organisme à l’autre, le taux de commissionnement peut varier de 0,5 point de pourcentage, ce qui équivaut à une différence en valeur absolue de 1.000 euros pour un prêt de 200.000 euros ». Malgré cette hétérogénéité, l’emprunteur n’est actuellement pas libre de faire appel à la société de caution de son choix. « Ce choix est en effet structurellement limité au(x) seul(s) organisme(s) de caution partenaire(s) de l’établissement de crédit, celui-ci privilégiant généralement ses propres filiales de cautionnement », concède l’Autorité.

Pour autant, elle se montre « réservée sur un découplage de l’offre de crédit et de l’offre de cautionnement », contrairement à ce qu’elle avait préconisé pour l’assurance emprunteur. Elle lui paraît en effet « matériellement difficile à mettre en place » et potentiellement défavorable aux consommateurs, « du fait des rejets de dossiers de cautionnement, ou de l’allongement des délais d’obtention d’un prêt ». Ce découplage est une demande de l’UFC-Que Choisir, qui avait saisi l’institution après avoir dénoncé en septembre 2014 l’opacité et le coût du cautionnement bancaire immobilier.

Lire par ailleurs : Crédit immobilier : UFC-Que Choisir réclame une concurrence libre sur le cautionnement bancaire

Information tarifaire complète

A défaut de conseiller une libéralisation du marché du cautionnement, l’Autorité préconise la mise en place par les banques d’une « information tarifaire complète des emprunteurs (…), dès l’offre d’emprunt (…) afin qu’ils puissent au mieux faire jouer la concurrence entre les offres de crédit immobilier assorties des garanties correspondantes ».

« Il apparaît souhaitable », poursuit l’institution, « que les offres de crédit comportent non seulement l'information relative au TEG (qui constitue le meilleur outil à disposition des emprunteurs pour comparer les coûts globaux de différentes offres de crédit) mais également une ventilation du coût global comportant les différents postes de coût : les intérêts du crédit, les frais annexes, les frais d'assurance et les frais de garantie. » Cette mesure, conseille l’Autorité de la Concurrence, pourrait être prévue dans le cadre de la « transposition de la directive sur le crédit hypothécaire du 28 février 2014 ».